解局 | 新城建管的商業綜合體代建模式

觀點網6月7日，據新城建管官方消息，近日新城建管與臨汾市恆安房地產開發有限公司成功簽約，將圍繞臨汾新東城街區商業項目展開商業合作。

據介紹，該項目作爲臨汾市重點項目之一，位於山西省臨汾新東城核心區域，是一座集購物中心、商業街、住宅等多功能於一體的商業綜合體，覆蓋時尚潮流、品質餐飲、休閒娛樂等多元業態。

臨汾新東城城市綜合體項目用地面積68830平方米，建築面積227535平方米，規劃建設1棟5層商業中心、1棟14層精品酒店、2棟27層安置住宅、多棟2-3層商業街區，預計於2027年10月份完工。

商業經驗

目前，代建業務已經形成政府代建、資本代建、商業代建三大領域的代建服務體系，新城建管自2022年成立以來一直在商業綜合體代建領域中大力“圈地”，項目主要位於二三線城市。

據瞭解，新城建管在承接商業綜合體業務時也與會引入吾悅廣場品牌，在建設完成後進一步接手商業的運營管理，此前新城建管在南陽高新項目和烏魯木齊西山項目已明確將引入“吾悅廣場”品牌。

在代建項目中，委託方願意引入吾悅廣場品牌，除了憑藉吾悅廣場這個商業品牌的知名度和商業運營能力以外，更重要的是新城控股長期深耕在各能級城市積累的市場經驗和良好的項目表現。

據瞭解，全國首座“吾悅廣場”於2012年5月在常州武進區開業，經過十多年的發展，截至2023年，新城控股在全國135個城市佈局198座吾悅廣場，其中在三四線城市的佈局比較豐富，已開業吾悅廣場達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%，吾悅廣場年服務用戶達14.8億人次，會員基數超3000萬人。

因此新城控股實施輕重並舉的戰略的背景下，“吾悅廣場”的品牌輸出也爲新城建管獲取項目提供助力。

2020年,新城控股便已開始實施輕重並舉的戰略，將輕資產作爲商業項目拓展的重要組成部分，如今新城建管爲其輕資產戰略的實現構建了更專業的平臺。在“住宅+商業”雙輪驅動戰略下，新城控股保持了在行業中的競爭優勢，年報中商業板塊對整體業績貢獻率不斷走高，並提供了大量的現金流。

根據新城控股2023年年報，報告期內，新城控股的商業運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；其中不含稅物業出租及管理收入106.31億元，佔公司營業收入的8.92%。

從管理輸出到綜合代建

從2017年開始，新城控股加大了商業地產的投入，使得投資性房地產規模和租金收入迅速增長，商管業務佔公司整體業績比重逐步提高。

早期新城控股的商業運營還是以輕資產管理爲主，在2022年，新城控股商業運營總收入首次超百億，其中14座管理輸出的吾悅廣場實現商業運營收入7億元，佔商業運營總收入7%，

隨後新城控股將輕資產輸出作爲企業重要的經驗策略，到2023年，新城控股物業出租及管理業務毛利74.31億元，佔公司總毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物業出租及管理毛利率達69.90%。

代建方面，新城控股2022年底正式成立新城建管作爲代建、代管業務平臺，截至2024年4月，新城建管業務範圍已覆蓋54個城市，管理項目69個，管理面積近1000萬平方米。

起初新城建管也是隻承接單一性質的代建開發業務，特別是新城控股自身在二三四線城市的佈局比重較高，已經積累了豐富的經驗，因此從較低線城市突破更具優勢。並且低線城市的小型房企或投資企業爲了順利開發和銷售，也需要更知名的品牌爲其賦能。於是新城建管簽約商業綜合體代建項目便更有優勢。

隨着項目的簽約推進，新城建管也得到各類合作方的認可，代建業務也從單一性質的代建業務往綜合開發代建業務發展，目前已經接手多個地方政府委託的涵蓋“住宅代建+商業代建+商業代管”的綜合開發建設+運營管理項目。其中南陽高新城投委託的南陽高新項目，便包含了23萬平方米住宅代建、8萬平方米購物中心代建+代管、公寓4.7萬平方米代建、商業街0.8萬平方米代建。

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