房地合一2.0上路 會計師：留意新舊制差異

房地合一2.0即將於7月1日上路，KPMG安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，在房地合一2.0實施後所爲之處分，仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用。

若土地是在2015年12月31日以前取得，則適用舊制，其個人之土地交易所得免納所得稅；然如經認屬經常性、持續性以營利爲目的從事不動產銷售之營業活動，而視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得，將有課徵個人綜合所得稅之虞，最高稅率爲40％。

若土地是在2016年1月1日以後取得，於今年7月1日以後處分，將適用房地合一2.0之新制。而房地合一2.0相較於房地合一1.0，除將房地銷售認屬短期性應適用較高稅率之持有期間由2年延長至5年外，並規劃對於認屬獨資、合夥組織營利事業處分不動產，包括個人買賣房地、以自有土地自地自建或與營利事業合建，應直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅。

房地合一2.0適用稅率依原不動產持有期間，2年以內爲45％，2至5年爲35％，5至10年爲20％，10年以上爲15％，並且以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者，適用之稅率爲20％，無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得。此對於個人以自有土地與營利事業合建銷售之稅負，可能會有較房地合一1.0減輕之情形。

例如個人甲以2016年7月1日取得之土地與建設公司合建，於2021年6月30日以前銷售房地，且符合房地合一1.0認屬營利行爲而構成營利事業之要件，應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅，最高稅率爲40％。

然而，若甲是在今年7月1日以後銷售房地，由於系適用房地合一2.0，如可無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得，而直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅，則適用稅率爲20％，其持有土地期間逾10年者，爲15％。

最後，葉建郎提醒房地合一2.0對於個人買賣房地及以自有土地自地自建，在按個人課稅規定辦理時，由於非屬與營利事業合建之情形，其原不動產持有期間在5年以內者，仍有45％或35％稅率之適用。鑑於土地及房屋課稅過程及規定複雜，針對個人從事之不動產交易，是否涉及營利行爲及在房地合一2.0實施後之課稅影響，宜洽詢專業機構意見，以掌握可能的稅負並做好交易籌劃。