德邦證券：政治局會議強調消化存量和優化增量住房 建議關注三類標的

智通財經APP獲悉，德邦證券發佈研究報告稱，政治局會議強調統籌研究消化存量房產、優化增量住房的政策措施，從供給側和需求側帶動房地產市場發展。通過“以舊換新”、城鎮化改造等形式實現庫存去化，增加高端住宅建設。建議關注：一是受益於城中村改造的相關標的，如城建發展(600266.SH)等;二是土儲佈局高能級城市的開發商，如保利發展(600048.SH)等;三是關注受益於“以舊換新、賣舊買新”新房二手置換的中介交易平臺，如貝殼-W(02423)等。

事件：

2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局召開會議。會議強調要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。強調統籌研究消化存量房產，優化增量住房的政策措施，構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

德邦證券主要觀點如下：

消化存量房產優化增量住房，後續支持政策或將跟進優化。

政治局會議從存量和增量角度，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。對消化存量，截至 2024 年 5 月 5 日，超 50 城推出住房“以舊換新”政策，鄭州、上海、深圳等重點城市均在其中。通過“以舊換新、賣舊買新”政策，打通一二手置換通道，實現存量房產去化。4 月 30 日，北京發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，調整優化五環外住房限購政策，助力北京五環外區域存量房源消化。

另外，後期若通過二手房以舊換新、將部分存量商品房轉化爲保障房，既可增加保障房供應，又可帶動更多存量房產去化。參考鄭州“以舊換新、賣舊買新”細則，預計未來更多城市和平臺參與到消化存量住房工作中，同時核心城市或將進一步調整限購政策，定向促進高庫存區域存量去化。對優化增量住房，新建住房品質需要適應改善性需求，完善公共配套。此外，“三大工程”、“以舊換新、賣舊買新”、新型城鎮化建設等相關政策逐步落地完善，有助於構建房地產發展新模式，推動房地產市場企穩回升。

金融支持地產責無旁貸，促進房地產健康發展。

政治局會議指出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業及金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。根據住建部數據，截至 2024 年 3 月底，各地推送的“白名單”項目中，有 1979 個項目共獲得銀行授信 4690.3 億元，1247 個項目已獲得貸款發放 1554.1 億元。

建立城市房地產融資協調機制，有助於壓實地方相關主體責任，落地解決改善融資環境，同時區分項目風險和公司風險，更加精準支持當地房地產項目融資，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。同時，應更好地發揮貸款、債券和股權方面融資，支持優質房地產企業拓展融資渠道，盤活更多資金和資產，進一步促進房地產市場的健康發展。

積極穩妥化解房地產風險，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

2023 年 12 月，中央經濟工作會議指出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。房地產融資協調機制、經營性物業貸可用於償還存量房地產領域相關貸款和公開市場債券等政策，均有助於改善房地產企業融資環境，進而防範風險蔓延至金融部門及優質房企。

風險提示：

商品房銷售復甦不及預期;政策調控效果不及預期，資金投放不及預期。