河北開發商海南買房陷糾紛：優惠82萬買了工抵房 千萬購房款難要回

幹了一輩子開發商，最後折在買房的事上，不僅房子沒買上，已經支付的上千萬元購房款也面臨着打水漂的風險。“錢是次要的，我們董事長是咽不下這口氣。”李海寧告訴經濟觀察網。

李海寧是河北一家房地產企業的員工。據她介紹，2020年底，公司董事長到海南考察，想在海南買房，當地朋友推薦了陵水縣雅居樂清水灣項目，“老闆沒有直接買，具體購房人是他女兒，姐仨一人一套。”

2020年12月13日，作爲具體購房人，李海燕、李海玲和李穎霞在代理銷售人員孫玉安和雅居樂銷售人員孫歡帶領下，參觀了海南雅居樂清水灣雲帆濟海5號樓樣板房，確定購買2201、2202、2203三套住房。

據李海寧透露，三套房通過雅居樂清水灣的建築商東陽江城建設集團有限公司（以下簡稱爲“江城公司”）購買，定金和房款也都支付給江城公司，《認購書》是購房人和海南雅居樂房地產開發有限公司（以下簡稱爲“海南雅居樂”）簽訂。

今年4月，孫玉安聯繫購房人，稱海南正在專項整治房地產市場，雅居樂要求購房人辦理退房手續。李海寧表示，受公司董事長委託，她負責處理退房相關事宜，海南雅居樂和海南靈巨信息服務有限公司（以下簡稱爲“海南靈巨”）合計退還了400多萬元房款，剩餘1000多萬元房款至今沒有退還。

銷售人員告訴購房人，海南雅居樂從江城公司僅收到一部分房款，已經全部退還給購房人，剩餘房款需要向江城公司索要。但江城公司一直以各種理由迴避處理退款相關事宜，購房人擔心拿不到剩餘退房款。

實際上，這次購房交易流程存在諸多潛在風險，北京市京師律師事務所律師王蕾蕾認爲，開發商和建築商之間工程款糾紛產生的抵賬房交易本身就存在一定法律風險，沒有購房資格的購房者再購買這種房屋是，相當於疊加了風險。

而且，三名購房人與江城公司沒有簽訂任何協議的情況下，支付全部購房款；與海南雅居樂僅簽訂認購書，沒有草簽購房協議，同時也沒有將支付給江城公司的購房款在認購書中予以確認，成爲購房人難以要回購房款的主要根源。

就購房、退款等相關事宜，經濟觀察網多次聯繫江城公司董事長張海剛，截稿前，對方均未給出任何迴應；5月19日，經濟觀察網發採訪提綱給雅居樂集團，截稿前，雅居樂集團沒有給出任何迴應。

購房

2020年12月10日，在孫玉安帶領下，李海燕、李海玲和李穎霞首次到海南看房，看了包括雅居樂清水灣在內的兩個房地產項目，初步意向是雅居樂清水灣高層住宅。

孫玉安告訴經濟觀察網，他是第三方中介公司的銷售人員，主要爲江城公司代理銷售房源，“我只是負責幫江城銷售房子，至於房子是工程抵賬房，還是其他類型的房源就不清楚了。”

三天後，孫玉安約三名購房人在清水灣溫德姆度假酒店見面，並參觀了雲帆濟海5號樓的樣板間。看完樣本間後，三名購房人分別購買5號樓2201、2202和2203三套住宅。

李海寧提供的三份簽訂日期爲2020年12月24日的《海南雅居樂清水灣認購書》顯示，李穎霞購買的是2201號房間，該套房建築面積186.79平方米，購房款604.43萬元。認購書開發商銷售簽字方爲孫歡。

其他兩份認購書格式和固定文字內容也相同。李海燕購買的2202號房建築面積134.63平方米，總房款452.57萬元；李海玲購買的2203號房建築面積139.44平方米，總房款488.78萬元。

根據認購書約定，三套住房採取分期付款方式，即認購書籤訂當天支付20萬元，12月27日前支付50%房款，2021年1月24日前支付剩餘尾款。

2020年12月19日，李穎霞將10萬元轉賬給江城公司賬戶，第二天，李海燕和李海玲也分別將10萬元轉賬給江城公司。

同一天，一名叫王丹嬌的人，通過成都工商銀行分三次共計15萬元轉賬給海南雅居樂，並在附言標註房間號及購房人名字。

2020年12月24日，也就是三名購房人與海南雅居樂簽訂認購書當天，王丹嬌再次分三次轉賬給海南雅居樂共計45萬元，並備註房間號及購房人名字。兩次轉賬共計60萬元，正好與認購書約定首期房款吻合。

第二天上午，購房人的父親用個人銀行賬戶分四次轉賬453.47萬元、420.17萬元、500萬元和59.88萬元給江城公司賬戶，其中前兩筆分別附言云海濟海5-2202購房全款和雲帆濟海5-2203購房全款；後兩筆均附言爲雲帆濟海5-2201購房全款。

四次轉賬給江城公司的總金額爲1433.52萬元，加上三名購房人之前轉給江城公司的15萬元定金，累計交付房款金額1463.52萬元。根據認購書約定，三套房的總價應爲1545.78萬元。

李海寧告訴經濟觀察網，因爲是和江城公司購買，所以在認購價基礎上有一定優惠，實際支付金額和認購書約定金額相差的82.26萬元爲優惠金額。本來以爲購房的事情已經落地，但沒想到三個月後發生意外。

生變

今年3月25日，孫玉安聯繫到三名購房人，稱江城公司沒有將購房款按時入賬，三套房合計欠款金額190萬元，海南雅居樂也一直向江城公司催款。彼時三套房處於欠款狀態，有被雅居樂終止交易的可能。

據李海寧透露，購房人通過江城公司全款購房，已經支付全部房款，但認購書約定的是分期付款方式，由江城公司分期支付給海南雅居樂。“說是他們之間結算方式，具體我們也不清楚。”

銷售人員告訴購房人，江城公司爲雅居樂清水灣項目建築商，由於雅居樂工程款採取三審原則，應付的工程款需要雅居樂集團審覈完才能支付，海南雅居樂將部分房源抵押給江城公司，江城公司通過銷售房子來實現回收工程款。

由於海南雅居樂沒有按期收到應付的分期房款，根據認購書約定，購房人已經違約，雅居樂有權解除認購書，終止交易。

接到孫玉安的電話後，購房人也意識到風險。向孫玉安索要江城公司支付給海南雅居樂的房款明細。孫玉安提供給購房人的交易明細中，並沒有江城公司支付給海南雅居樂的記錄，海南雅居樂收到的房款由王丹嬌轉賬。

期間，另一名負責銷售江城公司房源的薛世鵬專門趕赴浙江東陽，督促張海剛將剩餘購房款支付給海南雅居樂，但張海剛並沒有迴應。

欠付房款的問題還未解決，購房交易再次生變。4月6日，薛世鵬致電三名購房人，稱海南正在專項整治房地產市場，雅居樂要求沒有購房資格的購房人辦理退款。李海燕、李海玲和李穎霞均不具備在海南購房資格。

據李海寧透露，當初購房是，孫玉安和孫歡告訴購房者，通過補繳個稅等形式可以獲得購房資格，這一操作方式在海南較爲普遍。而且購房人身邊也有朋友通過這一方式成功購房，所以當時並沒有意識到其中風險。

今年3月，海南省政府辦公廳印發《海南省2021年房地產市場專項整治工作方案的通知》（以下簡稱爲“通知”），主要針對購房者、開發商和房地產中介等交易行爲進行專項整治，其中一項針對的是“購房人和用人單位虛構勞動關係，並繳交社保或個稅，預交房款，預約到期具備購房資格後再辦理購房手續”。

針對房地產開發企業，《通知》整治重點包括“開發商未取得商品房預售許可進行銷售，以認購、預定等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等行爲。”

《通知》下發以來，海南多個房地產項目因爲涉嫌向不具備購房資格的人銷售被處罰。在這種情況下，海南雅居樂與購房人解除了認購書。4月14日，海南雅居樂用建設銀行陵水支行賬戶分三次將360萬元退還給購房人，每人退還120萬元，附言爲退意向金。

據李海寧透露，當時銷售告訴購房人，每名購房人還有一筆15萬元共計45萬元的款項待退還，海南雅居樂在走申請流程。

4月19日，海南靈巨用招商銀行海口國貿支行賬戶分三次轉賬給購房人，每筆15萬元共計45萬元，附言爲RLZ210212401退款，三名掛購房人前後共收到405萬元退還的房款。

購房人稱，並不清楚海南靈巨的身份，之前也從未接觸過對方；上述接近交易的人士表示，海南靈巨爲雅居樂清水灣項目外場渠道代理銷售公司，但是對於爲何從交易中抽取45萬元房款，該人士稱“不好說”

剩餘的1058.52萬元房款，雅居樂以沒有收到不予退還，江城公司以各種理由推延不辦理退款手續，所以至今沒有要回。

陷阱

海南雅居樂與購房人解除認購書後，孫玉安、薛世鵬等人多次聯繫江城公司商議退款事宜，但江城公司“沒說不給，也沒說給，反正就是各種推脫”，李海寧表示，剩餘購房款面臨無法收回的風險，下一步將通過走司法程序追回。

據一名接近交易的人士透露，江城公司不給退款也有其理由。一方面可能是因江城確實沒有錢；另一方面也是因爲雅居樂欠江城公司建築工程款，購房人轉給江城公司的購房款，已經被當做工程款用作其他支出，“江城公司覺得這個錢應該雅居樂來退。”

從雅居樂角度來看，房款並沒有直接給海南雅居樂，海南雅居樂已將收到的房款全部退還給購房人，從認購書履約角度來看，雅居樂並沒有退還剩餘購房款給購房人的義務，“雅居樂和江城公司之間欠款是另一回事，和這個交易沒有關係。”上述接近交易人士認爲。

從交易流程看，這筆交易存在諸多“瑕疵”。首先，購房人將購房全款支付給江城公司，但與江城公司沒有籤任何協議，雖然購房人在轉賬時註明款項用途爲購房全款，但在多個律師看來，想要認定爲購房款還需要相關法律文書配合。

其次，購房人與海南雅居樂簽署了認購書，沒有明確約定房款將通過江城公司支付，也沒有在相關條款中體現支付給江城公司的購房款與購房之間的關聯。

一位房企的區域營銷負責人告訴經濟觀察網，購房人與開發商簽訂的只是認購書，沒有草簽合同，與付款的建築公司也沒有簽署相應的文件材料，所以在合同層面上，沒有辦法證明購房人給建築商的購房款和購房存在關係。

也就是說，購房人與開發商之間是認購關係，而購房人與江城公司之間只有轉賬記錄，但沒有相應的法律文書。所以，購房人交給江城公司的購房款，很難認定與購房人和開發商之間的購房行爲存在必然聯繫。

“即便沒有購房資格，但起碼應該籤個草簽合同。”該房企營銷負責人表示，這種情況下，對於開發商而言，因爲只收到定金，退的也只能是定金，沒辦法退剩餘購房款，“這種事只能找主管部門或走法律途徑。”

工商註冊資料顯示，江城公司有三名自然人股東，其中張海剛持股60%，金豪良和樓利剛各持股20%。江城公司官網顯示，其是雅居樂旗下多個項目的建築商，與雅居樂在工程建築領域有深厚合作關係。

王蕾蕾還提示，開發商與建築商之間是否簽訂了《抵房協議》，是否約定了抵債房市場價格變化對《認購書》無法履行後等如何處理的問題，都影響開發商和建築商處理本次事件的態度。

此外，從購房人拿到的轉賬記錄來看，購房人將購房款支付給江城公司，江城公司應該按期代購房人按期向海南雅居樂支付或者通過結算工程款衝抵相應房款。但支付給海南雅居樂房款的並非江城公司，而是王丹嬌。

購房人和參與銷售的人員證實，之前他們並不清楚王丹嬌參與交易，也不清楚王丹嬌的具體身份和在交易中扮演的角色。

王丹嬌除了60萬元購房定金外，還於2020年底向海南雅居樂轉入150萬元購房款，先後共支付給海南雅居樂210萬元。

但退款過程中，海南雅居樂向購房退還360萬元，海南靈巨退還45萬元給購房人，共計退還了405萬元。與王丹嬌支付給海南雅居樂相差的195萬元是誰、通過什麼方式支付給海南雅居樂，這些信息還有待進一步明確。