好房網／房市四大趨勢一手掌握
【撰文／Angela】
面臨房價趨緩、房地合一上路倒數，房市瀰漫前景不明的詭譎氣氛，不論對未來看好或看壞，自住者的購屋剛性需求仍在，與其坐等價跌，不如積極掌握趨勢，才能險中求勝。
受房價下修風潮影響，加上民衆對房地合一實價課稅一知半解，整體房市觀望氣氛濃。據地政局七月份建物買賣移轉棟數統計顯示，除新北市、高雄市月增七．二一％、七．七三％之外，其餘四都交易量能走弱，其中臺北市月減九．八四％，最爲慘淡。
臺灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，除高雄市外，其餘五都均創下二○○六年以來同期新低，顯示六都房市「價盤量縮」成定局。現在是購屋好時機嗎？自住者應搶在房地合一稅上路前購屋？如何突破建商促銷花招，真正買到便宜屋？只要掌握近期四大房市趨勢，購屋者可避免誤踩陷阱，安心進場挑好房。
房地合一稅明年元旦上路，凡二○一六年一月一日後取得，及二○一四年一月一日至今年底前取得但持有未滿兩年者，均符合新制條件，稅基計算將以出售價扣除買進價、費用、土增稅之土地漲價總數額，另依持有年限採十五至四十五％不等稅率計算，惟滿六年自用住宅享有四百萬元免稅額，超過部分稅率爲一○％。
「房地合一稅明顯鼓勵長期持有！」地政士公會榮譽理事長王進祥認爲，因稅率計算按持有年限遞減，對長期持有族羣影響小，且相較奢侈稅即使賠錢出售也會遭課重稅，房地合一稅改爲售屋有獲利時才課稅，可避免濫殺無辜。反觀，自住者若有兩年內換屋計劃，應把握房地合一日出前時機，趁年底前購屋，只要符合持有逾兩年資格者，可歸屬舊制，售屋獲利將納入財產交易所得稅，稅額較輕。
儘管房地合一稅看似對自住者衝擊小，全國不動產總經理石吉平仍提醒自住者要小心新制上路所衍生的購屋四盲點──買貴、買遠、買錯、買到舊屋新裝。
他解釋，新制得持有六年以上纔可享四百萬元免稅額，換言之，須慎選「安居樂業宅」，建議購屋人多看多比較，避免「買急買貴」。
以往不少房市名嘴建議「先求有，再求好」、「用時間換取空間」，導致買方往往用較便宜的價格買到「蛋殼區」，不但生活機能差，也提高未來脫手難度。
隨着自住持有期拉長，購屋人應全方面衡量利弊，包括通勤便利性、子女就學學區，甚至長輩外出安全性等，避免「買遠和買錯」。另外，診所醫院、公園綠地、市場超商也被視爲生活機能重要指標。
石吉平也提醒，有少數投資客將低價買入物件重新裝潢後高價出售，建議購屋人多打聽附近行情，確實掌握實價登錄價格，「喜歡就儘管出價，從中試探屋主底限。」
LESSON 2 房價將緩跌？等降價不如把握好物件
內政部營建署日前首度發佈「全國及六都住宅價格指數」報告，發現二○一五年第一季六都指數季變動率北臺灣表現較差，皆呈現微幅下跌趨勢，其中臺北市跌○．九九％、新北市跌○．七六％、桃園市跌一．九○％，「北冷南溫」現象呼應七月買賣移轉棟數統計結果。
據優美地產統計，上半年平均房價與去年同期相比，臺北市小跌一．九％，新北市僅跌一．七％，對此優美地產企研室召集人葉立敏認爲，未來房價跌幅很難超過一成，剛性購屋需求者與其苦等房價降，不如趕在年底前進場，取得舊制門票，省下稅負等於增加未來售屋獲利。
千金難買早知道，少有人能精準預言房價何時跌到最低點，因此不少房市專家建議購屋人調整心態，因爲「不喜歡，再便宜也是貴；喜歡，貴一點也是便宜」，過於堅持不加價，反而因小失大，錯失合適物件。石吉平認爲，賣方若急於求售變現，通常願意以低於行情價的九折至九五折出售，但若買方出價過低，賣方獲利無法填補現金虧損，反而寧可不賣。
他建議出價前參考實價登錄，以成交行情打九折試水溫，若遭賣方拒絕，再分兩到三次加價，讓賣方感受誠意，「這樣比較不會被賣方直接回絕，也不會因爲差了幾萬元把真正喜歡的房子拱手讓人。」
如何判定理想買點？有別於張金鶚主張自住者應耐住性子，觀望、觀望再觀望，葉立敏建議現在就要動身看屋，因房屋過戶需八至三十天作業期，換言之，欲採用舊制的購屋人最慢得在十一月確認物件，並與售屋人談妥交易，始能如期過戶。
LESSON 3 建商促銷手法多 折現最實際
相較於中古屋，預售屋因交屋時間多在二○一六年，須採用新稅制，不少建案推出買屋送家電、裝潢，另可搭配工程零付款、低自備等促銷方案刺激買氣，對此，《80萬變3200萬！小資女的包租鍊金術》作者里歐娜認爲羊毛出在羊身上，與其收到不符需求的贈品，不如直接折現最實際。
以往，預售屋被視爲房價領頭羊，但日前上市建商全坤建設破天荒喊出開價打七五折的不二價銷售策略，爲市場投下震撼彈，全臺最大建商寶佳建設也有不少建案悄悄降價，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨解讀爲房市「黑天鵝效應」，過去房價不跌的神話已被建商降價這隻「黑天鵝」所打破。
買氣冷颼颼，以往推案量過大的區域，如桃園青埔、淡海新市鎮等區更是首當其衝，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰透露，這兩區跌價超過兩成的可能性高，建商受限土地融資、貸款壓力，不推案也不行，只能轉趨保守，或乾脆延後交屋，以拖待變。
現階段進入買方市場，購屋人議價空間增加一到兩成，莊孟翰表示，「房地合一稅將導致房價三至五年內均處於盤整、下修狀態，屆時賣壓沉重，過去開價打八折會被當瘋子，現在賣方還會主動聯繫」，自住者正好可把握時機進場。
至於房市景氣亮紅燈，如何避免買到「爛尾樓」？專家建議，購屋人宜慎選有銀行履約保證的建案，預防建商資金週轉不靈跳票，至少承接債權銀行可擔保續建。
政府打房祭出萬萬稅，加上各縣市財政吃緊，醞釀明年調漲地價稅、房屋稅稅基，此外北市去年已大刀闊斧調整房屋構造標準單價、路段率等，造成二○一四年七月後交屋的新成屋成加稅重災戶。二○一三年全臺各縣市地價稅平均漲幅高達八．六六％，下次調整時間將在明年，地方政府未來也不排除課徵空地稅。
眼看重稅排山倒海而來，自住者應如何自保？石吉平提供三項建議，首先申請自用住宅優惠稅率，因自住房屋稅率僅一．二％，非自住爲一．五至三．六％，自住地價稅率爲千分之二，非自住爲千分之十起；自用屋主也應善用不限次數的「一生一屋」土增稅一○％優惠稅率與重購退稅。
其次，選購中古屋稅負成本相對較低，因房屋折舊導致評定現值逐年遞減，即使地方政府將其調高，因基期低，調高金額仍有限。第三可優先選擇靜巷住宅，大馬路因路段率加成，導致房屋稅偏高，公告地價也比巷內高，故地價稅亦高。
另外，爲遏止農地炒作，農委會着手修正「農業用地興建農舍辦法」，未來具農民資格才能購買及興建農舍，日前宜蘭縣被查出多達五千六百棟農舍未作農業經營使用，被改課地價稅，因此未來買賣農地恐怕也難以豁免重稅。
自住客實戰法則總複習
應長期持有房地合一稅鼓勵民衆長期持有，自住滿6年，即可享有400萬元免稅額，超過部分稅率爲10%，故應慎選安居樂業宅，基於買急容易買貴的莫非定律，應避免倉促下決定，貨比三家不吃虧。
多打探周邊行情囤房稅迫使多屋族、投資客着手汰弱留強，少數投資客會將低價買入物件重新裝潢後高價出售，購屋人應多打聽附近行情，確實掌握實價登錄價格，別花冤枉錢買不實用或不喜歡的裝潢。
剛性需求年底前進場未來房價跌幅衆說紛紜，沒人說得準，但市場派認爲降幅難超過1成，剛性購屋需求者與其苦等房價降，不如趕在年底前進場，取得舊制門票，省下稅負等於增加未來售屋獲利。
促銷折現最實際建商爲刺激買氣，推出買屋送家電、裝潢，甚至另可搭配工程零付款、低自備等促銷方案，但切記羊毛出在羊身上，與其收到不符需求的贈品，不如直接和建商協議折現還比較實際。
大膽議價1～2成買氣冷颼颼，以往推案量過大區域，如桃園青埔、淡海新市鎮等區更是首當其衝，跌價超過2成的可能性極高，尤其進入買方市場，賣方一改昔日高傲姿態，議價空間增加1～2成，購屋人可嘗試出價。
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