積極穩妥化解房地產風險 加快構建房地產發展新模式

央廣網北京12月13日消息（記者門庭婷）中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。在備受關注的房地產市場走向方面，會議強調，明年要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

業內人士紛紛表示，此次中央經濟工作會議，對房地產明顯更爲重視，政策多管齊下，房地產市場部分短期問題有望逐步得到解決。

會議提到了什麼？

此次中央經濟工作會議，對2024年房地產領域工作的開展，進行了明確的定調。

會議指出，要持續有效防範化解重點領域風險。

要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。

積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

統籌好地方債務風險化解和穩定發展，經濟大省要真正挑起大梁，爲穩定全國經濟作出更大貢獻。

釋放了哪些信號？

自2023年10月末，中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”後，11月以來多部委召開企業座談會落實相關舉措，多家商業銀行召開企業座談會，提出要加大在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持。

根據中指監測，2023年11月，房地產企業債券融資總額爲412.8億元，環比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，中央金融工作會議和中央經濟工作會議這兩個重要的會議上，都明確給出了“一視同仁”的提法。具體的推進路徑是，銀行層面要建立基於項目現金流分析的貸款決策機制，去掉所有制歧視的有色眼鏡。同時房地產企業要在財務信息披露上面打消金融機構的擔心，從而將白名單和三個不低於能夠推進下去。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前，房地產風險主要體現在房企債務化解、項目保交付等方面，預計2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低於”若能實質性落地將有助於改善企業融資環境。

同時，會議高度關注“三大工程”建設以及房地產新模式的建立。

2023年以來，中央已多次在重要會議中強調“三大工程”的重要性，國常會亦先後審議通過了“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設的相關指導意見。

李宇嘉表示，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地產穩中求進的着力點。這“三大工程”着眼於房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。

“其中的城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才羣體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；‘平急兩用’公共基礎設施解決的是新時期對於居住生活安全的配套設施訴求。本質上，新時期住建系統的三大工程，都是在供給側改革做文章，以匹配需求，並與擴大房地產內需結合。”李宇嘉補充道。

明年市場將如何發展？

58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，中央經濟工作會議強調明年要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，預計明年在加大對房企融資支持的基礎上，還會增強對民企信用水平評價，採取包括進一步探索有效增信措施，豐富信用保護工具，適度擴大民企債券融資工具適用範圍等具體措施。同時會將房企融資和預售資金監管統籌考量，探索更爲靈活的方案在保障預售資金安全的前提下，將資金效力更大發揮。

在陳文靜看來，2024年預計“三大工程”配套政策將加快落實：城中村改造因城施策實施細則預計將陸續出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產企穩。值得注意的是，2024年是城中村改造的啓動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。

“保障房實施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房‘保基本需求’，市場化的商品房滿足多層次住房需求下，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也給開發企業提供了新的經營思路。‘平急兩用’或與低效、閒置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，也將對房地產投資產生積極帶動作用。”陳文靜稱。

陳文靜還告訴記者，化解房企風險仍需要推動企業恢復自我造血，市場銷售實質性修復是改善企業資金面的關鍵，而銷售市場好轉仍需要需求端政策繼續託底發力，預計2024年一線城市將繼續優化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

張波說：“預計未來保障性住房建設開發節奏會進一步加快，推進保障性住房發展的新模式將是下一輪房地產週期的重要舉措。明年更多城市將加快保障性租賃住房的推進節奏，通過多渠道共建的方式，實現多樣化、高品質保租房不斷面市，以更好實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求的市場發展模式，完善租購併舉的住房制度。”

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