新政落地後的北京樓市：觀望人羣入市，開發商加緊去庫存

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“開盤不到一週，我們已經快賣完了，二期剩下的房源大概還有4套。”10月13日上午，位於北京朝陽的和光煦境售樓處工作人員向21世紀經濟報道記者表示。儘管所剩房源不多，但上午11時左右，售樓處現場仍有六七組購房者在看房。

該項目9月26日開盤，共推出96套房源。除了開盤當日認購之外，剩餘大部分成交都來自10月。“大部分客戶之前就看好了，只是在等一個契機，政策出來之後很多人就出手了。”前述銷售人員表示。

9月30日，北京出臺樓市新政，涉及優化限購、降低首付比例、取消普宅與非普宅標準、調整存量房貸等8條內容，政策出臺之後，市場反饋積極，熱度延續至今。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，相對而言，新政對新房市場的調動力度更大，上週北京新房網籤量878套，是國慶假期的2.57倍；上週二手房簽約 3735 套，相比國慶假期前一週，成交量上漲6%。新政對市場的影響能持續多久，能否真正形成上揚拐點還未可知。未來北京房地產政策仍有優化空間，包括繼續優化限購、落實取消普宅與非普宅標準等。

觀望客預期轉變

“新政出臺之後，看房和買房的人明顯變多，新政之前中介不太會給我發看房和成交的消息，10月開始中介時不時會發一些熱門樓盤的成交信息，我朋友去一些熱度高的樓盤也遇到過銷售不太夠用、一個銷售要帶兩組客戶的情況。”10月13日，計劃在北京購房的喬雪（化名）向21世紀經濟報道記者表示。

10月13日，位於石景山的長安源境售樓處工作人員向21世紀經濟報道記者表示，國慶期間該項目的到訪量和成交量都有明顯增加，到訪的既有前期觀望人羣，也有新客戶。

10月13日14時左右，售樓處仍有約5組客戶看房。前述售樓處工作人員介紹，該項目9月下旬開盤，開盤當日售出40餘套房，到9月底又成交20餘套，國慶假期成交超40套。10月13日是國慶假期後的第一個休息日，當日成交6套左右，目前開盤房源已售出約1/3。

北京某品牌房企市場部人士張山（化名）向21世紀經濟報道記者表示，新政後國慶假期新房市場到訪量和成交量都出現了顯著提升。以他所在企業一個在售樓盤爲例，該樓盤國慶前周均到訪量不到300組，成交10餘套。國慶假期期間，樓盤到訪量增加超2倍，成交漲幅超3倍。上週到訪量和成交量雖然不及國慶假期，但也明顯高於節前水平。

“新政主要刺激的是之前觀望的客羣，對大家的觀望預期有所轉變。”張山表示。他調研發現，新政之後，北京各板塊間的分化仍然明顯，朱辛莊、西紅門、朝陽望京和國貿輻射板塊等熱點板塊項目活躍度提升更爲明顯。

張山注意到，新政後北京二手房市場的成交量也在增長，但“以價換量”的市場大背景沒有變，目前二手房市場成交仍以高性價比房源爲主。

“新政出臺之後整體帶看量也起來了，這兩週我們比之前忙了很多。”10月14日，豐臺區一位房地產中介向21世紀經濟報道記者表示。她談到，儘管帶看明顯增加，但她所在板塊的成交量沒有出現大幅提升的情況，性價比高的房源成交速度比較快，但新政落地之後部分房源的談價空間收窄。“有些業主有點不穩定，在談價的時候不太好聊。”該中介稱。

開發商提速去化

“本輪新政對新房市場的調動力度更大。”郭毅表示，上週新房網籤量爲878套，是國慶假期的2.57倍，與此前正常工作周相比，基本是翻倍增長的狀態。上週二手房簽約 3735 套，相比國慶假期前一週，成交量上漲了 6%。

究其原因，郭毅認爲，一方面，之前二手房價格已調整到位，整體看個人業主降價空間不大。政策出臺之後，部分個人業主上調售價甚至毀約，這些情況客觀上影響了二手房成交。

另一方面，郭毅表示，開發商去庫存動力相對積極，很多在售項目價格水平相對較低。此外，從去年到今年，一些新房項目顯著提升產品力、增加使用率等，如很多新項目選擇贈送飄窗和露臺，新房的性價比優勢正在凸顯。

張山在近期調研中發現，新政後到訪量和成交量明顯提升的樓盤主要是熱門板塊選擇降價跑量策略的項目，如亦莊板塊某熱門樓盤國慶假期到訪量環比增超3倍，認購量環比暴漲4倍。區位無優勢降價不明顯或者在8~9月已率先降價的項目被擠壓分流的現象顯著，出現到訪量漲但轉化率低的情況。

記者在走訪中瞭解到，截止到10月13日，和光煦境和長安源境都維持國慶期間的折扣力度，在售價格均低於備案價格。張山所在企業的在售項目也繼續維持國慶期間的折扣。“儘管有利好政策支持，但當前北京樓市仍爲買方市場，在售項目仍以降價跑量爲主，房企正在抓住市場窗口期提速去化。”張山說。

郭毅表示，從當前市場基本面看，本輪政策雖有明顯成效，但開發商仍較謹慎，因爲政策對市場的影響能持續多久，能否真正形成上揚拐點仍未可知。開發商更關注當下庫存去化，在價格策略上仍會保持相對優惠的狀態。整體來看，當前官宣收回折扣的新房項目較少，但部分新房項目確實存在收回折扣的情況。這些收回折扣的項目一般此前優惠力度較大，具備價格調整空間，且新政出臺後關注度、到訪量和認購情況都較好，具備收回折扣的市場面基礎。

郭毅表示，從當前的情況來看，調控政策對三四五線城市的拉動力度有限，核心還是要發揮一線城市的龍頭帶動作用。未來北京政策調整仍有充足空間。如限購還有繼續優化的可能，普通住宅與非普通住宅標準的取消，還有待稅務等部門出臺更明確的支持政策。如果未來北京市場出現調整情況，仍可以拿出很多政策調控工具，給市場提供持續利好，促進房地產止跌回穩。