疑似資金鍊斷裂 衆多蛋殼公寓租客遭遇“被換鎖”

（原標題：疑似資金鍊斷裂 衆多蛋殼公寓租客遭遇“被換鎖” 警方稱政府已介入｜過度金融化之弊）

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王永菲/攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 王永菲 北京報道

“我們今天就是來通知你們，11月21號蛋殼公寓如果不給我們按時打款，我們自動與蛋殼公寓解除合同，我會給你們一週時間搬家，過時間後我們只能換鎖，你們做好準備。”北京市昌平區某小區房東向王女士說道。

王女士向本報記者表示，被房東找上門後，聯繫蛋殼公寓管家以及所有蛋殼公寓公開的電話，無一能撥通，租房以及業主委託熱線也均無法撥通。

11月16日下午，在北京市東城區朝陽門內大街8號朝陽首府商業2層212蛋殼公寓總部，本報記者現場發現超過20個安保人員在現場維持秩序。

以蛋殼公寓爲代表的長租公寓爲什麼頻頻出現資金鍊斷裂問題？租客交的錢、貸的款到底去哪了？

蛋殼公寓資金池源頭或枯竭

截至11月16日美股收盤，蛋殼公寓跌幅達到9.27%，收盤價爲1.37美元。

“當下，諸如蛋殼公寓的長租公寓不是通過二房東賺差價的方式賺錢，而是通過‘非法集資’建立資金池，本質上是期限錯配的方式用於投資獲益、擴大規模佔領市場或者作爲準備跑路的資金也不是沒有可能。”多位金融領域專家向本報記者透露長租公寓的經營模式。

一位金融從業人員劉先生向本報記者表示：“像在蛋殼租房的租客，支付房租時一般有兩種方式，一種是押一付三、押一付十二，另一種就是通過所謂的租金貸來支付房租，以租客的名義一次性從銀行貸走一年的租金。但是面對房東，蛋殼公寓一般是一季度給房東支付一次房租。這其中資金的時間錯位管理打造了蛋殼的資金池。”

那蛋殼公寓利用打造的資金池去做了什麼？

第一，將租約債權打包爲ABS，在資本市場募集資金。所謂ABS指的是Asset-backed Securities，也稱資產證券化，是指以基礎資產未來所產生的現金流爲償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券的過程，它是以特定資產組合或特定現金流爲支持，發行可交易證券的一種融資形式。租賃類ABS是非常常見的募資方式，爲發行者製造了高槓杆營收模式。

本報記者瞭解到，2018年8月7日，長租公寓運營商蛋殼公寓就高調宣佈，全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS——“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”已設立，發行規模爲2.035億元，產品期限爲3年，在上海證券交易所正式掛牌。

“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”作爲國內分散式長租公寓領域首單真正意義上的租金收益權ABS，底層資產還款來源爲入池物業的租金差額，即蛋殼公寓向租客收取的租金收入與需向委託業主支付的租金之差。

值得注意的是，地產商主打的長租公寓是自有資產，不存在這個問題。但是類似蛋殼公寓的二房東卻需要通過高價競爭房東房源。這就涉及到資金池的第二個用途，即瘋狂佔領房屋出租權。

本報記者向上述王女士的房東瞭解到，以該房源爲例，蛋殼公寓支付房東的資金，比租給租客整個房屋的價格要高出近2000元。爲迅速佔領租房市場以期在未來掌握定價權，作爲二房東的蛋殼公寓持續虧損。

租金比倒掛嚴重，蛋殼公寓相當於開拓了一筆有利息的資金流。

蛋殼公寓公開發布的Q1財報顯示，蛋殼公寓營收增長，虧損卻在擴大。蛋殼公寓一季度營收爲人民幣19.396億元，同比增長62.5%；淨虧損人民幣12.344億元，而去年淨虧損則爲人民幣8.162億元，虧損同比擴大。經調整後淨虧損爲人民幣9.789億元，而上年同期淨虧損人民幣7.991億元。

據悉，蛋殼公寓一季度運營開支爲人民幣31.016億元，增長58.5%；出租前費用爲人民幣920萬元，同比下滑89.0%；租賃成本爲人民幣19.557億，同比增長67.5%；技術與產品研發開支爲人民幣6100萬元，同比增長25.6%。

截至2020年3月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金爲42.26億元。蛋殼公寓二季度以及三季度財報本報記者並未找到公開信息。

這個資金盤盤子越鋪越大，在外來風險的刺激下，資金鍊崩盤的徵兆就出現了。ABS順利發行的需求是租金之差，而在出租環節又有了租金比倒掛現象，在疫情的刺激下，蛋殼公寓一旦不支付給房東租金，房東收房，租客不敢租房，資金池沒有源頭了，蛋殼公寓的資金鍊就會崩盤。

律師稱租賃合同繼續有效

本報記者11月17日向北京警方諮詢，警方表示政府已介入，今日會開會做討論，請耐心等待結果。

在現場，本報記者發現蛋殼周邊粘貼着友情提示“合法權益要依法維護，不能出現聚集滋事、損毀財物、堵門堵路、攀爬建築物等過激行爲，造成後果要承擔法律責任。

王永菲/攝

進入登記需要由多層手續，首先是在門口預約拿到黃紙條，然後進入到朝陽首府商業2層排隊，在保安和蛋殼公寓現場工作人員的安排下，逐個進入房屋登記。現場工作人員表示：“你有什麼訴求儘管說，我們給您記錄向領導反映。”

有工作人員對業主張先生私下表示，很多蛋殼認定的優質房源是定期給房東轉賬的，到現場的房東的房間都是即將到期或者是非優質房源。而現場工作人員也透露，“這個月還沒有收到工資”，現場維護秩序的保安表示，“已經連續在崗8天維持秩序了”。

蛋殼公寓發麪聲明表示，“我們沒有破產，也不會跑路，請不要相信謠言”。在現場維權的業主、租戶表示，“現在能做的就只有相信蛋殼公寓”。

本報記者從相關律師處諮詢得知，即便公司宣佈破產，租賃合同也有效，破產財產管理人會承接破產公司權利義務。租客如果在租房期間被房東換鎖、驅逐，可選擇報警、撥打12345市長熱線或者走司法程序維護自身合法權益。