解析北京售房後因客觀阻礙無法過戶,賣家起訴解除合同的案例
爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均爲化名,若有雷同請聯繫我們予以撤銷。
案件背景
在房產交易頻繁的市場環境下,因合同履行、產權變更等問題引發的糾紛屢見不鮮。本案圍繞北京市海淀區一處房產展開,歷經多次交易、公證風波以及多輪訴訟,時間跨度長達十餘年,涉及複雜的人物關係、法律關係和證據鏈條,對律師精準把握案件事實、運用法律條文、靈活制定訴訟策略提出了極高要求,極具典型性和參考價值。
案件詳情
房產交易初起
2007年11月6日,李女士與北京某房地產公司簽訂兩份《北京市商品房預售合同》,分別以按揭付款形式購置了北京市海淀區W號房屋屋(簡稱“W號房屋”)與另一處A號房屋。2008年10月4日,李女士與張先生簽訂兩份《房產買賣協議書》,約定將W號房屋和A號房屋分別以240萬元的價格出售給張先生,要求張先生簽訂協議時一次性付清房款,若單方違約需支付違約金10萬元並賠償對方一切經濟損失。協議簽訂後,李女士依約交付了W號房屋,但張先生卻遲遲未支付房價款。
公證造假風波
在等待付款期間,張先生指使案外人韓先生與某公證處僞造李女士簽字。2009年8月28日,某公證處出具《公證書》,委託韓先生全權處理W號房屋的買賣事宜。隨後,韓先生持該公證書與趙女士簽訂《存量房屋買賣合同》,並將房屋過戶到趙女士名下。直到2013年5月6日,某公證處才因違反公證程序,作出《撤銷公證書的決定》。
雙方爭議焦點
李女士認爲,她與張先生之間的房產買賣協議合法有效,張先生拒不支付購房款的行爲構成根本違約,致使合同目的無法實現,嚴重損害了她的合法權益,因此向法院提出訴訟請求,要求確認雙方簽訂的房產買賣協議解除,判令張先生支付違約金10萬元,並由張先生承擔訴訟費。
張先生則辯稱,李女士主張合同解除缺乏事實和法律依據,且其訴訟請求已超過訴訟時效,應予以駁回。同時,張先生還稱因涉及A號房屋的過戶事宜,雙方曾產生糾紛,最終李女士支付給他230萬元才化解糾紛。此外,張先生指出李女士隱瞞已有裁判文書的事實,違背誠實守信原則,浪費司法資源。並且,趙女士已支付對價購得涉案房產,且過戶長達12年之久,客觀上已不具備解除合同的條件。
案件爭議焦點
1. 合同解除權之爭:李女士主張因張先生未支付房款構成根本違約,合同應解除;張先生則反駁稱李女士主張合同解除無依據。關鍵在於判斷張先生未付款行爲是否符合合同解除的法定或約定條件,以及雙方在合同履行過程中的實際行爲和意思表示對合同狀態的影響。
2. 違約金訴求判定:李女士要求張先生支付10萬元違約金,需證明張先生存在違約行爲且該違約行爲符合合同約定的違約金支付情形;張先生則需反駁李女士的主張,證明自身不存在違約或違約金約定不合理。
3. 訴訟時效抗辯:張先生提出李女士的訴訟請求已過訴訟時效,這涉及到對訴訟時效起算點、中斷事由等法律規定的準確理解和適用,需判斷李女士主張權利的時間節點是否在法律規定的訴訟時效期間內。
法律分析
1. 合同解除的法律依據:依據相關規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行,或者當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的,另一方當事人有權解除合同。在本案中,張先生未按協議約定支付購房款,構成遲延履行主要債務。然而,法院經審理髮現,雙方後續同意將受託人由張先生變更爲韓先生,這一行爲可視爲雙方同意變更合同主體,原房屋買賣協議解除。因此,法院認定李女士雖有權因張先生未付款主張合同解除,但基於雙方後續的行爲,合同已於2012年8月14日韓先生與趙女士簽訂《存量房屋買賣合同》之日解除。
2. 違約金的判定依據:合同中明確約定,如單方違約應支付對方違約金10萬元。但由於法院認定合同因雙方合意變更主體而解除,並非因張先生未付款的違約行爲導致合同解除,所以李女士要求張先生支付違約金的訴求缺乏合理依據,法院不予支持。
3. 訴訟時效的認定依據:根據法律規定,訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。李女士稱其多年來一直針對W號房屋進行訴訟和投訴,直到2023年5月18日北京市第一中級人民法院作出駁回其再審申請的裁定,才確定其與張先生關於W號房屋的買賣合同無法繼續履行。結合案件中李女士通過訴訟等方式主張權利的情況,現有證據不能證明李女士的起訴已超過訴訟時效期間,所以法院對張先生關於訴訟時效的抗辯意見不予採信。
案件結果
法院最終判決李女士與張先生《房產買賣協議》解除,駁回李女士的其他訴訟請求。
辦案心得
1. 證據收集與梳理:全面收集與案件相關的各類證據,包括房產交易合同、公證書、撤銷公證書的決定、法院裁判文書等。對這些證據進行細緻梳理,構建完整的證據鏈條,清晰呈現案件事實。例如,通過整理與公證造假相關的證據,有力證明了張先生的不當行爲,爲後續主張合同解除和追究違約責任奠定基礎。
2. 法律關係分析:深入研究房產買賣相關的法律法規,準確把握合同解除、違約責任、訴訟時效等法律要點。在本案中,精準分析張先生未付款行爲在法律上的性質,以及公證造假事件對合同履行的影響,爲訴訟策略的制定提供堅實的法律依據。
3. 訴訟策略制定:針對張先生提出的訴訟時效抗辯,提前準備好李女士多年來持續主張權利的證據,如訴訟材料、投訴記錄等,有力反駁對方觀點。在主張合同解除和違約金時,結合證據和法律規定,清晰闡述張先生的違約事實和應承擔的責任。在合同解除方面取得了有利判決。
案件啓示
1. 合同履行需謹慎:房產買賣涉及重大財產權益,合同雙方應嚴格按照合同約定履行各自義務。在履行過程中,如有變更或協商事項,務必以書面形式明確記錄,避免因口頭約定或模糊行爲引發糾紛。
2. 證據留存至關重要:無論是合同簽訂、款項支付、協商溝通還是爭議解決過程中,都要注重證據的留存。完整、準確的證據能夠在糾紛發生時,爲當事人維護自身權益提供有力支持。
3. 法律風險意識需加強:當事人在進行房產交易等重大經濟活動時,應增強法律風險意識,瞭解相關法律法規,必要時諮詢專業律師意見。在面對糾紛時,要及時採取合法有效的措施,避免因錯過訴訟時效等原因導致自身權益受損。