"930"新政給樓市升溫，“剛需客羣”加快入市

“北京發佈政策當晚，我們忙到凌晨3點才下班。“

9月30日晚間，北京發佈樓市新政，涉及放寬限購、調整存量房貸利率、降低首付比例、取消普宅與非普宅標準等內容。

政策發佈後，海淀永豐的中海富華里樓盤售樓處連夜接待客戶，項目置業顧問表示體驗了久違的凌晨下班。

不僅如此，二手房市場升溫明顯，假期變得更加忙碌，甚至有業主表示收回之前談好的價格，仍然要按照原價出售。

根據北京鏈家數據，十一期間二手房成交熱度較高，與去年同期相比，成交數量增長近兩倍。而新房成交規模較去年十一增長達到兩倍以上。

中指研究院表示，假期前，北京新政如期而至，帶動國慶假期市場熱度較高。線上諮詢量、案場來訪、認購以及二手房帶看量等數據較往年同期及九月都有明顯增長，新房和二手房成交量均爲近幾年國慶假期的高點，熱點區域項目轉化率在10%以上。

政策“踢“了臨門一腳 新房市場冷熱不均

“北京出臺樓市新政後諮詢量和簽約量明顯多了起來，國慶期間3個項目一共賣了200套。“在西山觀復、富華里、寰宇未來三個項目共同的售樓處，一置業顧問表示，“9.30”政策明顯激發了購房者的看房熱情，每天都要帶3-10組客戶，經常忙到半夜。其中，寰宇未來因較好的位置和較便宜的價格，賣得更好。

中海寰宇未來位於海淀北部產業集聚地，周邊有小米等科技企業，單價6.3-6.5萬，建面約98-145平方米的三居和四居剛改戶型，自開盤以來便備受矚目。

“項目整體區位優勢較爲明顯，緊鄰地鐵8號線和昌平線交匯處，周邊有萬達商業綜合體，一站地距離還有46萬平方米的超極合生匯。“該置業顧問表示，每套房價格都不一樣，相應的折扣也不同。

此外，一些已經取證未開盤處於籌客階段的新盤也藉着政策東風，迎來了高認籌率。其中，關注度較高的是位於朝陽區東四環外酒仙橋的北京宸園。該樓盤項目相關負責人表示，樓盤均價2000萬，十一來訪日均達到220多組，總認籌182組，項目馬上截止認籌。

位於朝陽區孫河鄉前葦溝板塊的璞園park相關負責人也分享了他們的銷售成績：建面約125-210平方米的改善盤，10月1日-7日國慶期間項目來訪總共達到1800+組，意向登記200+，單日最高意向登記48組。

衆所周知，金九銀十是樓市傳統的銷售旺季，但今年九月“成色“明顯不足。北京住建委數據顯示，9月北京商品房住宅共網籤成交15916套，其中新房網籤成交3236套，環比下降39.04%。

“從項目端看，九月份市場的確很差。相比8月份，看房客戶明顯減半。我們還做了一個統計，9月15號鏈家和自然到訪，包括我們渠道的客戶明顯就是攔腰折斷。”位於南五環內某項目置業顧問表示，轉折發生在9月末，央行發佈降準、降息、下調存量房貸利率等消息後，9月29日，項目一小時就賣了5套。

此外，據其介紹，政策刺激出了之前一直觀望，猶豫不決，就差“臨門一腳” 的剛需客羣。此外，比起5環內的項目，位於房山、亦莊、順義等5環外的項目賣得更好。

在新盤扎堆的豐臺區，改善戶型升溫較爲明顯。10月1日-10月6日，豐臺區商品房銷售網籤面積4200平方米，同比增長1394%。全區32個在售項目累計到訪客戶4040組，認購196套，認購面積約2.7萬平方米，較新政出臺前大幅增長。到訪客戶全部爲改善型客戶，認購的主力戶型爲三室兩廳及以上，面積集中在120-140平方米。

值得關注的是，此次北京的新政中，通州區取消了“雙限”，執行和其他區相同的購房政策，這也讓一些之前無法在通州購房的家庭獲得了入場券。

位於通州物資學院路地鐵站附近的萬科東廬項目負責人介紹，十一假期期間，平均每天到訪120組，最多一天到訪140組，相比政策前日均提升50%，成交量提升了120%，國慶期間一共賣了116套。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，購房者當前交易的活躍，和購房成本降低有直接的關係，尤其是首付比例持續下降，這也使得購房積極性明顯增加、節奏持續加快。

不過，多位置業顧問也表示，假期成交量確實比以往好一些，目前成交量還算平穩，但沒到火的程度，每個區只有兩三個項目熱度較高，冷熱不均。

中指研究院也表示，從項目表現來看，市場依然延續分化，朝陽、海淀、通州、昌平等區域市場更爲活躍，客戶更爲青睞性價比高的項目，尾盤項目市場表現一般。

‘老破遠’迎來買家 “剛需客羣”加快入市

不僅如此，樓市暖意在二手房市場上體現得更加明顯，有的業主臨時反悔，果斷提價。

中原地產研究院統計數據顯示，國慶7天北京二手房實際成交達到5500套左右。2022年國慶7天二手房實際成交大約爲3500套，2023年成交只有不到2000套。與往年相比，在“930“政策影響下，北京實際二手房市場成交上漲幅度超過175%。

十一前，購房者王先生看中了西八里莊一個158平方米的二手房源，1500萬的總價談到了1300萬，政策一出，業主突然提價，1500萬一分不能少，當時有4家都在跟業主談價。據王先生介紹，他從半年前開始看房，之前關注的房源發現十一這幾天全部下架了。

“假期期間二手房成交的基本還是議價空間大的房源，以大興區爲例，2010年之後的次新，總價在250萬-400萬之間的房源賣的比較好。” 北京頭部中介機構的經紀人表示，現在是一個抗衡期，市場上一部分誠心急售的業主，是假期成交主力。目前有的小區有將近一半的業主表示節前的底價不能賣了。比如節前手裡的一個單子，十一前談好的382萬就能賣，節後業主直接漲到410萬。

此外，也有二手房購買者因擁有了購房資格而果斷出手。

工作在朝陽的張琪（化名）此前一直租房在通州，苦於沒有通州購房資格，一直沒有在北京買房。

9月30日晚上，張琪看到通州已經執行北京統一的購房政策，即社保滿兩年就可以“上車”了，週末就和家人前往各個二手房小區看房，“也是害怕市場好起來後，價格會漲。“

據張琪介紹，最後看中了位於通州宋莊的一處房源，房齡有30多年，六層無電梯，周邊沒有地鐵，房東已經掛牌半年了也沒賣掉，但優勢在於價格，100平方米不到200萬。“感覺價格比較合適，就很快和房東簽了購房合同。“

北京鏈家研究院院長高原表示，相較去年同期，“十一”期間，北京二手房新諮詢客戶量增長45%，顯示出在政策激發下，更多買家由觀望心態轉爲實際購置行爲。賣家方面，隨着預期回暖，業主預期也更爲樂觀，黃金週期間新掛牌房源數量減少16%。受買賣雙方行爲影響，客源房源比由1：10提升至1：17以上，由買方市場轉爲平衡市場遷移。