雷皓明／惡鄰退散，你可以依法這樣做
▲千金難買好鄰居，你能依法趕走惡鄰，但必須經過區權人決議，而非少數住戶間的紛爭。（圖／視覺中國）
抽菸、亂丟垃圾、噪音污染……，惡鄰的行徑層出不窮。但你知道，你有機會依法趕走惡鄰，讓他搬離社區嗎？
依照《公寓大廈管理條例》第22條規定，如社區住戶有積欠過多社區費用、違法使用住宅範圍或是違反規約情節重大，經管委會促請改善後3個月，社區就可以依照區權人決議，訴請法院將該住戶強制遷離。這就是所謂的「惡鄰條款」，你可以訴請法院強制遷離社區住戶。
根據《公寓大廈管理條例》第22條規定，可以強制遷離社區住戶有3種情況：
1.積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者：費用包含社區訂定的公基金、共用部分的管理修繕費用等，但要注意的是，積欠費用必須「經強制執行」，且「再度積欠達其總價百分之一」，纔可以強制驅離。這也就是說，惡鄰雖然欠管理費、公積金費用，但要欠的夠多，才能訴請驅離。
2.妨害建物正常使用，經罰鍰後仍不改善：正常使用的情況，包含規約對於專有、共用部分的使用規定，或是在逃生通道堆置雜物，妨礙出入等。妨害建物正常使用，依照《公寓大廈管理條例》第49條，各地政府是可以裁罰的。如果政府裁罰後，惡鄰仍未改善，就有權訴請驅離。
3.違反法令、規約情節重大：規約就是「社區規約」，例如社區規約禁止營業、禁止養寵物等等。但怎樣叫做「情節重大」？法律並沒有寫清楚。不過，我們可以從以下曾經判準遷離的實際案件，來感覺一下法院的標準。
第一個案例是「喧囂」。某惡鄰自2013年起，不分晝夜的大聲敲打金屬，發出巨大聲響、尖銳刺耳，偶爾亦有木棒敲擊、撞地板、大聲唱歌或鋸東西的聲音，每日至少三、四次，每次約15秒至1分鐘。2013年11月，區權會曾決議請警方介入處理，但惡鄰仍未改善；而管委會在2017年5月時更寄存證信函給惡鄰，要求改善，但惡鄰仍置若罔顧，因此在2017年11月時召開區權人會議，決議管委會訴請法院強制遷離。在這個案件中，管委會提出了多位住戶證詞、錄影檔案，以證其惡行惡狀，法官最後採信，判決惡鄰應遷離該房屋（參考高等法院臺南分院107年度上字178號民事判決）。
第二個案件是「髒亂」。某惡鄰在2016年4月起，被住戶檢舉有亂丟垃圾、屋內臭味飄出的環境問題，而飼養寵物又未清理排泄物，導致該樓層的公共空間髒亂，又有大量蟑螂出沒。管委會分別於4、5月間開出3張勸導單，但惡鄰都沒有改善，於是在10月時召開區權人會議，決議訴請法院遷離。在這個案件中，管委會提出住戶證詞、住戶連署書及管委會勸導單，還有新竹市政府、動保防疫所的會勘紀錄和勸導函令作爲證據，最終使法院相信情節重大，判決惡鄰應該遷離該屋（參考高等法院106年度上字904號民事判決）。
想要訴請惡鄰遷離，請記得兩個重要的條件：首先是時間，其次是區權人決議。時間上，依法要3個月未改善才能訴請遷離，而時間越久，或許也越能讓法院相信「情節重大」；訴請遷離，必須由管委會來執行，並不能透過自己告，而且必須經過區權人決議才能達成。意味着這個問題是整個社區多數人都認同的，而不是少數住戶之間的紛爭。
千金難買好鄰居，好不容易找到房子，卻必須跟惡鄰相伴，真的很可惜。如果你身邊也有惡鄰，不要只是忍氣吞聲，你不妨試試看惡鄰條款，找回屬於你的居住安寧。（本文轉載自律師談吉他粉絲頁）
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