蛋殼公寓四面楚歌 “租金貸”模式再受拷問

（原標題：21深度丨蛋殼公寓四面楚歌 “租金貸”模式再受拷問）

近期，在上市10個月後，蛋殼公寓接連傳出租客被斷水斷電、拖欠供應商賬款和房東租金的消息。

11月16日，《21世紀經濟報道》記者根據深圳消委披露統計，9月以來，深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴突然停業或公司資金鍊斷裂，房東收到租金後要求租客搬離，導致租客“無房可住”。

長租公寓流動性危機、“跑路”消息不斷，再次拷問了“租金貸”模式。

11月16日，蛋殼公寓回覆稱，公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理。租客和房東等問題，也在積極應對，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

受新冠疫情和市場激烈競爭影響，長租公寓運營商面臨入住率下滑、租金收入下降的困境。

蛋殼公寓等長租公寓大量使用“租金貸”金融產品。在“租金貸”模式下，租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，一次性預付一年等期限房租及押金，長租公寓向房東月付租金。但是，在長租公寓深陷流動性危機後，租金無法向房東交付，房東即要求租客搬離。

同日，騰訊公司旗下深圳前海微衆銀行公告稱，已注意到蛋殼公寓相關情況，對於被迫搬離公寓的“租金貸”租客，至少在2021年3月31日前徵信不受影響。

蛋殼公寓今年1月17日在納斯達克上市。截至11月13日，蛋殼公寓（DNJ.N）股價報1.51美元，11月以來股價下跌19.25%，上市以來股價已經跌去88.81%。

深陷流動性危機

近期，不斷有租客在網上發文投訴，蛋殼平臺已經出現了大面積的逾期支付業主租金的情況。

上週，多家媒體爆出，在北京，被拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公地點討要欠款，此外也有退租金的租客、收房租的房東、蛋殼工作人員討薪。杭州蛋殼公寓出現租戶被斷網現象，深圳蛋殼公寓出現了大面積斷網，已經有房東開始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已經有房東開始直接聯繫租客繳納房租。

例如，黑貓投訴平臺上，蛋殼公寓的投訴已達27683件，其中，深圳地區蛋殼公寓的投訴達446件，投訴問題集中在無法退租、斷網斷電、拖欠業主租金與水電費等問題上。

一名租戶稱，由於已經不在深圳工作，此前曾與蛋殼公寓聯繫退租，但工作人員以多發補貼爲由繼續推脫，導致現在每個月還要支付深圳的房租。深圳市南山區一名業主稱，其與蛋殼公寓簽訂了自2017年10月09日至2021年01月06日的租賃合同，但從十月開始，蛋殼公寓便沒有支付租金與水電費。

此前，8月，蛋殼公寓App遭工信部通報下架。10月，蛋殼公寓首席運營官顧國棟因個人原因離職。11月，蛋殼公寓三次被列爲被執行人，被執行總金額超千萬，甚至因此登上微博熱搜。

11月16日，對於網傳蛋殼公寓將宣佈破產，蛋殼公寓公關部回覆稱，屬於謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理。租客和房東等問題，也在積極應對，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

從蛋殼公寓分佈情況看，截至3月末，蛋殼公寓在13個城市運營41.9萬間公寓，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個城市20.7萬間。

蛋殼公寓財報顯示，受新冠疫情、長租公寓激烈競爭衝擊，蛋殼公寓入住率出現下降趨勢。2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1個百分點，但較去年二季度的89％大幅下滑。蛋殼公寓一季度淨虧損12.344億元，虧損擴大逾50%；經調整淨虧損爲9.789億元，虧損擴大逾20%。

除蛋殼外，近期，多家長租公寓“暴雷”，這些長租公寓大多使用“房租分期”業務模式，資金鍊斷裂後，房東要求租客搬離。

11月16日，《21世紀經濟報道》記者根據各地消費者保護機構發佈信息統計，在深圳，今年9月以來，深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

深圳市消費者委員會披露，深圳愛租公寓目前已停止營業，被列入經營異常名錄。由於愛租公寓大量租金無法向房東交付，房東已要求消費者搬離，消費者面臨無房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現資金鍊斷裂，大量租金無法向房東交付，房東已發佈告示要求消費者搬離。樂居公寓已停止營業，該公司此前9月發佈公司轉型暨告業主書，單方面宣佈公司轉型以及分期賠付租戶的決策，由於商家未向房東交付房租，房東要求消費者搬離住所。

拷問“租金貸”模式

11月16日，微衆銀行迴應《21世紀經濟報道》記者查詢時表示，從維護客戶合法權益的角度出發，該行建議，根據客戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，並已預付租金，享有合法居住權。建議客戶在已付期間繼續居住，保障合法權益。

微衆銀行迴應稱，如果客戶合法權益收到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離，可登錄“微衆銀行租住消費貸款”公衆號登記，該行將做出適當安排，儘量保護客戶權益，至少在2021年3月31日前，徵信將不受影響。

蛋殼公寓拖欠賬款或租金，深圳5家長租公寓停業，一方面是因爲今年疫情衝擊，長租公寓市場競爭激烈帶來收入下降；另一方面，來自“租金貸”業務的現金流入大幅減少。

“租金貸”業務模式是，租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，長租公寓運營商與金融機構合作，引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金，長足公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構貸款。在業務邏輯上，“租金貸”解決的是租客很難一口氣拿出大筆預付金的痛點。例如，在各大城市房租水漲船高後，由於普遍採用“押一付三”付款模式，再加上一個月房租作爲中介費，意味着租客一次性繳納五個月“小半年”租金開銷，是很多年輕人不易承受的房租壓力。

《21世紀經濟報道》此前報道，有項目負責人曾提出，分散式長租公寓只有做到95% 入住率，才能實現穩定的現金流。

但是，若長租公寓現金流斷裂或緊張，無法向房東交付租金，甚至水電暖氣等基本生活服務也無法保證。租客不但面臨無房可住的局面，更揹負一筆個人貸款。若出現租客未按時還款的情況，租客的個人徵信會受到影響。

多爲銀行業內人士表示，在“租金貸”模式下，長租公寓運營商一次性能拿到一年的錢，通常將這筆“租金貸”加槓桿，再去收購更多的房源，以此實現槓桿式擴張，但該模式敏感而脆弱，任何一個環節——若租金收入下降、租金貸來源減少，都會使得槓桿破裂。

去年底，住建部等六部門發佈新規，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30％，超過比例的應當於2022年底前調整到位。根據蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9％的租客都使用了租金貸，該比例最高時超9成。