房地產律師答疑：借名買房貸款未清，能否起訴過戶解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、訴訟雙方訴求

原告趙傑、孫蘭：

訴訟請求：

法院確認涉訴房屋歸二人所有；

錢文協助將該房屋所有權人變更爲二人。

事實理由：夫婦二人與錢文系朋友，2012 年 6 月向李峰購涉訴房屋，總價 2515000 元，付定金、中介費。爲享首套房貸款優惠，商定借錢文名買房，房屋登記其名下，實際所有權歸己，貸款、購房款皆己出資，手續材料原件在己處，房屋由己實際居住，現要求過戶遭拒，故起訴。

被告錢文：

辯稱：二原告名下已有房，借名購房規避限購限貸政策，違背公序良俗應無效。房產登記備案合同、資金劃轉協議等皆己所籤，與銀行有借款合同且房屋抵押，己爲產權人，請求駁回訴求。

第三人某銀行：

述稱：若二原告一次性清償剩餘貸款本息，同意配合。

二、法院查明事實

趙傑與孫蘭夫妻，和錢文爲朋友。

2012 年 10 月 11 日，錢文與李峰籤合同購涉訴房，價 233 萬，首付 71 萬，貸款 162 萬，當日過戶錢文名下，其與銀行籤借款及擔保合同並辦抵押登記，銀行放款，李峰交房，後二原告裝修居住至今。

審理中，二原告提供與李峰籤的合同、居間合同等證實際購買人是己，錢文不認；提供微信記錄證錢文承認實際購買人，錢文疑記錄被修改；提供銀行對賬單證給錢文5 萬感謝金，錢文稱朋友間多筆資金往來非此用途。

錢文認可購房首付款、契稅等及貸款皆二原告出資償還，自己未付款。

銀行稱借款合同履行中，尚約140 萬未還，二原告同意一次性清償。

二原告提供覈驗結果證符合北京購房條件。

三、裁判結果

原告趙傑、孫蘭於本判決生效之日起十日內向第三人某銀行清償被告錢文與第三人某銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》項下的全部借款本息；

第三人某銀行、被告錢文於本判決生效之日起十日內到房產登記部門，協助原告趙傑、孫蘭辦理位於北京市海淀區一號房屋的抵押注銷手續和房屋產權過戶手續，將該房屋轉移登記至原告趙傑、孫蘭名下；

四、律師分析

借名買房事實認定：雖無書面借名協議，但綜合出資（首付款、契稅、貸款償還皆由二原告負責）、房屋佔有使用（二原告裝修居住至今）及微信記錄、銀行轉賬等證據，形成證據鏈，可認定借名買房事實成立，二原告爲實際購買人。

合同效力判定：錢文以規避政策違背公序良俗主張借名約定無效，然二原告現符合購房條件，當初借名目的主要爲貸款優惠，未實質衝擊限購限貸根基，法院不認無效主張合理合法。

五、案件啓示

借名買房風險防範：若非必要，儘量不借名買房，若借名務必籤書面合同，明確雙方權利義務、過戶條件、違約責任，防範日後糾紛。

政策法規底線堅守：借名買房行爲易觸碰限購限貸政策紅線，當事人要確保自身部位的要求，以保障自己的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！