《傳產》疫後商用市場樂觀 五大趨勢轉變

2021年第2季在房地合一稅4月9日完成修法三讀、確立7月1日生效，再加上5月中全臺進入第三級防疫警戒之後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。瑞普萊坊總經理劉美華表示疫情緩解之後，臺灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等五大趨勢轉變，對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。

據瑞普萊坊市場研究部統計，第二季商用不動交易雖然仍保有241億的規模，但較第一季衰退44%。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一週的交易空窗期，實非去年起一路長紅的買氣可比。更重要的是，241億裡面有超過41億是關係人交易，等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億。雖然土地仍是防疫、抗通膨的最佳硬資產，今年以來各大壽險、建商持續積極佈局全臺，即便三級防疫管制，土地、地上權標售、公辦都更、聯合開發等各類投資活動，激情不減，溢價率、成交價屢創新高。但今年全臺第二季交易額從去年同期的895億降到718億，萎縮2成，而且靠的是4月臺中超過200億的標售撐盤，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。

劉美華表示，稅改、疫情已經改變投資人的短、中、長期佈局商用不動產策略。短期來看，因爲房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長，趕着適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應加強轉手需求，再加上不動產交易時間較長，有遲延效果，因此從第二季交易量從數據面來看，差強人意，但卻無法如實反映已經冷卻的市況。

劉美華分析，雖然數據面與實際面脫鉤，但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝，對於市場的衝擊，前前後後頂多一季。值得關注的是，疫情之後，交易量會隨着全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的五大趨勢，包括「以租代買」或「先租後買」崛起；建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場；供需失衡、防疫意識擡頭，辦公需求東移；強化電商供應鏈佈局以及新型態產品將成爲投資亮點。