房齡15年以上的“老房”，應出盡出

| PART 1 |

杭州和其他非一線城市非常相似的一條樓市規律：中心城區老房不值錢。

今天我們就來談談這個問題，杭州的老房，尤其是中心城區的老房們值得留嗎？先來看幾個案例。

杭州早期的傳統城市中心主要以武林、湖濱、黃龍爲原點，對外較爲均勻的擴張，但事實上，這幾個原點附近都存在着大量“不值錢”的老房。

這裡的不值錢自然不是絕對意義上的不值錢，而是“相對不值錢”。

典型的比如武林的中山花園、綠洲花園，東河一帶的萬安城市花園，貼沙河旁的檀香園、中大鳳棲花園，老城西的南都德迦等等。

這些老房子無一例外都佔據了傳統共識中的絕佳地段，部分樓盤在當年甚至是豪宅，如今的市場表現卻讓人大跌眼鏡，價格普遍在4至5萬之間，中山花園這樣的老塔樓單價更僅需3萬出頭。

當然，不只是這些傳統意義上的老中心，在杭州的新中心這樣的老房低價現象同樣非常普遍。

背靠錢江新城的採荷、景芳，濱江區的一橋、四橋，都存在着大量“不值錢”的老房，且部分老房還並不算太老，有些房齡可能也只有十來年。

城市中心的低窪老房在上海、北京等一線城市或許也會存在，但絕對不會像杭州這樣如此低窪，低窪至連地段差好幾檔的次新都打不過。

任何市場現象背後必有道理，杭州老房不值錢也不會例外。

| PART 2 |

老房的不值錢，最核心的原因便是杭州樓市此前、及未來一段時間內，很長一段時間都處在增量市場。

尤其是近十年，杭州步入了前所未有的城市擴張期，城市框架從西湖一口氣向東拉至下沙，向南融合江南的蕭山濱江，向北拓展至勾莊、康橋，向西延伸至未科、老餘杭。

與城市擴張同步的是住房供應的擴張，特別是新建商品住房的擴張。

根據相關的數據，杭州近些年的新建商品住宅的年均供應總量，大致在10-12萬套，2016年甚至一年賣出近16萬套商品住宅。

也就是說近十年杭州大致供應了超百萬套的新建住宅商品房。

而根據相關數據，杭州所有的產權住宅也不過300萬套左右，房齡十年內的品質次新佔比超過30%。

且這些新房還並不是單純的分佈在城市外圍，杭州中心城區的新房供應量也相當可觀。

望江新城、文暉、申花、東新近幾年都在持續放量供應宅地，文教、南星橋、橋西、橋東等區域也不乏零星的宅地出現，可以說，近些年杭州中心城區是不太缺新房供應的。

加之限價的持續，一大批沒有不可替代的核心競爭力的老房正被快速淘汰。

在可見的未來，這一趨勢仍不會有太大改變，原因不僅在於杭州城市擴張還在高速推進階段，各種新城還有着大片的土地等待開發、變成增量住房。

與此同時，杭州的地段空間格局也在發生着不可阻擋的變局。

以往的杭州是以武林、湖濱、黃龍爲絕對中心，而現在的杭州顯然在多中心化的進程中大跨步，當下、將來的杭州都講不再以那些傳統城區爲絕對的地段座標。

圍繞擁江、城西產業帶，乃至北建、東擴等城市戰略推進，一大批的新興板塊在崛起、地段在躍升，由此帶來了好地段、好板塊的超量供給、遍地開花。

既然市場上品質新房、次新供應相當充裕，好地段也在不斷生成，老城的地段稀缺性便被快速瓦解。

老城老房的老態的住宅，更與當下迭代過多輪的新房、次新房有着巨大的居住感受落差，故此老城+老房的組合，註定會經歷相當長的一段失落期。

| PART 3 |

上文我們沒有涉及到一些帶有稀缺資源的老房，如附加有學區、歷史地理文脈等。

憑藉這些短中期難以替代、複製的獨特要素，這些老房仍可以在一定程度上對衝新房超量供給及地段格局劇變的衝擊。

但不管如何，我們都需要看到的是，學區這一看似不可替代品同樣在經歷着教育均衡化、和地段變化的侵蝕。

老房+學區的組合，真的不一定能夠長時間抗住新房+成長中的學區的競爭。

老城老房況且如此，那些不如老城的區域或板塊中的老房，受到的市場衝擊大概率只會更爲嚴重。

舉幾個例子吧。

濱江大家都認可，但濱江區的中心地帶卻存在着大批量的3、4萬+的相對大齡商品房，比如南岸晶都等。

閒林是公認的剛需板塊，它市場分化卻表現的非常強烈，老房如爵士風情等只需不到2萬便可上車，而綠城、融創的次新卻能賣到3萬+、乃至小4萬，絲毫不比勾莊次新表現差。

這樣的新老住房的分化差異，當然不止以上兩個案例，可以說在杭州全城基本都是如此，就算是望江新城、南星橋這樣的頂豪區也有着強烈的表現。

老城老房的落寞只是一個縮影，更多普通板塊的老房實際上表現還要更差一些。

| PART 4 |

總之，在增量住宅不斷上新的市場環境、及地段格局的劇變下，杭州人定然是逐新的，老房的疲態在未來恐怕也很難得到扭轉。

對於我們而言，儘快將一些沒有不可替代要素披身的老房賣出，應當更堅決一些。

如果給這些老房設定一個時間期限，大約15年會較爲合理，畢竟杭州的商品房保質期總體尚可，一些品牌房企出品至今仍風姿尚存。

可大勢莫逆，杭州是座喜新厭舊的城市，喜新城、喜新房。

文章來源:杭州房叔