C位觀察 | 孟曉蘇：現已接近具備推行房地產稅的條件

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編輯|許媛媛 主編|楊澤宇

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NO.025 對話中房集團公司原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇

60S要點速讀：

1.我國現已接近具備推行房地產稅的條件。第一個條件是居民普遍擁有住房。我國城鎮居民家庭的住房擁有率爲96%，戶均擁有住房1.5套；另一個條件是城市建設需要資金，但是這個資金現在沒有一個合適的來源。

2.中國多年不徵房產稅，但是城市建設和城市維護資金並不是不收了，它從兩個不該收費的羣體收：一個羣體是農民，廉價徵地高價賣，土地差價只有少量返給農民；另一個羣體是城市裡的年輕人，高價地建成高價房，賣給最後買房的年輕人家庭。

3.可以用比較簡單的方式徵收房產稅，分爲三個方面：一是“見房就徵”，即對全部城鎮居民住房徵稅，有一套房就交一套稅；二是“見證就退”，即憑納稅人身份證退稅，一張身份證退稅一套房；三是從小產權房起徵房產稅，因爲小產權房沒有交過土地出讓金，通過納稅徵收最適合。

正文：

現在已經接近具備徵收房產稅的條件

房產稅是全世界各國各地通行的地方稅種。在我國實行房改與啓動住房商品化初期，就已經開始研究開徵這一稅種。2003年10月中共十六屆三中全會決議明確提出：“實施城鎮稅費建設改革，具備條件時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關稅費”。

現在我國住房建設與住房商品化已取得重大成果，讓我國逐步具備了推行房地產稅的條件。第一個條件是城鎮居民住房自有率很高。根據央行2019年公佈的官方統計，我國城鎮居民家庭的住房擁有率達到96%，有一套住房的家庭佔比爲58.4%，有兩套住房的佔比爲31.0%，有三套及以上住房的佔比爲10.5%，戶均擁有住房1.5套。我國收入最低20%家庭的住房擁有率也達到89.1%。當然居民家庭房屋產權所在地不一定是工作地，譬如有人在北京或上海工作，而在原居住地有產權房也是擁有住房。

C位觀察丨專家警示：不徵房地產稅 會讓最不該被徵稅的兩類人吃虧（來源：C位觀察）

另一個條件是：儘管城市建設與維護都需要資金，但現在並沒有合適的資金來源。所以解決方式不由自主地滑向了不合理的方向。雖然多年不徵房產稅，但是城市建設和城市維護的費用並不是不收了，它轉向從兩個不該收費的羣體身上收：

一個羣體是農民。廉價徵地高價賣，從中尋求土地差價。在土地差價中只有極少量返給農民，多數都用於城市建設和城市維護，與農民羣衆沒有直接關係。最近有專業機構給我提供了一個數據，我國曆年土地差價總共有81萬億之多，返給農民的只有2萬多億，不到3%。這對於農民羣衆來說當然是一種剝奪。

另一個羣體是城市裡的年輕人。高價地建成高價房，賣給了城市最後買房的那批人，他們往往是年輕人家庭和農民進城的新市民家庭。

這兩個低收入人羣本來應當是享受政府政策照顧的羣體，在現行稅收制度下卻要替城市其他羣體交錢，成爲城市建設與城市維護費用的主要承擔者。這不符合“公平稅賦”原則，是不合理的制度設計。

多年不徵收房產稅，讓我們無意之中在城市裡營造出一個利益羣體。這個利益羣體多年來靠政府從低收入羣體拿錢，維護着他們的房屋資產權益，享受着房屋增值的利好，卻不必爲此交錢。這成爲我國實行房產稅的主要阻力。農村建設用地流轉的最大障礙也是它。多年不徵收城市房產稅，造成政府對“土地財政”的依賴，靠着對農民土地廉價徵收高價賣，來籌集城市建設與城市維護資金。

最近樓繼偉撰文指出：“房地產稅是最適合作爲地方稅的稅種，在經濟轉爲正常增長後應儘快開展試點”。現在全國房地產市場仍然低迷不振，開徵新稅種可以等待一段時間。但是房產稅長期拖延下去弊大於利，在全國樓市恢復正常後就可以徵收。

房地產稅到底該怎麼徵？——“見房就徵，見證就退”

有人把徵收房產稅設計得非常複雜，弄得它難以徵收。其實如果按照我的設計，徵收房產稅是比較簡單的。分爲三個方面：

第一叫“見房就徵”。對於城鎮居民住房有一套房就交一套稅。因爲所有房屋都處在城鎮環境之中，地方政府就像物業公司一樣維護着交通、環境、衛生、治安，所以房主也應該像交納物業費那樣去交納物業稅，即房產稅。

“見房就徵”的操作方式很簡單。比如一個小區有2000套房屋，那就是2000個稅源。這就比“某些房徵，某些房不徵”簡單多了。如果某人有三套房，各在不同的城市，哪套是第一套房不徵稅呢？更不要按照家庭來免稅，說一個家庭免徵一套房的稅，那不是催人離婚嗎？

“見房就徵”讓房產稅很好徵，稅收機構並不需要增加多大的成本。如果有人躲起來不交稅怎麼辦？跑得了和尚跑不了廟。可以在門上貼催收單，或者通過別的方式催收。連續催收幾年之後，履行法律手續可以把房屋拍賣，優先償還稅款，剩下的款項通知本人領走，那時候房主就會出現了。

“見房就徵”當然對低收入羣體和普通民衆不公平，所以第二個做法就很重要，叫做“見證就退”。多數國家和地區對房產稅實行退稅制度，納稅以後不久就可以按照規定辦理退稅，我國也要實施房產稅退稅制度。中國城市與人口那麼多，按照身份證退稅比較簡單，一張身份證可以退稅一套房。單身的可以退一套，婚姻狀態的就可以退兩套，不用離婚避稅。如果家裡有老人，還可以退稅三套或四套房。它是鼓勵人們善待婚姻、贍養老人的“善法”，不是逼人離婚的“惡法”。

這種做法使徵稅與退稅都沒有多大成本，人們在交稅以後，憑身份證就可以到稅務機構退稅。至於退的是哪套房的稅，由納稅人自己定，稅務機構把這退稅登記到個人名下，再多退就不可能了。一張身份證只能退稅一套房，大部分居民就沒有意見了。如果是“房叔”“房嬸”有十套八套房，那當然就不能都退回來了。

C位觀察丨孟曉蘇：房地產稅應從小產權房徵起 而且應該用高稅率（來源：C位觀察）

第三個辦法是“從小產權房起徵房產稅”。小產權房現在佔了城市居民住房面積的25%-30%，是一個很大的量。小產權房歷史上沒有交過土地出讓金，一方面損害了公共利益，因爲政府要花錢建設和維護城市，但是小產權房不交錢；另一方面它損害了那些守法居民，讓沒買小產權房的人吃虧，買小產權房的人佔了便宜。

通過徵收房產稅的方式，可以把小產權房沒有交納的土地出讓金年復一年交上來。小產權房的房產稅稅率應該比其它房屋高三倍到四倍。比如按照房產價值的2%來徵收年稅，如果房屋價值500萬，一年就得交10萬元，而且不能退稅。連續交10年或15年，就把土地出讓金補足了。過了這個期限之後，小產權房就可以和其它房屋稅制並軌。這樣就能形成可觀的稅收，又解決了歷史遺留難題。

上海和重慶的房產稅試點都有優化空間

上海和重慶的房產稅試點都仍有優化空間。上海是“新房納稅”，重慶是“豪宅納稅”。他們當時爲什麼都願意推出房產稅試點？因爲當時這兩個城市都希望能夠避免“限購”政策。結果它們實行了房產稅試點，仍然沒躲過限購。

上海試點的“新房納稅”政策是，不買新房原來的老房也不用交稅，一旦買了新房，就“新賬老賬一塊算”。這是一種限制居民買房的做法，屬於房地產調控行爲。重慶試點的情況也類似，只有房價高到一定程度才徵稅，這不符合房地產稅徵稅原則，這樣做很多房產稅就收不上來。

我認爲稅制優劣在於本身的設計。房產稅的徵退都可以設計得比較簡單，用低成本就可以徵稅和退稅。這會讓居民看到，房產稅在徵收中是公平的，在退稅中更能做到公平。這樣可以很容易起步房產稅，沒有人們擔心的那麼難。

農民與城裡人的資產差異主要在房產上，城鎮居民持有的房屋佔了其家庭財富的60%，而農民的宅基地與房屋不值錢。如果按照中央文件要求，農村建設用地“與國有土地同等入市、同權同價”，那就是極大利好農民的政策。比如城裡一套房子的價值是500萬，那麼農民宅基地與房產就應當逐漸追平500萬。房價增值所釋放出來的巨大財富價值，可以讓農民羣衆永久性地不再返貧，將會形成巨大的經濟拉動力，至少推動中國經濟重現8%以上的增長，持續二十年以上。這就讓“鄉村振興戰略”可以給農民羣衆帶來最大價值。

那麼農宅的房產稅收該不該收呢？如果房屋性質仍是農宅，那就沒有多大價值，不必交稅；如果是農宅變成小產權房，應當由小產權房持有者交稅，而且要把補交土地出讓金的內容也包含進來，多交稅；如果農宅變成了“同等入市、同權同價”的商品房，從原來的幾萬塊錢變成幾百萬元的價值，當然就應該交房產稅，那時候交稅就合理了。如果讓農民羣衆自己選擇，是維持自己的房產不能流通，因此不交房產稅？還是讓它與城裡人的房子一樣可以流通並巨量增值，因此要交納房產稅？我相信，農民羣衆都會高高興興地選擇後者。

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