國銀避雷 緊縮美不動產授信

唯恐供貨斷鏈影響營運，國銀在美分行開始對大型購物中心授信採取緊縮。圖爲美國民衆在賣場購物的畫面。圖／美聯社

澳洲與美國監理機關緊縮不動產放款措施對照

營運風險升高，使得國銀的美國分行開始縮手不動產放款，尤其大型購物中心現在已首當其衝，最主要是前有疫情，後有供應鏈斷鏈使產品供貨不足的問題，導致這些大型購物中心營運風險大增。

金融圈人士指出，位於紐約、洛杉磯等市中心的純商辦大樓，在國銀評估認爲即使進駐的企業會交替，但租金報酬率的穩定性不致受太大的影響，但大型購物中心蒙受的變數就非常大，先前是美國當地因爲疫情而使人流潰散，現在疫情緩解，但又因爲新興國家的缺電及疫苗普及率不足使疫情仍未受控等問題，導致供應鏈斷鏈使產品供貨不及，令民衆「想買也買不到」，這些都使銀行開始對大型購物中心卻步。

除了大型購物中心，銀行的美國分行先前已對旅館業、觀光飯店業收手，如今大型購物中心，也成爲銀行高度警戒的標的，已有不在少數的銀行，內部放款評估上，是不接海外這種大型購物中心的放款。

對於美國監理機關高度重視不動產物業管理公司的租金報酬率的變化，國銀主管也表示，尤以聯貸案最被聚焦，主要是美國有一機構SNC，專門每季抽檢金額在1億美元以上聯貸案的借款戶租金報酬率變化，來調整其評等。

國銀主管指出，一旦貸款標的被降等，提存就必須相應增加，否則一旦金檢被查到，就會被列爲「金檢缺失」，然後就是銀行遭降等。

對於美國監理機關用相當嚴格的標準來檢視商用不動產報酬率變動的情況，甚至要求銀行做相應的提存，要銀行在提存上「超前部署」，金融界人士指出，先前是因爲疫情的關係，一方面使大型購物中心因爲缺乏人流而使進駐的百貨店家支撐不住；另一方面位於市中心的大型商辦大樓也因爲進駐的公司不堪營運虧損而退租，這些都使得物業管理者的租金報酬率受到衝擊，也因此被外部信評機構降等。

但就算疫情緩解，不代表這些物業管理者就脫離遭降等的「危險期」，反而在通膨壓力之下，聯準會啓動升息在即，屆時難免會對經濟產業面造成衝擊，尤其是槓桿作很大的企業，資金緊縮的壓力甚至會令其週轉不靈的風險升高。

此外，供應鏈斷鏈，導致產品供應不及的問題，亦會使購物中心的供貨出現變化，這些都會挑戰物業管理者收取資金的穩定性，同時也是另一波新的「信評降等」壓力來源。