黃舒衛／大安公寓、文山大樓買哪個？ 首購拼進蛋黃區教戰守則
買房是人生大事，但對第一次購屋的消費者來說，有太多資訊需要消化、太多專業知識需要了解，從選屋、議價到貸款、交屋、裝修，每個環節眉眉角角都藏有貓膩。
先從區域說起，雖然青菜、蘿蔔各有所好，但蛋黃區、蛋白區就是大不同。蛋黃區顧名思義就是都市的核心區，相對的就是蛋白區，更遠的就是蛋殼區。粗淺用交通時間劃分，離市中心車程半小時內的範圍都可稱爲蛋黃區。蛋黃區多半是區域發展的中心，而且在臺灣多半在近30年就完全開發成熟，甚至許多政商精華區是從日據時代就訂下的都市發展計劃格局，因此不但人口稠密、工商活動繁盛，而且交通、就業、消費、學區、醫療、行政等諸多優勢服務一應俱全。
然而，伴隨着高生產力、便利性高，高房價似乎就是不可避免的副產品，更現實的是「千金買房，萬金買鄰」，蛋黃區不但價高而且是高所得族羣首選，因此價格特別硬。
但是首購族難道只能摸摸鼻子被迫做着「以時間換取空間」、「先求有、再求好」的漸進式規劃，在郊區、重劃區先安頓，忍受生活機能缺乏，或是每天爲了通勤時間而犧牲睡眠，甚至三明治族奔波在上有老、下有小的照顧路途中？
其實，出了蛋黃區，市場往往供過於求，並且價格、買氣的波動起伏大，風險性也比蛋黃區高。過去人口成長、公共投資向外蔓延的時代，勇敢追求蛋白區、蛋殼區的住宅，等着享受漣漪般的房價上漲，似乎理所當然，但臺灣正在經歷超高齡社會、少子化的社會結構轉變過程，會不會極端走到日本鄉村產業空洞化、棄屋潮的未來，誰也說不定。首購族前進蛋黃區，你有辦法！但要懂得取捨。
想進軍蛋黃區，就請看清市場全貌，務實面對交易實況，建立正確觀念，才能免去無謂憂慮，安心買屋、趨吉避凶。
根據內政部不動產資訊平臺統計，全國按房屋稅籍住宅類的總樓層數來分析，全國總樓層在4~5層公寓佔22.20%，其中臺北市的比例更高達43.70%、共39萬3143宅，無論是比例或是絕對數量，都是全國各縣市之首。
所以首購族要進軍天龍國、蛋黃區，不但是人挑屋，屋也挑人，趁着身體健康還能爬樓梯，公寓絕對是必須納入考量、值得研究的選屋產品。
▲買進蛋黃區是很多人的夢想。（圖／記者林裕豐攝）
很多人望蛋黃區高房價而興嘆，我勸你千萬不要急着以偏概全，舉個最粗淺易懂的實例，以最高價的臺北市大安區一年來的實價登錄價格來看，公寓平均成交單價爲65.36萬元，相臨的文山區，屋齡5年內的新大樓單價58.43萬，兩區新屋、舊屋價看似相差12%。
如果拆解兩者的公設比，公寓公設比多在10%以下，新大樓則多超過30%，進一步用公設還原兩者的室內有效坪數價格，則大安區老公寓除以90%，室內坪單價約72.62萬，但文山區新屋單價除去30%的水分之後，暴增到83.47萬。
換句話說，2000萬總價可買大安區權狀30.6坪的公寓，室內面積約27.5坪；相對來說，文山區能買到權狀34.2坪新大樓，但實內坪數可能連24坪都不到。
同樣預算，這也是爲什麼許多人30坪能買到三房公寓、華廈，卻有人只能買到兩房電梯大樓，甚至裡面還灌了不少雨遮之類的附屬建物，效用大不同，所以寧願買蛋黃區公寓、華廈的實用派原因。
當然，你會挑戰老屋裝修的成本高、安全性低的先天不良的限制，但平心而論，每坪10萬多的價差空間，除了黃金門牌的爽度之外，還不夠拿來修繕、補強天龍國塔尖的房？
另一方面，貸款成數或時間的差距，也是首購族買中古屋的劣勢。但就銀行實務上來說，多限制貸款人年紀加上40年還款期限不能超過75或80年，換言之，保守評估首購貸款人40歲以下，甚至有機會申貸40年期房貸。
而大家最關心的貸款成數，則多半與房屋所座落區域、房屋結構有關，所以蛋黃區老屋雖比不上預售屋有建商爭取專案貸款，降低前期付款壓力，但絕對比蛋白區吃香。
尤其房市轉冷、貸款業務緊縮的時候，許多蛋殼區、重劃區會直接被銀行是爲拒絕往來或慎重評估區，也因此常會出現過去求貸無路，以致求售無門，最後超大賣壓逼出高法拍案的經驗。
縱然臺北市目前公佈的危老覈准重建計劃共292案，有187案、64%在蛋黃區，都更覈定案件總數800件裡也有504件、63%在蛋黃區，但我們千萬不要過度寄望老屋重建後的增值，一廂情願追價。誠懇地選擇以蛋黃區爲購屋族的起點，把老屋、公寓，甚至連小宅都視爲積極選項，以同步取得生活、家庭、工作、市場、財富的五星平衡，是ㄧ個可行、安全且容易的策略，值得首購族認真思考。
►黃舒衛小檔案
學歷政治大學地政系碩士
經歷國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師永慶房產集團研展中心經理
現職瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監