重磅！上海樓市再調整：釋放外地單身購房需求，盤活外環外流動性

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道1月30日，上海宣佈優化住房限購政策，支持非本市戶籍單身人士購房。政策明確自1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進職住平衡、產城融合。

除上海外，近期發佈樓市重磅政策的城市還有廣州和蘇州。1月27日，廣州宣佈取消120平方米以上戶型限購。1月30日上午，21世紀經濟報道記者致電蘇州部分區域房產交易中心證實，無論本地人還是外地人，買房不再需要做購房資格審覈，但新房仍限售兩年，這就意味着，蘇州已全面取消限購。

上海首次放鬆非滬籍居民的購房資格，由家庭調整爲個人，頗受市場關注。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，雖然上海針對的購房區域僅限外環外，但從二手房成交分佈來看，有近53%的成交佔比在外環以外，能夠滿足大部分剛需購房者的需求。所以此次放鬆限購將有效針對剛需購房羣體，鼓勵單身購房者積極入市，充分釋放潛在的購房需求。此外，考慮到目前樓市成交理性，本輪調整將針對此前被抑制的合理的購房需求，能夠保障一定的成交活躍度，但並不會導致樓市過熱的情況。

一線城市及熱點城市頻發新政，樓市寬鬆操作越來越多，市場信心何時迴歸？

短期對衝市場下行

針對性政策的背後，是局部市場的下行。

來自鏈家地產數據顯示，上海外環外及五大新城的新房、二手房成交自2023年3月份之後出現明顯下行行情。2023年3月份，五大新城二手房成交3218套，衝上全年成交高位，此後每個月成交量徘徊在2000套左右，四季度則連續三個月成交維持在1600多套。新房成交因供應量波動較大，但在年底供應量高峰期，成交仍然低於4月份。

對於上海優化調整外環外限購政策，一名央企房地產平臺的投拓人員表示，這並不會影響公司在上海的投資策略，因爲政策對市場的長期影響有限。“短期先提升去化速度和去化量，再考慮價格能否企穩”。

同策研究院研究總監宋紅衛認爲，上海樓市新政是在奉賢及青浦限購政策調整試點基礎上的進一步優化。從市場來看，上海外圍區域樓市去化壓力升高，主要是近兩年該區域供應量比較大，外加庫存量上升以及來訪量下滑明顯，該區域優化購房政策的迫切感日益強烈。

觀察過去一年五大新城二手房成交量不難發現，上海樓市流動性正在逐漸減弱。業內分析人士指出，放開外地人單身限購會促進一波遠郊地段優質項目的去化，這對五大新城板塊的剛需項目是利好。但這或許僅能延緩外圍樓市的下行速度，不能“指望市場反轉”。

與上海目的相同，廣州和蘇州亦爲增強流動性出臺新政。

中原地產數據顯示，廣州120平方米以上的大戶型佔比約爲23.4%。廣州除了取消全市120平方米以上住房限購，還規定，如果房屋用於出租，可以再購買一套房子，等於釋放了購房名額。

業內人士向記者指出，蘇州全面取消限購，與其區域板塊分化明顯有很大關係。蘇州園區、獅山、姑蘇板塊新盤開售都是日光狀態；其他非熱點板塊，或者說供應量相應較大的板塊，市場流速很慢。據德佑地產一名業務員透露，蘇州的崑山、太倉樓市在2023年下旬出現跌勢，一套200萬左右的房源總價平均便宜10-30萬元不等。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，廣州放開120平方米以上限購，對於改善性需求釋放會有推動作用，市場一定會給予反饋。蘇州放開限購也是出於激活流動性考慮，當然，基於農曆春節即將來臨，市場反饋的速度不一定那麼快，節後或許將有所體現。

長週期調控流量爲王

1月26日，住建部門要求各城市可以加強自主調控。在這一大背景下，廣州、蘇州、上海相繼出臺限購取消政策。此外，1月24日重慶宣佈終止對所有180平方米以內住房徵收房產稅（注：重慶全市不限購，但對獨棟別墅、最貴的極個別豪宅徵收每年實質0.35%房產稅）。

前述分析人士認爲，調控處於長週期，有三個方面的關注點，第一，取消限購是在供需關係發生重大變化的背景下取消的，當前已經是迴歸到居住需求爲主；第二，放開限購不會造成市場短期過熱情況，而是對衝市場的下行；第三，長遠來看，人才購房政策將繼續實施。形成優化限購與人才安居購房的梯度政策體系，才能夠留住城市建設人才，對於穩定樓市具有積極作用。

目前，上海樓市的供求結構已發生較大的變化，一是本地人口改善需求主導趨勢愈加明顯，二是新進入上海人羣的剛性需求明顯。宋紅衛指出，上海放鬆外環外單身限購將會釋放自2012年以來堆積的外地單身人羣購房需求。從政策對市場的影響來看，能夠對衝當前樓市下行的壓力，對於穩定樓市具有明顯支撐，同時，該政策不會造成短期樓市過熱以及投資投機炒房的情況發生。

可以說，上海爲保住市場流量，反應迅速。易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，上海此次優化購房政策，是立足合理住房需求和新情況，充分考慮上海數量相對大的單身青年羣體置業需求，對有能力有需求通過市場化方式來解決居住問題的單身人士予以支持。此次在外環外區域的優化購房政策， 覆蓋了五個新城和南北轉型等重點區域，也有利於更好推進城市發展、產業聚集，促進區域職住平衡和產城融合。

不過，市場人士所擔憂的樓市流量問題仍然很難解決。據前述央企投拓人士透露，在該公司內部測算結果來看，上海樓市的去化壓力正逐漸往城市內圈縮減，越接近市中心的地段，樓盤去化壓力越小，而且這一圈層在逐漸縮小。這就增加了房企在上海土拍中的難度，畢竟市中心的地塊，並非人人可得。

宋紅衛指出，當下一線城市或者熱點二線城市出臺新政，從長期來看，吸引外來人才是城市競爭力的核心內容，而優化購房政策對於吸引人才，加快產業轉型和升級，穩定經濟增長都是有利的。