理財週刊／當前觀察房市指標的四大面向與十大盲點
文／莊孟翰
Ｑ：2008年曾被票選爲世界五百強公司之一，在當時仍名列美國第四大投資銀行的雷曼兄弟，因次級房貸面臨倒閉命運，它的破產更將原本僅是資金面的流動性風險，進而擴大引發全球性的系統性風險，雷曼兄弟的破產更被視爲2008年金融海嘯的禍首。自此之後，全球對於金融控管更加嚴謹，臺灣同樣也持續對於銀行資金放貸加強控管，其中對於評量呆帳風險的「逾放比」，也就成爲研判風險是否升高的重要指標。
根據金管會統計，近年前五大房貸放款銀行壞帳自2014年的88億元，到2018年4月已上升至173.9億元，房貸逾放比自0.15％提高至0.26％，而在房價持續下跌情況下，房貸逾放比又逐年攀升。此外，又有媒體報導，最近房市恐有出現斷頭潮之虞。究竟房市何時會落底，逐漸提高的逾放比是否會引發系統性風險，造成臺灣下一個金融危機的未爆彈？請教莊教授的見解。
Ａ：依央行公佈本國銀行逾放比率三月爲0.27％，四月爲0.28％，如再追溯2013至2018年的逾放比，並沒有急劇上升，而是緩步攀升。其次，根據央行內部的總體銀行壓力測試結果，針對性審慎措施放寬後，房貸成數增加也都在合理範圍內，至於近年房貸寬限期陸續到期導致逾放升高，從壓力測試來看，應該是單一銀行在推案量較大區域的個別情況，並非全面惡化。
至於前五大房貸放款銀行的數據，自2014年七月一日囤房稅實施，逾放比也隨之提升，主要原因在於高額的囤房稅抑制投機炒作，因此房價也隨之逐年下滑，最近二、三年跌幅已超過兩成。
然而，歷經2012～2013年的「秒殺」投機炒作，兩、三年後當初的預售屋逐漸完工交屋，並且大部分房貸寬限期也在今明兩年陸續到期，在房價持續下跌，房貸本息壓力下，更讓投資客難以脫手，導致銀行逾放比逐年攀升至六年來新高點。
逾放比的上升，類似房價跌租金卻逆勢上漲情況，會有這樣的反差和「預期心理」脫不了干係。一般而言，房貸寬限期約三年，如果房價持續上漲，投資客便很容易獲利了結，然三年來房價持續下跌，寬限期一到，不只每月房貸本息瞬間成爲一大負擔，再加上房屋稅、地價稅、管理費等持有成本逐年累積，終致逾放比逐漸上揚。以下先就經常忽略的四個面向加以探討。
一、從逾放比面向觀察─房市斷頭潮即將上演？
去年央行總裁彭淮南退休前曾表示，在他任期內房市呈現軟着陸，令他感到欣慰。不過，就在他退休之後，逾放比就逐漸攀升，更有不少媒體報導，房市似乎正面臨斷頭潮危機！不過，「斷頭潮」這三字未免過於危言聳聽，事實上房市景氣好壞可由供給面、需求面、建造執照以及空屋、餘屋等數據加以綜合研判，過去房市榮景金融業核貸較爲寬鬆，不過景氣持續下滑，當逾放比影響到金融體系的正常運作那可就茲事體大。
一般而言，房產業的資金應維持一定的流動性，正常情況下，業者總是先辦理土融及建融，完工後再轉換成購屋貸款，惟如建案完工後成屋還停留在建商名下，那便顯示建案尚未全數出脫，如果餘屋成數過高，銀行便會擔心資金流動性問題而對於後續建案的土建融審慎核貸，以免發生流動性風險。
如仔細觀察現階段逾放比，還在可控制範圍內，亦即國內銀行貸款並非如美國金融海嘯當時那麼寬鬆，按當時美國有不少金融業只要購屋者有正當職業便可全額核貸，反觀現階段臺灣系以契約價八五折後的七成作爲核貸依據，亦即一千萬的房價打八五折後的七成，也就是隻能貸到約六百萬元。易言之，除非房價跌幅超過四成，纔有可能導致金融業賠本。
其次，就法拍角度而言，除非一拍、二拍無法拍定，否則金融業未必會虧本，更何況目前銀行的備抵呆帳覆蓋率超過400％，亦即一元的逾放有四百多元的準備來沖銷，同時金管會也會加強監理作爲。因此，除非法拍數量急遽增加，否則整體房市應仍處於軟着陸無疑。
二、從建商、代銷、房仲三面向觀察─促銷成屋爲先
觀察房市景氣，最直接的方法便是從建商、代銷及房仲三個角度切入，首先，近期建商不多購地，且大都還在讓利促銷餘屋，北臺灣包括雙北、桃園及新竹地區1507個銷售中個案，光是成屋佔比就高達66％，顯然成屋滯銷情況尚未改善。另外，代銷業者依舊不包銷，房仲業者業績仍未大幅提高，加以地主與投資客相繼競價求售，由此不難了解市場景氣依舊未出現好轉跡象。
三、從實務面觀察─謹防斷頭潮涌現
再從推案量及銷售率來看，目前銷售率大都在三成以下，預售屋一向被視爲房市溫度計，如果預售階段銷售率能夠超過五成，就表示銷售順利，現階段顯然比想像中還差。
其次，就媒體報導議題的「斷頭潮」而言，通常投資客會有兩個做法，分別是在還沒交屋前就先斷頭，寧願被沒收一五％的違約金，這還不會牽涉到銀行信用問題，惟近年房價下跌逾兩成，當初投資客設定停損較早，現在看來反倒是聰明的做法。至於另一種則是目前可能面臨斷頭的投資客，其因在於預期房價下跌而導致脫手不易，再加上持有成本，復又寬限期屆臨，蠟燭兩頭燒的結果，就有可能導致斷頭潮涌現。
四、從廣告量與刊登內容觀察─報紙廣告寥寥無幾，電視廣告銷聲匿跡
如再將每日各大報紙房地產廣告量加以記錄，就可發現各報刊登廣告的盛況不再，就連週末假日見報的版面也寥寥無幾，其中雖然自由時報刊登數量較多，不過有不少是集團旗下建案，並且還不斷重複刊登，此外，以往常見的電視廣告也幾近銷聲匿跡，即便是交流道下的DM派發或是路邊的舉牌廣告也幾乎都是成屋，由此顯見景氣依舊未現落底跡象。
茲再就觀察房市景氣可能出現的十大盲點，分述如下，以供參考。
盲點１：中南部交易熱絡vs.房市回溫最近中南部有不少小坪數、低總價建案去化較爲順暢，再經媒體報導房市已有回溫跡象，其實，國內市場一向都是由北部領漲，中南部再跟進，因此當北部漲價，中南部普遍反應較慢，加上房價較低，促銷容易，因此有可能出現微幅補漲，但很難就此斷定房市已回溫。
盲點２：小坪數低總價vs.景氣觸底通常在景氣榮景階段，大坪數銷售較佳，當前景氣下滑市場也隨之萎縮，各大建商便爭相推出中、小坪數建案，以期降低總價提高銷售率。
盲點３：買賣移轉增加vs.「秒殺」完工交屋根據內政部公佈的買賣移轉棟數研判房市有增溫趨勢，事實上這是延續三、四年前的「秒殺」多頭行情，近年陸續完工交屋，亦即最近大家聚焦的六都買賣移轉數量，大都是過去出售的舊建案，並非新建案。因此，除非預售屋銷售好轉，否則單從買賣移轉棟數的增加，並不能據以研判景氣落底。
盲點４：空屋、餘屋vs.新推案量由各縣市觀察空屋、餘屋仍多，包括低度使用(每月用電六十度以下)量都呈增加趨勢，顯示現階段依舊處於買方市場，餘屋去化仍須假以時日。
盲點５：去化成屋vs.新建案銷售率房市景氣是否回溫一向都以預售屋做爲領先指標，新建案如能順利出售，代表景氣有逐漸好轉趨勢，不過就目前北臺灣1507個銷售中建案，光是成屋就佔66％，亦即在建案餘屋尚未出清之前，市場景氣還得面臨一段相當長時間的嚴苛考驗。
盲點６：建照申請量增加vs.景氣回溫雖然最近建照申請量呈現增加趨勢，部分原因爲因應今(2018)年1月1日起雨遮、屋檐不登記不計價問題，不少建商趕在去年底提前申請建照，因此，申請量增加並非景氣好轉所致，另外，土地融資利息成本壓力也是不得不申請建照之一大原因。
盲點７：臺北市跌價vs.中南部反漲如再檢視各地房價漲跌，從金管會公佈的六都資訊，值得關注的是，北部與中南部並不一致，其中臺北市、臺中市與臺南市跌幅約10～15％，新北市漲幅7.5％，高雄市與桃園市分別爲10.4％、16.4％，因此會有南北不同調的感覺，不過，中南部房價偏低，成交建案也都以中低價位爲主，纔會讓大家產生回溫的錯覺。
盲點８：降價求售vs.降低營運成本 從實務面來看，最近中南部建商大都面臨一個問題，過去榮景房價容易拉擡，也因此普遍採用高級建材，如今爲因應不景氣衝擊，不得不調降建材等級，因此，對於過去豪宅最常使用的進口頂級建材促銷策略已不復見，由此顯見不景氣已逐漸影響到周邊關聯產業的供應鏈商機。
盲點９：建材商業績衰退vs.餘屋存量房市不景氣連帶影響到周邊關聯產業商機，其中尤以建材廠商業績普遍下降二至三成最受關注，此外，過去建商以餘屋折抵工程款之戲碼又再度上演，由此即可瞭解當前房市依舊未現回溫之景況。
盲點10：法拍增加vs.逾放比攀升隨着逾放比逐漸增加，以及投資客斷頭情況愈來愈多，法拍數量逐漸增加亦乃必然之事，因此，現階段應只是景氣落底之前兆而已。
由上述四大面向與十大盲點之分析，現階段大家都還在猜測轉折點在哪？何時落底？如就逾放比加以觀察，顯然景氣還未落底，不過就金融業的自我檢視，都還在可控制範圍之內。另外，如果連法拍都出現二拍、三拍才得以拍定，未來金融業爲免建築產業出現流動性風險進而衍生系統性風險，主管機關除嚴加控管土建融之外，必然也會嚴審房貸成數。