房價，到底了嗎？

國內房地產終於迎來了歷史最寬鬆的時刻。

取消住房商貸利率下限;首套房貸款比例降至不低於15%，二套降至不低於25%;公積金貸款利率再下調0.25%，再配上擬成立的3000億元保障性住房再貸款。

大衆很容易獲得一個簡單且非常具有說服能力的邏輯鏈，國家隊下場收房降低供給，降低首付和貸款利率刺激需求，所以房價要起來了。

但真的是這樣嗎?還是說我們沒有看細則，把問題想簡單了，亦或是市場需要這樣一個邏輯鏈，讓大衆相信房價會上漲，於是大衆跑去買房推動房價，從而完成一個自我實現的預言?

甚至有沒有可能，這明面上邏輯只是一張‘皮’，另有其他目的?

我之所以會這樣想，主要還是在於那簡單的邏輯，有太多的地方無法說服我。

首先國家隊下場收房，3000億元從一個普通人的視角來看，確實是一個非常龐大的數字。

根據國家統計局數據，1-4月新建商品房住宅銷售額24453億元，3000億元不過是市場半個月的銷售量，而1-4月新建商品房住宅銷售面積24507萬平方米，那麼一平米的市場價大約是1萬元。

也就是說3000億元能下場收的房子，也就能收3000萬平米左右，是商品房住宅待售面積39088萬平米的7.6%;如果對比的是住宅房屋施工面積480647萬平方米，那佔比僅有0.6%。

所以這3000億元的作用，其實並沒有我們想象中的那麼大，真要力挽狂瀾拯救地產，起碼需要萬億級別的資金。

當然你可能會覺得，即便如此，3000億元這金額也不算少，起碼救幾個一線、強二線還是夠的。

但很有很有意思的一點是，這個貸款期限只有1年，展期四次，一般情況下展期不會超過原始貸款期限的一半，也就是說每次展期大概是6個月，貸款總期限也就約3年。

雖然這貸款利率非常低只有1.75%，比三年定期存款利率還低，哪怕借到錢啥都不幹存定期都能躺賺，但這錢得拿去搞保障房的，怎麼在短短三年時間還上貸款?

配租最多應付貸款利息，配售一般都是低於市場價，按照當下房地產情況，先不說賠錢問題，能不能賣得出去都是問題。

所以我能想到的唯一解決方案就是資產證券化，借到錢立刻收房，立刻修整，立刻立項目，把項目打包上市，就跟公司上市一樣，按照份額出售給大衆回收資金去還貸，把短期貸款變成自負盈虧的永續證券資產。

這樣不僅不會賠錢，說不定還能賣出點溢價，自己每年收點管理費，也正因如此，這3000億元保障房貸款，在我看來只是搞了個過手，以大衆更能接受的方式讓大家‘買房子’。

畢竟實體房子太貴，那行，那就買保障房的份額‘收租’‘投資’，這樣聽起來接受度就高多了。

如果真這麼操作了，既清了部分庫存，又做了好事，還賣出去了房子，簡直就是一舉三雕，但受困於資金有限，大概率只能對房價下降起到緩衝作用，並不能拉昇房價。

真正拉昇房價的，關鍵在於後面的內容。

降低首付比例，直線邏輯是降低上車門檻，讓更多人有機會買房安家，從而托起房價。

但問題是，有多少人是因爲湊不齊首付所以暫時不買房的呢?退一步說，如果2成首付湊起來都困難，這個人或家庭，真的能夠扛得住後面的月供嗎?

更多剛需之所以沒上車，首付或許是一個問題，但更大的問題在於目前就業形勢下對月供的擔憂。

降低首付比例，月供提高對刺激購房意義並不大，理想不是前兩天剛有新聞出來，要裁員超5600人，可如果你手上有大量閒魚資金去投資呢?

住房商貸利率取消下限，不限購，外加首套15%，二套25%，你再多想想.....

商業貸款三點多點的利率，租金覆蓋兩個點左右，實際借貸成本也就一個多點，這麼低的借貸成本，卻能撬動至少4倍的槓桿，長達30年的使用週期，還不限量。

這是多少投資客所夢寐以求的事，就是投資標的有點單一，但按照這段時間不斷加強的救市力度，個人覺得只要拿的住，賺錢離場的概率不低。

尤其是有大量閒錢的人，完全可能會考慮慢慢一套套買入進場，等待市場底的反轉，不過普通人一輩子估計也就只能攢到一套房的錢，還是要謹慎再謹慎。

不過也不要猶豫太久，畢竟只要技術沒有發生爆炸，地段、學位、醫療資源等等在時空距離限制下，依然具有很強的稀缺性。

市中心一直跌成白菜價是不可能的，哪怕以低價房出名的鶴崗，市中心新房每平米價格也要4000元左右，更何況一些大型城市。

價格到心理位置了，手裡的錢和現金流能夠保證的情況下，該出手就出手吧，畢竟是用來住的，就不要想着賺錢虧錢，反正都無法變現。

至於你問我現在有沒有到底，我認爲還有空間，不過這個空間大概最多隻有15%。

倒不是覺得市場的底只有15%，而是覺得如果跌破這個15%，可能會有一些更強勁的干預手段出現，比如央行在一級市場買國債。

當然這一幕，誰都不願意看到。