樓市泡沫推高空置率 穗周邊樓盤入住率低於兩成
本站房產12月4日報道 高房價時代已經全面覆蓋了神州大地。而作爲中國南方的國際大都市——廣州，其市場房價也是華南地區房價的標杆。而在高房價的背景下，廣州房子空置率雖然沒有京滬深那麼突出，但也在一定程度上反映了樓市的畸形發展——“有房沒人住，有人沒房住”。“看房地產有沒有泡沫，空置率是一個最重要指標”，中國當代著名經濟學家茅於軾在接受本站房產採訪時表示。樓市是否存在泡沫，現時也是衆說紛紜。但記者近日走訪了市內各大區域的樓盤，在看房的同時，也爲廣州樓市空置率居高不下的問題感到一絲的擔憂。
“番禺祈福新村的空置率一直都比較高，大概4成左右，主要集中在樓齡較長的大單位”。中原地產番禺祈福新村分行主管何良向本站房產記者介紹到。據瞭解，造成這麼高空置率的原因，一方面是祈福新村的業主有很大部分是香港業主，購買祈福新村主要是爲了假日回大陸渡假之用。另一方面，則是投資客也很青睞祈福新村這個項目，因爲祈福新村是番禺的一個大盤。名氣、配套都是很多樓盤不可比擬的，因此很多人都喜歡在這裡置業。投資客恰恰也是看中了這個方面，因此逐利的心態也使得他們也開始伸向了這區。他們投資買房之後，因爲短時間內租不出去，也會暫時造成房屋的空置。
總體上，番禺裡面的大型樓盤。空置率一般都達到3成左右，例如廣州雅居樂和華南碧桂園。雖然，番禺到廣州市中心的交通網絡也是很方便，但畢竟番禺還是稍微遠離市中心。部分置業者還是視番禺爲週末或者節假日的渡假休閒區。而在市橋南郊一帶例如沙灣等，樓宇空置率居高的問題尤爲嚴重，而在那裡的祈福水城就是比較典型的。由於交通，市政等配套還是比較落後，跟不上樓盤小區的規劃建設。產品質量雖好，但那裡建好的房子還是很少人問津。
記者也走訪了廣州近郊的熱點居住區域。據瞭解，南沙境界現在公寓洋房的入住率爲30～40%左右，別墅的更是隻有20%。“前期別墅的業主以投資爲主， 三期洋房的業主剛收樓，大部分還在裝修。”南沙境界的銷售人員向記者介紹到。據悉，南沙境界的別墅買家主要是爲了投資、保值和渡假自住。而因爲別墅都是毛坯交樓，加上南沙區的租賃市場不發達造成該區租價很低。而在南沙天后宮附近的某個大盤，總體入住率更是隻有20%。“11月底我們的業主纔開始收樓，預計明年的入住率開始會大幅增長。而現在很多的單位都達不到收樓條件，而且業主們都忙於裝修。現在的入住率也是不太理想。”該盤的策劃人員向記者介紹到。由此可見，全區的新貨入住率都不高。當然南沙區的生活配套等基本設施暫時都不太方便，也是造成南沙區大量新盤新貨“閨中待嫁”的主要原因。
“花開兩朵，各表一枝”，遠在廣州北面的花都樓市也難獨善其身。據瞭解，汽車城板塊的樓盤大都沒有交樓，比如保利城，風神公社，甚至祈福輝煌臺等，都沒交樓。而新華鎮等花都區中心地帶樓盤的入住率都比較高。據悉，這裡面主要是洋房爲主，而且花都本地買家較多，多以自住型買家爲主。但總體來說，從化、花都等北郊地區的交通、生活配套都不算完善，造成了那一帶的別墅大盤入住率都不甚樂觀。逸泉山莊入住率60%，常住率僅僅是30%左右！“北部別墅大體的入住率應該只有10%左右。”中原地產黃韜向本站房產記者介紹到。
而在廣佛同城的大利好背景下，這一兩年來金沙洲的樓市也是被炒得風風火火的。但記者走訪時發現，金沙洲的樓盤空置率問題也是十分令人擔憂的。“目前金沙洲樓盤的空置率在50%-60%之間，屬於相當高的比例。”中原地產物業部區域營業總監杜燕玲表示。雖然金沙洲是政府重點打造的居住新城，但目前各項配套設施尚未成熟，尤其是道路的建設，直接影響了金沙洲樓盤的入住情況，杜燕玲還舉例說，之前遇到一箇中海金沙灣的客戶，夜晚需要打的士回家，卻沒有司機願意接載，原因就在於擔心金沙洲不安全，最後客戶只能暫時在其他地方租房子住。
此外，杜燕玲還透露，目前金沙洲內比較有名的樓盤如金域藍灣，前期單位的入住率大概在六成左右，而中海金沙灣的入住率大概在五成，這些單位都是業主在07、08年的時候購買的，他們當時買的心態都是期望樓盤升值，但鑑於目前金沙洲的配套，這些單位出租不行，賣出去也不划算，從而導致了金沙洲樓盤空置率奇高。
廣州東部的廣園東板塊的入住率則是令人稍覺得安慰。據瞭解，該片區幾乎都是性價比較高的洋房項目，也是以自住買家爲主，而一些別墅項目，例如鳳凰城的別墅，超過60%的買家都是本地人，幾乎也全部入住，而該板塊的另外一個項目也是以洋房和別墅爲主，但定位和價格相對高一些，距離新塘鎮中心區域也遠一些，本地以外的買家佔據多數，因此別墅的空置率相對高一些。
而在廣州市中心的熱門區域——珠江新城。樓宇入住率則是比較喜人的。“凱旋新世界樓齡約5年，現大多數業主都已完成入住。單位的空置率不高於3成。”中原地產凱旋新世界分行主管熊劍鋒向本站房產記者介紹到。珠江新城經過了這些年的開發，各方面的配套都日臻完善。而且由於珠江新城的地理位置特殊性，令很多人都趨之若鶩，因此這裡的樓宇對於空置率也是有了“抗體”。最典型的就是廣州大道旁的星匯園和臨江大道旁的凱旋新世界等樓盤。這些樓盤入住率都是令人十分滿意。
當然，新落成的樓盤空置率還是比較高的。就像在珠江新城中心地帶的新樓盤，現在的入住率都不算高。“因爲新樓盤落成之後，還要有一個交付入住期，住戶、租客不可能交樓之後立馬入住。”熊劍鋒表示。有一定樓齡的樓盤入住率也不會太低，畢竟買家購房之後，就算自己不入住，也會把房子租出去，不會讓房子丟空的。因此自住率可能會稍低，但入住率應該不低。與傳統的老城區越秀，東山，荔灣等區相比，珠江新城的入住率會稍低；但與其他新開發的住宅區如金沙洲相比，入住率就會比較樂觀。隨着以後地鐵等市政交通工具貫通珠江新城，可以預見珠江新城的入住率將會躍上一個臺階。 總的來說，珠江新城是個新開發的住宅區，很多樓盤都是剛剛交付使用的和分批交樓，很大部分的樓房還在裝修、添置傢俱或者尋找住客中，因此暫時導致了入住率偏低
目前，珠江新城板塊由於都是高檔住宅，據某個珠江新城樓盤的銷售主管透露，珠江新城的空置率不會很高，像一些大戶型的產品一般都是自住買家，而小戶型公寓由於都是投資產品，空置率相對高一點。
房屋空置率總體偏高的現象既反映了樓市畸形的發展，同時也是社會分配不公的現象之一。記者在走訪各區板塊同時，也是對此憂心忡忡。正如茅於軾所說的“當空置率達到較高水平，當大家都想賣房子的時候，房價必然大跌，這時候泡沫就會破滅，這對中國經濟的影響很可怕。”