房地產稅全國層面立法難度較大 可能先行擴大試點
這在對外傳遞信號，在控制房地產投機炒作方面，有更多財政法律工具。
近年來，房地產稅改革的總體思路“立法先行、充分授權、分步推進”逐漸爲大家所接受。每年均有消息提示，房地產稅法草案起草工作在推進過程中。不過，全國層面的方案尚未與公衆見面。
今年以來，有關房地產稅的吹風有所增加，且風向有所轉變。中央高層釋放信號，希望加強完善房地產市場調控的財稅政策研究。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責人主持召開座談會，更是將“房地產稅改革試點”推至公衆視野，還聽取了部分城市政府對改革試點工作的意見。
據21世紀經濟報道記者瞭解，由於全國層面的房地產稅法草案難度較大，房地產稅改革有望先行擴大地方試點。
可能先行擴大試點
進入2021年，官方對房地產稅的態度更爲積極，除了一如既往強調立法工作，還明確提出了“改革試點”。
3月24日，國務院副總理韓正召開財稅工作座談會，提出財稅政策研究的三大重點，其中之一就是完善房地產市場調控。
5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
這是官方首次提及房地產稅試點。雖然十年前上海、重慶開展“房產稅試點”延續至今，重點都在對個人住宅徵稅，但與“房地產稅試點”尚有一字之隔，內涵也有所變化。
2017年10月，時任財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中首次明確了房地產稅“立法先行、充分授權、分步推進”的總體思路。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
不過，房地產稅法草案始終處於起草階段。比如，2018年3月，時任財政部副部長史耀斌介紹，全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。2020年5月，全國人大常委會法工委負責人表示，有關方面正在研究起草房地產稅法草案。
草案未正式提交審議，有認爲房地產稅牽涉甚廣，立法存在難度；也有認爲，不宜選擇在經濟面臨下行壓力的時候出臺等。不過，可以預見的是，即便草案提交審議，可能面臨一審、二審、三審較長週期。
“如果擴大試點範圍，這跟之前定的方向不同。如果全國人大授權試點的話，房地產稅立法步伐可能放緩，因爲試點可能一試好幾年”，有財稅法專家對21世紀經濟報道記者表示。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波對21世紀經濟報道記者表示，2001年上海、重慶開展房產稅試點，是在我國房產稅暫行條例的基礎上，對原本不徵稅的住宅開徵房產稅。但是，我國現有法律體系下，並沒有“房地產稅”這一稅種。按照之前的思路，是要先對房地產稅立法，再分步推開。
據21世紀經濟報道記者瞭解，由於全國層面的立法有困難，未來有望先行展開房地產稅試點。
中國財政科學研究院公共收入研究中心副研究員施文潑對21世紀經濟報道記者表示，在房地產稅立法各方面爭議較多，立法暫時打不開局面的情況下，不排除通過全國人大授權部分地方政府開展房地產稅試點。通過試點積累更多經驗，推動更能爲大家所接受的方案出臺。
武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉對21世紀經濟報道記者表示，現在跟原來的思路有些變化。開展房地產稅試點，可以幫助房價調控壓力較大的地方緩解壓力。這也在對外傳遞信號，在控制房地產投機炒作方面，有更多財政工具和法律手段。房地產稅能在一個地方試點，也可在其他地方試點。
哪些地方可能先行試點？
施文潑表示，最近一年來，部分地區房地產比較火爆，這是推進房地產稅試點的一個原因。房地產市場有比較大的炒作跡象的城市，可能會進入試點範圍。
“深圳作爲社會主義先行示範區，可向全國人大常委會、國務院申請房地產稅試點授權，有這樣的政策空間。海南自貿法出臺之後，海南也具備先行先試的可能性”，熊偉表示。
熊偉進一步指出，即便房地產稅法方案出臺，也不能馬上實施，仍要藉助地方進行二次立法。因爲各地房地產結構、居民需求、財政狀況等有差異，不可能全國確定統一的扣除標準、稅率，這些都要給地方以空間。
北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，房地產稅作爲地方稅，要適當下放稅權，由地方根據情況來確定減免面積及稅率等，爲分步實施留下空間。由於各地差異較大，選擇一些地方試點，有利於穩妥推進房地產稅立法。有專家建議海南及深圳先行試點，兩地房產擁有者部分來自全國各地，產生的調節效應覆蓋面更廣。
樓建波表示，房地產稅是長效機制的一環。需要住房保障、租賃市場等多項舉措，綜合對房地產市場進行調節。房地產稅一出臺，房價就應聲而下的情況不會出現，未來可能會對人們的收入財富配置產生一定影響。
2001年，爲了調節居民收入、引導合理住房消費，上海、重慶率先開展房產稅試點。上海試點覆蓋全域，主要針對新購住房，按市場交易價計稅，給予一定免稅面積。重慶試點適用主城九區，主要針對獨棟別墅、新購高檔住房、外地投資者新購住宅等。
未來房地產稅試點方案，爲外界所關注。早在2018年，史耀斌表示房地產稅是世界通行的稅種，對房地產這類財產徵稅，主要用於調節收入分配。它有一些共性，比如對所有工商業和個人住房，按評估值來徵稅；給予一定扣除標準，對低收入家庭給予一定減免；爲地方稅，用於地方教育、治安等開支；稅基確定較複雜，要有完備的稅收徵管模式。
施文潑表示，房地產稅試點方案可以從較低稅率起步，並充分考慮到民衆的基本住房需求。也就是說，對於滿足基本住房的需求，不會產生太多稅收負擔；那些擁有多套房，且不斷進行買進賣出的，會增加其稅收負擔。房地產稅主要通過增加炒房者的持有成本，防止過度炒作，來發揮調控作用。
“從2003年物業稅空轉以來，我國在評估制度方面一直有探索。國際上通行的做法，是根據房產評估值來徵稅，這樣比較公平。另外，稅制中應該考慮到，對於那些持有房產，但是沒有收入能力的羣體，應該給予一定優惠”，施文潑指出。
熊偉表示，未來進行房地產稅試點，應該把所有類型的房產都納入，不能只選擇部分特定房產。像目前產權界定不夠清晰的小產權房，也可以借試點啃一啃硬骨頭，不能每次試點都繞着困難走。也可通過試點探索柔性或硬性徵管方式，破解徵管難題。
“房地產稅對普通家庭不會有太大影響，主要針對炒房、投機行爲。開徵房地產稅會考慮居民基本居住權，有一定徵收門檻，一般的普通家庭是夠不上這個門檻的”，熊偉表示。