16.6萬人"流失"！降價賣房 哈爾濱無奈的選擇
（原標題：16.6萬人"流失"！降價賣房，哈爾濱無奈的選擇）
哈爾濱樓市正在上演最無奈的一幕。
近日，哈爾濱公佈一則讓全國樓市顫抖的新政策《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，總共14條措施。
其中，最吸引眼球的是以下3條：
支持並鼓勵開發企業對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進一步讓利給購房羣衆，政府將對讓利企業的銷售情況進行考覈，給予表彰、嘉獎。
積極引導和鼓勵企業根據市場情況，採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
靈活就業人員連續繳存公積金六個月即可申請貸款；支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。
積極引導和鼓勵企業，採取打折促銷、團購等方式銷售新建商品房，並大幅降低公積金買房門檻。
此項新政一出，便迅速成爲熱搜，引發行業激烈討論。
1
2015年以來，就極少有地方政府主動要求開發商降價賣房，說得最多的是抑制房價過快上漲或者是維護市場穩定，不能大漲也不能大跌。
其實，每個地方政府明確鼓勵開發商降房價賣房，都需要莫大的勇氣。
首先，開發商降房價，政府就得降地價，甚至會導致賣地困難，而賣地一直都和地方財政收入直接掛鉤。
據國家財政部披露的《2020年10月財政收支情況》顯示，2020年前10個月，國有土地使用權出讓收入55965億元，同比增長10.1%。
每年動輒6-7萬億的賣地收入，使得中國大部分地方政府的財政體系對賣地非常依賴，依賴程度甚至超過100%。
由此可見，土地收入已經成爲部分地方政府最大的財政收入之一，地方政府主動讓開發商降價賣房，直接觸及靈魂。
其次，房價下跌，歷來是業主維權、鬧事的主要原因之一。據部分城市的房管局投訴報告顯示，近5年，降價維權排名高居第一，遠高於房屋質量、貨不對板等問題的維權。
最後一點，也是最重要的一點：
幾乎所有人都明白，房價下跌時，潛在的購房人都會觀望爲主，擔心未來還有更低的價格。因此，房地產市場一個非常重要的規律是：買漲不買跌。
因此，出於財政收入和社會穩定的考量，地方政府是沒有動力讓開發商降價賣房的。
那麼，這一次哈爾濱爲什麼要這麼做呢？
2
其實，哈爾濱頒佈樓市新政的原因很簡單：哈爾濱的樓市，實在繃不住了。
哈爾濱擁有5.3萬平方公里陸地面積的城市，相當於3.3個北京、8.4個上海、接近27個深圳。
根據國家統計局數據，2019年末，哈爾濱市常住人口1076萬，其中，城鎮人口709萬，城鎮化率已經接近66%，橫向比較，城鎮化率已經不低了。
土地充足、城鎮化率偏高的同時，哈爾濱的人口卻在不斷流失。
哈爾濱市是東三省中，人口流失最爲嚴重的大城市。數據顯示，2009-2019年，哈爾濱市小學生人數下滑了14%，黑龍江全省則流失了31%。意味着，大約31%的人口在過去10年離開了黑龍江。
同時，常住人口也不增反減，2017年常住人口1092.9萬，2019年只有1076.3萬了，兩年減少了16.6萬人。
特別是年輕人口外流嚴重。
人口流失的同時，哈爾濱的經濟也撐不住了。2019年GDP爲5249億元，人均GDP僅有4.88萬元，在全國省會城市中，排名倒數第一，人均可支配收入爲4萬元，也低於全國平均水平。
人口流失嚴重、老百姓的消費需求疲軟，哈爾濱政府賣地的熱情卻非常兇猛。
數據顯示，2020年上半年，哈爾濱累計出讓住宅、商住、商業類用地共53宗，面積超過334萬平方米。
賣地兇猛的結果就是，商品房供應急劇增長。
2020年哈爾濱商品房累計供應88883套，供應面積873.49萬㎡；而累計成交只有36202套，成交面積373.70萬㎡；1-9月面積供求比高達2.34。去化週期2年多。
最終的結果就是，今年以來，哈爾濱樓市徹底疲軟，量價齊跌。
2020年8月，哈爾濱新房的平均價格爲10463元/平米，同比下降超過10%，新房銷量50.96萬方，同比下降超50%，直接腰斬。
哈爾濱的樓市，正在入冬。
一旦樓市陷入僵局的時候，地方政府只有2個選擇：
第一，放鬆限購、限貸，或者用貨幣棚改等手段，刺激樓市上漲（2015年到2016年絕大部分城市）；
第二，鼓勵企業降價促銷（目前只有哈爾濱）。
所以，哈爾濱突然出臺新政鼓勵開發商降價賣房，是一個萬般無奈的選擇。
3
哈爾濱，正在給其他三四線城市敲警鐘。經濟薄弱、人口長期淨流出的背景下，如果無限制地供應土地，或將透支所有人的購買力，樓市將陷入哈爾濱的冰封魔咒。
如果開發商真的主動降價賣房，導致房價陰跌不止，誰最害怕呢？
衆所周知，房地產是資金密集的行業，一旦城市房地產市場全面下跌，將牽一髮而動全身。
首先是當地的房企營收下降，銀行對房地產行業的信貸規模大幅收縮，房地產企業容易出現資金鍊緊張甚至斷裂的風險。
其實，個別城市的房價持續下跌，在中國並非沒有先例。2010-2015年，溫州曾上演了一波房地產泡沫破滅的慘烈教訓。
以溫州爲例，其擁有發達的民營經濟，靠出口加工業務積聚着大量人口和財富，加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放，大量資金涌入房地產市場，溫州炒房團一度聞名全國。
2010年後，當地房價迅速飆升，2011年超過3萬元/平米，接近一線城市房價水平。
個人、企業紛紛高槓杄加入炒房大軍。
2011年，中國貨幣政策轉向緊縮，歐美經濟的衰退，給溫州民營經濟沉重的打擊。
當民營企業由於銷售困難、資金鍊斷裂而無法償還貸款時，銀行只好處置拍賣作爲抵押的房地產，導致房價一年內下跌20%，此後連續十幾個月持續下跌，溫州銀行業也陷入困境，甚至出現了中小銀行破產。