降準後的樓市:開發商藉機炒作 二手房業主想提價

央行爲提振實體經濟開出的降準藥方,引起了下行期樓市的應激反應。北京商報記者調查後發現,伴隨着降準消息落地,不僅新房方面部分項目炒作“春天來了”,伺機趁勢營銷;二手房市場之上,業主調高掛牌價心態隱現。在一些銷售人員口中,央行降準等於對房地產的重大利好,在“買漲不買落,抓緊時間上車”的口號刺激下,部分剛需、剛改購房羣體開始考慮入市。不過業內多位分析人士指出,央行降準之於樓市難提供直接利好,不應過高估計降準對樓市的利好影響,房企負責人需要守住房住不炒的底線。

新房:

部分項目炒作“春天來了”

房地產對於銷售資金的飢渴,已經到了迫不及待的階段。

在1月4日央行宣佈全面降準後的一個小時,北京部分開發商旗下的項目便公然向準購房者定向發出“央行降準,房地產的春天來了”的消息。

“現在賣房子的比媒體還勤奮,降準的快訊剛跳出來,我的銷售就給我發了一條‘央行宣佈全面降準,釋放1.5萬億元資金,房地產的春天要到了’的宣傳圖,催我趕緊下決心。”購房者賀女士此前關注過旭輝等四房企旗下的祥雲賦,因爲在銀行工作,對於流動性信息關注比較多,也相對專業。

“降準釋放的資金頂多能降低企業融資成本,可能轉化成購買力,銷售這麼宣傳,還是着急了。”但賀女士也擔心,一旦這樣的炒作由點及面,更多的購房者出於對未來寬鬆環境房價上漲的預期,未來可能會涌入樓市。

事實證明,賀女士的上述擔心並非空穴來風,降準相關炒作正在當前北京新房市場迅速擴散。北京商報記者於降準後次日走訪新盤時發現,在西邊新崛起的五里坨板塊上,綠城·西府海棠、遠洋·五里春秋、萬科·翡翠山曉這三個近乎同期入市的限競房項目,銷售人員在向購房者進行項目推介時,都存在利用降準炒作房價回暖的現象

以綠城·西府海棠項目爲例,現場銷售人員多次向北京商報記者強調,當前房價正處於低位,加上2019年開年以來央行全面降準釋放出了積極信號,現在正是購房置業的最好時機。

據銷售人員介紹,綠城·西府海棠項目首期開盤於2018年10月,銷售均價爲政府限定的5.2萬元/平方米,頂層附贈閣樓以及一層帶地下室的房源售價接近限價上線,大概在5.4萬元左右,開發商也拿出了個別房源進行特惠促銷,每平方米最低售價約爲4.7萬元水平。當前已開售兩期共計800餘套房源,截至2019年第一個週末,在售普通商品房去化遠超一半。另有200餘套房源爲開發商自持,尚未正式對外開盤銷售。

上述項目現場銷售人員透露,近期因央行降準前來諮詢購房的人有所增多,而從北京商報記者走訪當日晚間的售樓處現場來看,也確有以家庭爲單位看房或簽約的購房者。

該銷售人員還表示,受降準這一利好消息刺激,“房價在農曆新年後很大程度上會漲起來”。

“年前不買房,一年全白忙。年前不斷觀望的客戶已經拿不到之前的優惠了,這個降準消息一出,房價更是隻能升不能降。不信漲價的客戶,我都告訴他們過完年後再來看看,到時候別後悔就行了!”上述銷售人員如是說道,並告訴北京商報記者“買漲不買落,抓緊時間上車”。

二手房:

經紀人有點忙” 小業主“想提價”

降準消息的刺激也已傳導到了二手房市場。

北京商報記者從多家中介門店瞭解到,一部分業主的掛牌價調價預期已然開始走高,與之對應的,一些剛需、剛改羣體也着急入場。

作爲手持掛牌房源信息最多的兩大中介,鏈家以及我愛我家經紀人均向北京商報記者表示,最近一週的最直觀感受是“有點忙”。這些經紀人直言,當前市場預期有所改善,成交效率提升。

“相比來說,一般年前兩個月以及年後兩個月是客戶較活躍期,我的感受是那天降準消息一出,接下來幾天看房客戶似乎比往常又多了一些。”我愛我家和平里某門店經紀人如是描述自己的帶看感受,並稱活躍者多爲一些觀望了半年或以上的“熟客”。此外,該我愛我家經紀人還表示,“照現在這個趨勢,二手房價接下來會稍微有點起色!”

鏈家同一區域的一位經紀人更是直接告訴北京商報記者,降準後,已有一些業主明確表示“想提價”,並已經開始着手聯繫門店修改價格了。而從該鏈家經紀人作業電腦顯示的推薦房源來看,和平里多個房源因近期帶看數量的增多,被標註爲“熱門帶看”。

刺激小業主心態轉變的,不僅僅是央行的這次降準。

來自貝殼研究院的Real Data數據顯示,2018年末季節性因素疊加近期政策鬆動預期,買賣雙方預期略有增強,成交難度有所下降。以剛剛過去的2018年12月爲例,北京二手房成交季節性回升,均價仍延續下行態勢。具體來看,客源端,新增客源及帶看量環比分別增加13.1%和10.6%,帶看成交比下降,成交效率提升。房源端,調價中漲價次數佔比提升,議價空間收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4萬套,同比增加12.7%,均價6.1萬元/平方米,同比下跌3.3%。

“2019年調控政策不會發生大的轉變,但購房環境將相對改善,考慮到對二手房有分流影響的限競房供應繼續放量,2019年二手房市場將呈現交易量小幅回升、價格穩定態勢。”貝殼研究院首席市場分析師小樂如是分析道。

專家示警

樓市難獲直接利好 切勿跟風

儘管新房、二手房均已受降準消息波及小有波瀾,然而業內多位專家對於此次央行降準的認知,相比市場需求顯然理性得多。

在合碩機構首席分析師郭毅看來,對於資金密集型的房地產行業來說,此次全面降準未明確限定資金流向,流動性的寬鬆對渴求資金的地產行業將帶來一定利好。

“首先,對於房企而言,獲得銀行貸款支持的難度將大大降低,房企現金流緊繃的狀態將得到改善,同時融資成本也有望下調。特別是國企、央企,以及全國排名前30位的頭部房企,更將從中受益。房企資金面的寬鬆,將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象,一二線城市的土地市場將逐步升溫。其次,對於購房者來說,銀行資金面的充裕,加之新一年信貸額度的放開,房貸門檻也將有所寬鬆,此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率,上浮部分將逐步回縮,甚至存在迴歸基準利率的可能。購房者的實際購房成本也將就此降低。”

但郭毅也指出,央行降準實質上更有助購房貸款進一步向基準利率迴歸,並不會對購房需求產生迅速的向上拉動。原因是當前制約購房消費的核心關鍵在於過高的首付比例,而非房貸利率,只有適當下調首付比例,纔有助激發購房需求的釋放。

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉也分析表示,央行降準釋放8000億元增量資金,不等於2019年房地產會觸底反彈。該動作雖然在一定程度上會對房地產存在利好,但影響“間接且微弱”。其主要表現爲,借力經濟向好,來促進置業升級與居住改善。

許小樂則預計,隨着資金的釋放,部分城市的銀行下調房貸利率,房貸可能會回到基準利率水平,對房地產市場帶來利好。但房貸政策的調整會因城而異,房價上漲壓力較大的重點城市可能紮緊資金流入房地產市場的渠道,避免資金流入房地產市場引發房價大漲。從目前的情況看,全面刺激房地產市場可能性不大。

另有業內人士表示,“房住不炒”是紅線,在這一重要樓市政策定調的基礎上,相關炒作降準應該有所收斂。

北京商報記者 崔啓斌 榮蕾/文 高蕾/製圖