房貸利率又降了？什麼信號
原創劉曉博
近日，央行公佈了3月全國新發放的企業貸款和個人住房貸款的“加權平均利率”，分別爲：3.75%、3.71%。
多家媒體在報道的時候，使用了類似“史上首次！3月新發房貸利率低於企業貸”、“房貸利率再創新低”之類的標題。
真的是個人房貸加權平均利率，首次低於企業貸款利率嗎？如果是，意味着什麼？
先要告訴大家的是：個人房貸，一般貸款年限都超過5年，20年貸款年限的佔比最高；而企業貸，往往是1到3年，很少超過5年的。
所以，當個人房貸加權平均利率低於企業貸款利率的時候，意味着貨幣政策的天平，出現了重大轉折。意味着金融對房地產的支持力度，超過了對實體經濟的支持！
我長期關注這兩個利率，所以第一眼就看出了漏洞：這不是首次。只能算近年來首次。
之所以出現“史上首次”的說法，是因爲央行統計口徑在2019年到2020年前後發生過變化。按照新的、更精準的統計口徑，5年來首次出現個人房貸利率低於企業貸款利率。
比如在2016年一季度央行發佈的“貨幣政策執行報告”中，就告訴大家：2016年3月，非金融企業和其他部門貸款加權平均利率爲5.3%，個人住房貸款加權平均利率爲4.63%。當時的個人房貸加權平均利率，就低於“非金融企業及其他部門貸款加權平均利率”。只是當時沒有單獨統計企業貸款加權平均利率。
當時的背景是：2015年12月召開的中央經濟工作會議提出了“房地產去庫存”的要求。
隨後，在各項政策配合下，房地產史上最波瀾壯闊的上漲出現了。
這一輪房貸利率低於企業貸款利率，一直維持到2018年9月，當時非金融企業及其他部門貸款加權平均利率爲 5.94%，個人住房貸款加權平均利率爲 5.72%。
到了2018年12月，隨着樓市回暖和各種抑制樓市措施的出臺，個人房貸利率終於超過了“非金融企業及其他部門貸款利率”。
如果你翻閱央行歷年的貨幣政策執行報告，就會發現：最遲在2009年金融風暴後，中國個人房貸的平均利率就低於企業平均貸款利率，這種情況一直維持到了2018年末。
從2018年四季度到2023年四季度，個人房貸加權平均利率反超了企業利率。而這個高利率時代，直接引發了房地產的全面調整。
從2009年初到2023年末，一共15年時間裡，只有5年個人房貸加權平均利率高於企業貸款利率。大部分時候，個人房貸利率都低於企業貸款利率。
說明在相當長的時間裡，國家都是支持房地產行業的。只是最近5年出現了顯著變化。
在經歷了5年“個人房貸利率高於企業貸款利率”後，從2014年一季度開始，個人房貸再次進入“享受低利率的時代”，意義非常重大。
這意味着，國家穩樓市的確下了大氣力。
降低個人房貸利率，官方主要用了兩種辦法：
一是降低基準利率，也就是5年期LPR利率，比如2月降了25個基點。這種降息方式，可以讓存量房貸也受益。
二是定向降息。允許新房環比、同比連續3個月下跌的城市，打破首套房利率下限。所謂首套房利率下限，就是LPR-20個基點，目前LPR是3.95%，則首套房利率下限是3.75%。
現在有不少城市首套房貸款利率降低到了3.45%，甚至3.25%。比如廣東省21個地市裡，就有15個打破了利率下限。
這種降息方式，只能給優惠期間的貸款人帶來好處，他們可以拿到更低的折扣（也就是負的“加點”），這個折扣是伴隨貸款全過程的。這種降息方式，存量房貸是享受不到的。
正是看到了這一點，很多潛在的購房者遲遲不買房，希望能享受到最終的、最大的優惠。這就是“擠牙膏救市”的負面作用。
下圖是央行發佈的，2015年以來每個季度末的個人住房貸款加權平均利率走勢圖：
可以看到，從2022年開始利率迅速走低，今年3月爲3.71%，比去年12月利率水平又大幅降低了！
今年接下來的時間，以及明年全年，加權平均房貸利率水平還有可能繼續大幅下降，最好能每年下降40到50個基點。
今天上午，國家統計局發佈了一季度經濟數據。
一季度國內生產總值296299億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。一季度，全國規模以上工業增加值同比增長6.1%，服務業增加值同比增長5.0%，社會消費品零售總額120327億元，同比增長4.7%。全國固定資產投資（不含農戶）100042億元，同比增長4.5%，其中民間投資增長0.5%。
5.3%的增幅，應該說還是不錯的。但也要考慮到，去年1月是疫情闖關期，並影響到了2月；而今年一季度完全沒有疫情因素。
房地產方面，全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%。
數據還是不錯的。但A股今天出現了較大跌幅，到上午收市上證指數跌了43個點，3000點面臨考驗。
最近市場傳出，在新國九條之後，證券行業生態將發生很多變化，比如以前的高薪、老鼠倉等，都將被整頓；還提出：要堅決糾治拜金主義、奢靡享樂、急功近利、“炫富”等不良風氣。這是否跟今天的下跌有關，有待觀察。