住房過剩 大城市空置率飆

大陸28重點城市房屋空置率情況

大陸房企研究機構貝殼研究院5日公佈「2022年中國主要城市住房空置率調查報告」顯示，調查的28個大中城市平均住房空置率爲12％，其中深圳最低，爲5.3％。最高爲南昌，達到20％。

爲探索城市住房空置情況，貝殼研究院首次重點研究大陸28個城市共3萬個小區，包括深圳、北京、上海、廣州、廈門、天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、成都、杭州、東莞、鄭州、合肥、武漢、重慶、南昌、無錫、南通、佛山等，以一二線城市爲主，也包括部分環一線城市。

通常空置率5％～10％爲合理區間，低於5％爲空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10％則認爲空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。貝殼強調，調研範圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。

報告顯示，其中僅有9個城市處於合理區間，大部分城市處於10％～15％，6個城市高於15％。總體而言，空置水平較高，新開發項目可能因爲銷售困難導致庫存積壓風險。

分城市級別來看，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均7％，二線城市平均12％，三線城市平均爲16％。深圳、北京、上海的空置率最低，在7％以下。南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢空置率則在15％以上，其中南昌爲20％，廊坊爲19％。

報告指出，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18％），住房需求會下降。比如南通和重慶，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10％。其中，深圳空置率僅5.3％，反映出強勁的市場潛力。

報告認爲，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風險不容忽視。合理性在於，大陸整體城鎮化進程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，特別是產業發展較快的熱點城市，比如成都、杭州和合肥等。相對較高的空置率，有助於平穩接納人口涌入，避免了住房供應緊張導致房價、房租過快上漲，空置房屋起到了較好的緩衝作用。

風險在於，當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會放大房價下跌風險。