新政樓市觀丨上海樓市量價齊升：外環剛需火熱，內環豪宅分化

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

9月29日晚間，“滬七條”新政發佈，至今已滿3周。本次新政組合拳對樓市釋放“誠意”，市場也很快“買單”。新政後，上海樓市出現了節後日均成交也基本在900套上下的熱度攀升局面，最高突破1300套。

同策研究院數據顯示，新政對上海二手房影響較爲明顯，新政後二手房日均成交量超過2023年同期。除國慶7天無法正常網籤外，10月7日至10月20日的兩週，日均成交超過900套，遠超新政前日均542套的水平。新房方面，上海中原地產數據顯示，上週（10.14—10.20）上海新建商品住宅成交面積12.71萬平方米，環比增加25.32%。

10月18日，國家統計局發佈的數據顯示，2024年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體趨穩、同比降幅擴大。但在北京、廣州、深圳等一線城市新房價格環比分別下降的同時，上海新房價格依舊領跑全國市場，環比上漲0.6%。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海新房的價格韌性十足。受到政策利好推動，樓市成交開始好轉。不過基於市場投放節奏等影響，網籤數據略有滯後，成交反應速度沒有二手房市場那麼迅速。隨着上週供應在穩步提升，後續成交數據也會順勢而上。

新政託舉樓市

此次上海樓市在新政後復甦明顯，尤其是二手房。新政後首周（9月30日-10月6日），上海鏈家成交了1186套二手房，這一數據是該公司前一週的1.3倍，環比漲幅33%。

二手房的熱度提升，在一定程度上傳導到了新房市場。第三方平臺數據顯示，上週上海新房成交面積爲13.44萬平方米，環比增長38.03%。

同策研究院數據顯示，“929新政”屬於組合型政策，從三大維度對購房者進行了政策支持，包括“調整住房限購政策”“優化住房信貸政策”“調整住房稅收政策”等。從政策細節來看，本次政策對剛需市場的利好更強。

劉小圓（化名）在新政後幾乎每天都能接到中介邀請看房的電話。劉小圓印象最深的是，在某天下班後，由中介帶看萬科某項目，當時已是晚上7、8點了，還有另一組客戶也是去看同一套掛牌房源。而在外環外部分中介門店，她看到業務員不是在打電話，就是準備出門去接客戶。

同策研究院數據顯示，新政後新房日均來訪環比大漲131%。分區域來看，外環外來訪、認購增長遠超過外環內項目。

據部分中介業務員反饋，新房、二手房的帶看量、認購轉換率提升，成交量隨之增長，主要原因在於新政“首付比例下降、社保3年改1年”。而據同策研究院的統計，上海外環外項目來訪客戶中，約40%爲受新政影響驅動看房，約31%客戶受新政影響而認購。

相比之下，外環內新房來訪客戶中，僅5%爲受新政影響驅動看房，新政對外環內市場影響較弱。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，“929新政”進一步降低了限購門檻，增加信貸支持。政策對新房、二手房成交量均有利好。

不過，同策研究院也指出，從新政後周成交量數據來看，新政效果仍有待釋放。新政後首週上海成交新房756套，第二週成交641套，第三週成交1260套，遠超9月同期日均水平。但與去年同期相比，仍有約17.4%的跌幅。

豪宅去化壓力漸顯

據中介業務員反饋，二手房成交快速上漲，有賴於議價空間的擴大。儘管也有少部分房東下架了房源，但部分房東卻想趁機給買家讓利，儘快套現。

房東的這一心態轉換，與郊區成交量、供應量同步上漲有關。有中介業務員指出，置換意願強烈的房東會先把手中房源賣掉，然後再看置換型的二手房或者新房。中介業務員石雲（化名）對此感受頗深，他手中的一名客戶將房子賣掉之後，最近在看置換房源，但石雲明顯感受到客戶對房源的挑剔與觀望，並不着急下手。

石雲也發現，新政刺激了高總價房源的價格上調。500萬-1000萬元、1000萬-2000萬元、2000萬元以上這三個價段的房源，房東漲價比例都超過50%，都高於500萬元以下房源的漲幅。而他手中的客戶，賣掉的是一套500多萬元的房源，想看的是800萬元左右的房源。

新房方面，上海中原地產數據顯示，近期500萬-600萬的改善型產品銷售較爲活躍。從成交前十榜單中看出，有7個樓盤是此類產品。相比之下，前期交易勢頭活躍的高價房項目並不怎麼活躍，榜單上只有一個單價超過10萬元/平方米的樓盤。

新政第三週（10月14日-10月20日），上海共6個項目開盤入市，供應房源906套，供應面積11.26萬平方米，其中供應最大的項目是青浦區新城板塊的盛青雲錦，供應面積3.5萬平方米。該盤主力房源的總價區間就在500萬元-600萬元。

值得關注的是，隨着高端置換的二手房源的價格上調，上海豪宅新盤近期因爲供應量變大，也出現了微妙的變化。今年以來，上海千萬級別的豪宅市場頻傳日光現象。數據顯示，今年上半年，上海總價3000萬元-5000萬元的高端住宅成交1236套，同比增長192.6%。而總價5000萬元以上的住宅成交308套，同比增長422%。

10月中下旬，中海領邸選擇將新一期組團共552套建面約102平方米-143平方米的房源一次性入市，總價在1200萬元-1300萬元起步。中海想借新政的東風一次性出貨，卻要面臨周邊多個豪宅新盤的競爭，比如將在年底入市的綠城徐匯濱江項目、太古地產太古源源邸等。這兩個豪宅項目總價最低在3000萬元以上。此外，中海領邸還要與周邊二手豪宅競爭。數據顯示，中海領邸周邊豪宅二手房價均價在12萬元-13萬元/平方米左右，且社區配套相對完善與成熟。

分析人士指出，中海領邸面臨的情況僅僅是上海新增豪宅的一個縮影，隨着上海高端住宅預售價格天花板的不斷被突破，一二手房價差逐漸消失，新增豪宅與存量豪宅之間也存在競爭。在上海市大力推動城市更新背景下，一批風貌改造項目將在未來兩年集中入市。

一邊是外環外新房供應量大增，另一邊是內環內豪宅項目競爭激烈，上海新政對樓市回暖的效應能持續多久？尚待市場檢驗。