李宇嘉專欄丨加快構建房地產發展新模式 促進房地產平穩健康發展

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議於近日召開，會議審議通過《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（下稱《決定》）。全會緊緊圍繞推進中國式現代化，部署了進一步全面深化改革的主要任務和重大舉措。在統籌發展與安全中，全會提出“落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措”。

防範化解房地產風險

面對嚴峻複雜的國際環境和艱鉅繁重的國內改革發展穩定任務，不管是全面深化改革，還是推進中國式現代化，迫切需要一個平穩的環境。

房地產市場規模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行具有系統性影響且正在經歷新舊模式轉換“陣痛”，其穩定發展是關係中國式現代化行穩致遠的重要基礎。在供求關係發生重大變化的新形勢下，在風險釋放、市場下行壓力下，突出“風險防範”是行業管理的主基調。

值得注意的是，全會將防範房地產風險與地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險一起表述。爲了更好化解房地產及相關風險處理，全會提出推進系統集成、制度建設，增強宏觀政策取向一致性。針對房地產中短期風險突出，特別是多方風險交織，要增強宏觀政策取向一致性，就需要告別各自爲政的“一畝三分地”思維。在治理體系上形成系統集成。

系統集成該怎麼做呢？正在推進的白名單融資協調機制就是最好的例證，即加強金融和住建兩個部門在房地產政策上的“一致性”。以房地產項目合規爲“一致取向”，兩個部門通力合作、雙向奔赴，強化項目“推送—反饋”閉環機制和貸款“投放—使用—償還”機制，促進兩個管理部門政策上激勵相容，着力於促使房地產項目滿足“5+5”的標準化合規條件。這樣，既實現住建部門對房地產監管的職能，也能滿足房地產項目的合理融資，還能最大程度降低金融風險，這就是房地產行業治理體系和治理能力現代化。

值得注意的是，儘管房地產供求關係逆轉，部分城市或區域房地產產能過剩，但部分地方還想着如何賣地、如何刺激居民買房。本質上，這是錯誤的發展觀、政績觀和考覈體制作祟。必須從制度建設上着手。《決定》提出“完善推動高質量發展激勵約束機制”，就是從制度上約束地方依賴舊模式，激勵其發展新模式。

近年來，各省已針對性地調整考覈機制，適應新發展理念的要求。例如，今年4月10日，學習時報發佈的《堅定不移推動高質量發展 奮力譜寫中國式現代化四川新篇章》一文指出，“四川正在對照國家考覈辦法，修訂完善全省考覈評價指標體系”。該考覈中包括“經濟發展、開放水平、創新驅動、生態集約、統籌協調”五大類一級指標。

總之，防範化解包括房地產在內的風險，並不是要救助房地產，讓房地產的體量恢復到過去的規模，而是在新舊模式轉換的過程中，防範和化解保交房、風險蔓延和資產重組等風險，讓模式轉換更順利。統籌好發展和安全，關鍵是發展，也就是貫徹新發展理念下的高質量發展。

房地產高質量發展還有較大空間

在7月19日解讀黨的二十屆三中全會精神新聞發佈會上，中央財辦相關負責人在談到房地產時指出，我國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質量發展還有相當大的空間。其中之一就是滿足居民對住房的新期待，打造“好房子”。過去，多數人購房訴求是“有沒有”，現在轉向“好不好”。因此，優化土地供給、規劃設計、建築標準等，打造順應改善需求的房子還有很大空間。

比如，近期很多城市修編本地的建築設計標準，非居住空間不納入計入容積率的建築面積，減少公攤比例，優化凸窗、陽臺控制要求，不僅提高了得房率，降低了單位房價和房屋總價，而且空間設計優化還提升了住宅品質。同時，還明確各類型建築高度限制，優化綠化覆蓋率、建築覆蓋率等計算方式，提升公共空間品質。地價全面下降，爲居住品質打造打開了空間。

《決定》提出，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，加快農業轉移人口市民化；完善中央和地方財政關係，提升市縣財力同事權相匹配程度，適當加強中央事權，提高中央財政支出比例等。這些改革舉措直指新型城鎮化過程中就業、社保、教育、醫療和住房等公共服務均等化的支出責任和資金來源。這意味着，剛需住房消費和住房保障還有很大的發展空間。

加快構建房地產發展新模式

對中長期住房制度改革、行業管理和住房發展方向，《決定》第44條“健全社會保障體系”做出了詳細闡述。首先，住房制度改革的方向，就是推進住房供給側結構性改革，加快建立租購併舉的住房制度，適應需求端新變化、新特徵，這也是房地產發展新模式的核心內容。

目前來看，住房需求主體是3億新市民、年輕人、外來人口。他們居住的新模式，就是先租後買，甚至是長期租賃，等待收入達到購房的支付能力後再買房。據貝殼統計，一線城市首次購房的平均年齡已超過35歲。租購併舉的住房供給制度下，核心原則就是租房和買房在公共服務享有上實現均等化，比如《決定》提出的推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度。

近年來，這方面改革取得了長足進步，比如今年5月份瀋陽、佛山等地提出有合法穩定住所（含租賃)）的非戶籍人員可申請入戶，租房可落戶將是未來的普惠政策。筆者也建議，各城市每個街道均設置集體戶口，便利租房落戶。同時，租購併舉的另一個核心權利，租房入讀公辦學校在部分區域已落地。隨着教育集團化、均等化改革推進，租房入讀公辦學校也將實現。

其次是加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。在新時期，除了兜底保障的公租房之外（含貨幣補貼），保障性住房的主體是配租的保租房及配售型保障性住房。2021年的國家22號文和2023年的14號文，對這兩類房源已明確了籌建渠道（土地供應）、資金來源、建設主體、分配對象。打造配租和配售的保障房體系，目的是針對工薪羣體、人才羣體，籌建低租金、低售價、配套好，“有租有賣”的供應閉環，降低城鎮化的成本。

這樣，廣大工薪階層和人才羣體可以較低的成本融入城市，不再爲住房焦慮，從而放開手腳爲美好生活奮鬥，這也才能發揮超大規模市場優勢，激發全社會內生動力和創新活力。下一步，保障性住房除新增用地建設外，還將盤活存量。比如，存量住宅物業收購或“非居改保”，未來還將大規模盤活閒置土地建設保障房，而央地財政事權和支出責任分化也做好了資金準備。

再次，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善央地管理架構，夯實地方政府主體責任，實現權責對等和激勵相容，也是提高治理能力的體現。將調控的權力給到地方，同步將穩定行業和市場的責任也賦予地方。在區域分化、消費羣體差異化加劇的當下，在自主決策的前提下，更熟悉微觀市場運行態勢的地方落實因城施策，才能更精細化地將房地產管理好。

《決定》還提出，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。供求關係逆轉以後，投資需求趨勢性退出，居民預期轉弱，繼續堅持限購政策的必要性不再，預計後續未退出限購政策的城市或區域將相繼退出。在新房市場產品不斷迭代升級，改善型需求持續釋放，居民住房需求多樣化的新時期，退出限購以激勵需求更有必要。

目前，絕大部分剛性需求轉向小戶型爲主的二手住房購置、保障性住房租或購；新房市場越來越面向改善型需求，再加上新房建設規模收縮，不再對普通住宅和非普通住宅實施懲罰性稅率（比如非普通住宅在契稅、增值稅、個稅上較普通住房翻倍的稅率），不僅能降低交易成本，有利於改善型住房需求釋放，穩定新房市場規模，還會激勵開發商打造面向改善的高品質住宅。

同時，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。其中，改革開發融資方式就是前面講的全面落地白名單融資協調機制，倒逼項目“非合規、不融資”的新模式，告別“高槓杆、高成本、高週轉”的舊融資模式。改革商品房預售制度，就是逐步由預售向現售轉型。據克而瑞統計，重點城市現售房已佔30%的份額，“所見所得、馬上就住”的需求特徵也會加速住房現售到來。

另外，白名單融資協調機制全面落地後，合規項目才能夠獲得融資，且一定能獲得合理、足額的貸款融資，開發商通過預售來高週轉的必要性下降了。未來一段時間，將是預售和現售並存，並逐步向現售轉換的過渡期。對仍實施預售的項目，將加大自有資金拿地、預售資金封閉管理，而政策將重點鼓勵現售模式，會在土地出讓、規劃報建、融資和交付等方面有扶持政策。

最後，《決定》還提出完善房地產稅收制度。目前，房地產市場循環受阻，包括土地向開工和銷售的循環，新房和二手房、剛需和改善的循環等，都存在阻礙，原因之一就是交易或循環的稅收成本太高。因此，未來將全面捋順房地產稅收鏈條，降低上游土地供應和開發環節、中游交易環節的稅負，比如配合消費稅改革，降低土地和房產增值稅依賴，從而降低地方政府過分重視開發投資的激勵，鼓勵土地、商品房交易和循環，做大終端交易規模，從而促進住房消費。