理財週刊／公有地都更兼長照 創新思維值得推廣
Q：臺北市三、四十年以上老舊房屋不少，有些地方更淪爲窳陋地區，嚴重影響市容觀瞻，好幾任市長都說要加強都更，但進度卻牛步化，難道沒有更好的辦法嗎？ A：根據《住展雜誌》的統計，自2011年迄今，大臺北完成的自辦都更案例寥寥無幾，臺北市僅有二十六件都更新建案，新北市更只有九件。
《住展雜誌》表示，由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主，假設「回配給原屋主的新房子戶數＝參與都更的原住戶數」，則推估北市自2011年以來，「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1682戶，新北市則僅約766戶，兩市合計共約2448戶。
而若以大臺北五年內只約有2448戶老房子完成都更，平均每年約489.6戶來計算，那麼大臺北地區約有116萬戶老屋要全數都更，恐怕得花2369年才能全數完成都更、改建成爲新房子；惟如就年復一年建物逐漸老舊之實務現況，都更案是永遠無止境的。
這項數據讓人看了咋舌，另根據內政部不動產資訊平臺統計，臺北市是六都住宅老化最嚴重的區域，屋齡三十至四十年的住宅有三十三萬九千一百餘戶，而四十年以上的住宅也有二十萬三千一百餘戶，由此可見未來都更之路的艱辛。
一般而言，一件都市更新的流程，包括「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計劃」及「都市更新權利變換計劃」等四個階段，光是整合再加上興建過程往往就曠日廢時達七、八年。
加上，2013年爆發士林「文林苑都更爭議」，大法官解釋中有關都市更新事業概要同意比例過低而違憲部分，歷經一年都未及修法而於2014年失效外，如今又因老舊都更，房屋稅恐翻漲二、三十倍而讓舊屋住戶裹足不前，更何況建商也常因都更整合不易而紛紛退場。 民間自辦都更不易，而公辦都更也沒有政府官員想像那麼容易；不過，最近參與新竹縣政府一件徵求「實施者」的都更審議案件，頗值得提供各縣市參考。
該開發案系新竹縣有土地，但位於新竹市區，計有○○○地號共九筆土地，面積爲3431平方公尺，另計劃區東南側尚有○○○地號一筆土地，爲中華民國(辦理機關爲財政部國有財產署)所有土地，面積爲19.3平方公尺，合計該案更新單元範圍內土地總面積爲3450.3平方公尺。
另基地現況尚有違法佔用之地上物，此外，除基地內西側爲法院宿舍外，東側地上有多處私人佔用情形，目前新竹縣政府正進行法律訴訟相關事宜。
除佔用部分外，原眷舍主體大致屬於閒置狀態，西側近錦華街之建築物則有住戶、商家與攤販佔用之情況，目前有七戶正在使用，並有三戶爲非法使用，其中一戶爲佔用法院宿舍庭院之違章建築，基地東側○○○及○○○地號之土地目前正在進行訴訟程序，其地上物則爲違章建築。
該都更案的評選，最後由以○○集團爲主的○○營建工程公司取得「實施者」資格，根據定名爲「新竹○○生活」的規劃設計內容，包含馬偕／南門／安慎醫院、生醫百貨及健康樂活城等項目，共有三棟建築，其一至四層爲生醫商業百貨，而五至二十一層爲常照型(婦幼高齡)出租住宅。
此都更案共有兩家公司投標，相較另一家只做商業空間及集合式住宅的規劃，勝出者的關鍵因素在於創新的規劃構想，繫結合周遭環境，除生醫項目之外，長照型的出租住宅規劃，亦正符合現階段新竹市婦幼高齡醫療照護體系之實際需求。
此外，另一關鍵也在於此都更案，新竹縣政府就分回比例(約62％左右)部分，「實施者」將依都市更新案的權利變換價值全數買回，對縣府來說，顯然要比單純出售公有土地，且尚有佔有建物及違建戶，價值將會因拆遷、補償而有所折損的情況，參與都更的實質效益將會大幅提高。
而對「實施者」來說，位於新竹市內的精華地段，一地難覓，能透過參與都更，整合大面積土地，且獲得容積獎勵，加上能取得縣府分回比例部分，就產權的完整性及規劃運用上，都遠較產權分散的個案要強得多。
而該案也是臺灣第一個非純以房地產業者投資開發之都市更新案，其次，如再就臺灣未來高齡化社會之實際需求，實施者能夠開創健康樂活，並整合集團企業醫療資源，提供長租照顧，實際上也是幫了縣市政府落實社會政策的大忙。
對各縣市政府所持有的公有地來說，過去除了出售，近年大面積土地則是進行地上權案招標，而這一次新竹縣政府位於新竹市區的公有地，系透過都市更新徵求「實施者」的方式來處理。
而參與的實施者，能屏除往常「蓋房子、賣房子」的舊思維，除讓都更開創都市永續發展，且能針對高齡化社會，提供長期照護併兼顧回饋社會的創新開發規畫構想，也可供其他縣市政府在處理公有地開發利用的另一新思維。
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