房產糾紛律師攻略：購買兩限房遇他人霸佔，用法律實現騰房

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

趙文峰與錢曉芳於2010 年 3 月結婚，婚後同月便着手申請購買北京市西城區兩限房。2011 年 3 月，趙文峰出國，2015 年 8 月兩限房房源落實，彼時夫妻二人仍在國外，遂授權案外人孫海濤辦理涉案房屋（北京市通州區 X 號房屋）購房手續，並約定房屋暫借給孫海濤使用，孫海濤幫忙墊付購房款，待二人回國後返還房屋。

2018 年 9 月趙文峰出具委託購房手續，同月孫海濤代理簽訂房屋買賣合同，同年 2 月，趙文峰、錢曉芳取得涉案房屋不動產權證書，然而房屋卻一直被孫海濤佔有使用。趙文峰索要無果後起訴孫海濤返還原物，經一審、二審審理查明，實際居住人爲孫海濤的朋友李潔、李浩、周貴，無奈之下，趙文峰、錢曉芳將此三人訴至法院，請求騰退房屋。

二、各方訴求

原告：趙文峰、錢曉芳請求判令被告立即騰退北京市通州區X 號房屋，並要求被告承擔本案訴訟費。其理由是涉案房屋系二人合法購買，雖委託孫海濤辦理手續且房屋被借用，但現自己已回國且擁有不動產權證書，理應收回房屋自住。

被告：李潔、李浩、周貴共同辯稱不同意原告請求。李潔稱自己並非適格被告，未實際居住涉案房屋；李浩和周貴則稱居住有合理理由，堅稱李潔在2015 年借用二原告名義出資購房，原告只是名義代持人，請求法院駁回起訴。

三、法院查明事實

趙文峰與錢曉芳系夫妻，共同申請兩限房。2015 年 8 月因在國外，委託孫海濤辦理購房，孫海濤代其辦理涉案房屋購買手續。同年 9 月 15 日，開發商發票顯示付款單位爲趙文峰、錢曉芳，購房款 452332 元。2018 年 2 月 3 日，二人辦理不動產權證書，房屋爲共同共有，性質是限價商品房。

此前趙文峰、錢曉芳起訴孫海濤返還原物，一審、二審法院均裁定駁回起訴。2021 年 7 月 13 日，李潔起訴趙文峰、錢曉芳確認房屋所有權，後又撤訴。

趙文峰、錢曉芳稱購房款由孫海濤墊付，2019 年 4 月 30 日趙文峰之母已償還 400000 元，尚餘 52332 元未還；被告方稱李潔借用名義買房，購房款由李潔轉賬給孫海濤支付，房屋交付後李浩和周貴精裝修並居住至今，李潔未實際居住。

四、裁判結果

法院最終判決李浩、周貴於判決生效之日起七日內向趙文峰、錢曉芳騰退北京市通州區X 號房屋，駁回趙文峰、錢曉芳的其他訴訟請求。

五、律師案件分析

物權法定原則的彰顯：依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款及不動產物權相關規定，不動產物權以登記爲準。本案涉案房屋不動產權證書明確登記在趙文峰、錢曉芳名下，這是物權歸屬的法定依據。即便被告主張借名買房，但在法律層面，未依法變更登記前，房屋所有權仍歸登記人所有。

政策性保障住房限制：涉案房屋爲兩限房，屬於政策性保障住房，旨在解決特殊羣體住房困難。此類房屋的買賣、借名等行爲受到嚴格政策法規約束。借名人即便有出資行爲，但若違反政策規定借名購房並登記在他人名下，其主張確認房屋所有權或要求轉移登記，通常難以得到法律支持。本案三被告主張借名買房，卻無法提供有力書面證據，且與不動產權登記相悖，自然難以得到法院認可。

六、案件啓示

對於購房者而言，務必清楚認識到不動產物權登記的權威性與嚴肅性。無論是購買商品房還是政策性保障住房，產權登記是房屋歸屬的“身份證”，不可隨意借名購房，以免引發複雜糾紛，導致房財兩失。

在涉及委託購房、借名買房等複雜房產交易時，各方一定要簽訂嚴謹、詳細的書面合同，明確權利義務、資金流向、房屋歸屬等關鍵事項。一旦發生糾紛，書面證據將成爲維護自身權益的有力武器。像本案中，被告因無借名買房書面合同，在精品文檔- 可編輯

在涉及委託購房、借名買房等複雜房產交易時，各方一定要簽訂嚴謹、詳細的書面合同，明確權利義務、資金流向、房屋歸屬等關鍵事項。一旦發生糾紛，書面證據將成爲維護自身權益的有力武器。像本案中，被告因無借名買房書面合同，在訴訟中陷入被動。

從司法實踐角度，法院在審理房產糾紛，尤其是涉及政策性保障住房案件時，會兼顧政策導向與物權法定原則。一方面維護產權登記公信力，保障合法產權人權益；另一方面嚴守政策底線，防止投機取巧行爲通過訴訟合法化，以維護房地產市場交易秩序與社會公平正義。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！