降息了，房貸月供能省多少？樓市“小陽春”或可期

今天央行下調5年期及以上LPR，LPR降息25個基點，即從4.20%下調至3.95%。此次，全國開啓了最寬鬆的降息週期，對於房貸政策具有積極的影響。

最低房貸利率到3.45%

此前，2021年7月，全國房貸利率政策最嚴厲的時候，當時銀行貸款額度明顯收緊，各地紛紛上浮基點，房貸利率創下歷史最高水平。2023年6月進入購房政策寬鬆的階段，當時各類購房政策持續寬鬆，房貸利率也積極下調。但後續利率相對穩定，LPR連續8個月沒有調整。2024年1月，購房政策進一步寬鬆的階段，各地也積極落實了房貸“雙降”政策，同時一些城市進一步突破了房貸利率定價下限。此次一次性將LPR下調25個基點非常罕見，客觀上或將引導房貸在內的中長期資金利率下行。據上海易居研究中心統計顯示，基於全國20個重點城市的統計數據，以上四個節點房貸利率分別爲5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。若從最高利率進行計算，當前房貸利率下調了至少187個基點。按“100萬貸款本金、30年等額本息”的房貸案例計算，其房貸利率最高點時的月供額爲5722元，而現在則爲4603元，累計減少1119元。若是在大城市貸款500萬，則每個月可以少還約5500多元。基於1月份各城市的房貸利率，以及此次LPR的調整狀況，上海易居研究中心統計分析後續各地可以執行的最低房貸利率極可能形成梯隊，並呈現幾個重要的特徵。第一，全國所有城市房貸利率均進入到4.0%以下的水平。即便是房貸利率最高的城市北京，其房貸利率也將從4.2%降低到3.95%。第二，房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此類城市屬於高能級城市，部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性會非常大。第三，房貸利率不斷接近公積金貸款利率（3.1%），辦理房貸成爲具有高性價比的一件事。此類重點城市的房貸市場將呈現持續活躍的態勢。

存量房貸利率調整看重定價日

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，本次大幅度降息對房貸定價和房貸發放等都有積極影響，主要在三個方面：第一，此次LPR的調整，充分說明今年對中長期貸款資金髮放落實了寬鬆和降成本的導向，具有非常強的信號意義，有助於進一步穩定預期和降低資金成本，對購房在內的中長期投資消費等都有積極作用。第二，此次政策調整，將傳導到銀行房貸的定價工作中。按過去的操作邏輯，一般LPR下調後的第二天，各銀行都會陸續發佈公告和公佈最新一期最低房貸利率。這也意味着2024年2月21日開始，購房者將享受到更低的房貸利率，進而增強了購房的積極性。第三，此次政策對存量房貸利率的降低也有積極的影響，當然具體如何調整，要看具體銀行的重定價日和定價規則。一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發放日(不同銀行政策不同)。對於存量房貸來說，會在利率重定價日當天，按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點得出新的利率，在下一週期執行。如果重定價日選擇在每年1月1日，就要等到明年1月房貸利率纔會調整。若重定價日爲2月21日，那麼從明天(2月21日)開始執行新的利率。部分銀行則按照合同約定，如合同約定按季重定價，貸款利率則會隨LPR按季調整而變化；如合同約定按年重定價，若以合同簽訂日或貸款發放日滿整年的日期作爲對應日，貸款利率將隨對應日的LPR調整而變化；若沒有具體約定，貸款利率則會在每年1月1日隨當日的LPR調整而變化。

樓市“小陽春”有戲了

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，在存款利率大幅度下調的情況下，保本理財利率也跟着降到歷史低位，按揭貸款利率與保本理財利率的剪刀差擴大，前者基本爲後者的2倍。在房價下跌或存量濃厚的下跌預期的情況下，承擔高利率買一項價格下跌的資產，這是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，縮減與保本理財利率的剪刀差，才能激勵居民加槓桿。穩定地產槓桿率，穩定流向地產的資金，從而修復地產的金融加速器效應，緩解緊縮的局面，這也是此次定向降息的目的。李宇嘉認爲，今年穩就業、穩增長的壓力加大，政策重心重新回到寬鬆框架，但基於居民就業、收入預期較爲疲弱的考慮，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本，此次一次性降低25個基點，就是降成本的考慮。降成本與穩就業、穩預期結合，才能激勵居民釋放消費潛力和慾望。嚴躍進認爲，此次LPR降息25個基點，進一步爲房貸政策寬鬆創造了良好的條件。隨着今年住房消費市場的復甦，房貸利率政策結合其他購房政策將充分發揮組合效應，對於房地產市場的企穩復甦和向好發展等都有積極的影響。有深圳機構人士表示，本次央行大幅降息，對刺激樓市成交，尤其是二手房交易量有積極提振作用，爲3月“小陽春”做好充足準備。責編：張騫爻校對：祝甜婷