極致內卷的蘇州獅山板塊，樓市行情還穩得住嗎？

2024年，註定是獅山樓市極致內卷的一年。一方面，板塊內新房產品力仍在升維迭代；另一方面，市場低迷期，板塊內新房銷售明顯承壓。

作爲蘇州最核心的板塊之一，在這樣一個內卷壓力下，該如何看待獅山樓市的表現呢？一起來聊一聊。

想要了解一個板塊的市場行情，首先要關注的一定是板塊內的供求 ，先來看獅山新房量價數據走勢：

可以看到，自2020年獅山九子爭雄之後，這幾年獅山板塊的新房供求並沒有大的起落，成交量價都相對比較穩定。

2023年下半年之前，在新房二手房價格倒掛等多重因素作用下，獅山核心區新房銷售流速一直很快，除個別樓盤外，大多數樓盤開盤當日去化能做到90%左右，甚至100%。

2023年下半年開始，樓市行情進一步低迷，也導致包括獅山在內的核心區新房市場同步承壓。

這也導致了兩個現象：第一，獅山板塊新房銷售流速開始明顯降低；第二，獅山板塊新房入市速度開始放緩。

從數據走勢圖也可以明顯看出，今年至今獅山新房供求量價確實都在承壓調整。

可以看到，今年獅山板塊入市的幾個純新盤，銷售流速較前兩年都有明顯降低，甚至有樓盤也開始嘗試“特價房”。

當然，畢竟還是獅山核心區。從幾個典型樓盤的表現來看，像獅山金茂府、瀾庭雅緻等產品力優勢和區位優勢較爲明顯的樓盤，今年價格表現還是很穩的。

瀾庭雅緻位於獅山核心，是蘇高新集團和仁恆置地聯合打造的獅山豪宅項目，自面世以來，市場認可度和口碑度皆保持在較高水平。

項目位於玉山路南，塔園路西，是獅山最核心區位。新區一中、獅山實驗小學、龍湖天街、泉屋百貨、美羅商城等一衆高能級配套環伺，周邊還有蘇州博物館西館、獅山科技館 、獅山文化廣場等豐富地標，可滿足高尖階層的各類高品質生活需求。

好的地段要配以好的產品，瀾庭雅緻定位爲新一代國際社區，以貼合高端改善需求。

產品外立面採用玻璃+鋁板爲主的簡約設計，更貼合國際化審美；景觀園林由新加坡詩加達公司操刀，沿襲新加坡城市的造園經驗，幾何曲線流暢優美；社區入口、地庫入口等公區設計都盡顯明亮簡潔的高級感。

瀾庭雅緻主力打造建面約182、189、229㎡三種戶型，總戶數爲259戶。項目全線精裝，均採用國際一線品牌。

當前，項目182㎡、229㎡戶型主力在售，房源已不多。預計三期新品即將加推，189㎡戶型即將入市。

整體來看，現階段獅山新房市場壓力肯定不小。

至於能不能抗住這一波壓力，還是要看地段、看樓盤。產品抗打、品牌抗打、地段更抗打的樓盤，價格表現肯定會更穩。

相比於新房市場，這兩年獅山板塊的二手房成交量明顯更爲穩定。

從上圖可以看出，自2022年下半年以來，獅山板塊的二手房成交量開始明顯走高於新房成交量。

這主要有三方面的原因：第一，伴隨着一批高端產品的入市，獅山板塊新房、二手房價格倒掛現象逐漸消失；第二，伴隨着市場低迷，獅山二手房價格尤其是重點學區房價格逐步回調到理性水平；第三，相比於日漸豪宅化的新房，二手房可選擇面更廣。

大家都知道，獅山板塊作爲新區的核心板塊，很多人買房都是衝着學區去的。所以，獅山的二手房主力成交房源還是以中小戶型爲主，基本是純學區或者學區+自住爲主。

像獅山新苑，就是典型的學區房，歷年都是板塊內的成交大戶，當然其成交價這兩年也有了明顯回調。

值得一提的是，除了一些老牌學區房和交付時間較久的二手商品住房外，獅山板塊接下來將有一批次新房將限售到期，達到可銷售的條件。

這其中包括濱河四季雲庭、九龍倉邂灣瀾庭、大華春和景明、萬科上瑞閣南區等等。

這一批次新房一旦限售到期，會有多少房源掛牌上市，又會不會對市場價格產生影響，短期內還很難判斷。

但這一批次新房，在產品品質不差，地段也相當不錯的前提下，對新房銷售行情肯定會產生分流。

當然，如果這批房源進入二手市場能迅速有買家接手，這也是好事，說明獅山板塊的市場需求韌性還是相當不錯的。

總得來說，獅山二手房市場能保持當前這種活躍度，也充分說明了市場需求量還是較爲充足的。與此同時，一批人賣掉了舊房，就也爲新房市場需求挖掘提供了更大空間。

市場承壓的同時，獅山板塊樓市格局也還有一些新的變數。

上週末，綠城逸廬公佈了示範區和樣板間，這是今年板塊內乃至整個蘇州關注度最高的樓盤之一。

這是今年綠城在蘇州拿下的兩宗“地王”之一，疊墅+合院的產品形制，也是板塊內目前所稀缺的。

這個項目地塊是今年3月綠城拿下的，地價45455元/㎡，備案價衝8萬元/㎡也並不會太意外。

整個項目只有63套房源，戶型建築面積約280-480㎡，門檻價預計在1800萬起步。

今年以來，綠城在各個重點一二線城市的優質板塊密集拿地。這塊地是今年綠城較早拿的地塊之一，也充分體現了房企對於獅山板塊的認可。

所以，綠城逸廬這個樓盤對於獅山板塊還是很重要的。一方面，這個樓盤的價格肯定是要改變板塊新房價格格局的；另一方面，如果這個樓盤開盤能夠取得好的銷售成績，也能穩定板塊預期，提升大家對獅山板塊的市場信心。

除了綠城逸廬外，獅山板塊還有超高層項目龍湖山河頌，這是一個典型的超高層豪奢大平層項目，也是足以對標一線城市的高端產品，在主城核心區也是相當稀缺的。

另外，今年成交的獅山11號地塊也還有待入市。

從整體節奏上來看，獅山板塊新房市場供應量還有一定的擴容空間，但整體體量其實不會太大。綠城逸廬只有63套，龍湖山河頌只有兩百餘套。

在這樣一個體量下，獅山板塊這些新盤對於市場的風向標意義會大於實際意義，短期內市場承壓的格局不會有大的變動。

作爲新區頭部自住改善板塊，獅山板塊新房市場今年確實很難。

但越是這樣的承壓行情，越是可以看出哪些樓盤在產品打磨上更具實力。

對於有自住深改需求的購房者而言，當前倒反而是多看看的好時機。越是市場承壓，越是容易分辨哪些樓盤值得選擇。

引用數據及觀點請註明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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