理財週刊／央行出重手　首購進場好時機

政府高舉「居住正義」，祭出各項緊縮房貸政策，且擴大信用管制區，以抑制房價再飆漲，房價鬆動，正給予自住客購屋及議價的好時機。

文．顏瓊真　攝影．鄭暐琪

中央銀行在六月二十六日理監事會後發佈房市貸款新政策，將原本雙北市選擇性信用管制範圍，新納入五股、泰山、八里、鶯歌與桃園的蘆竹、中壢與龜山等地區，對於自然人第三戶以上貸款與法人購置住宅也進一步規範，貸款上限五成。 從央行新的規範看起來，進一步打擊投資的意味濃厚，並延續「居住正義」的政策主軸，持續打擊與限縮投資需求，但對於首購族來說，反而可趁着價格鬆動的機會進場。根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」調查結果，自2012年總統選後，房地產連十季蟬聯最適宜投資工具；此外，中信房屋第二季「宅指數」的調查也顯示，不動產已連續蟬聯二十二季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3％，顯見，不動產保值印象深植民心。由於年底有九合一選舉，政府仍將高舉「居住正義」旗幟，使得今(2014)年下半年的房市大漲不易，包括住商不動產、永慶房產集團、全國不動產、中信房屋及21世紀不動產等五大房仲巨頭都認爲，房市呈持平或量縮格局，唯因資金動能充沛，沒有大跌的可能。此外，政策加速投機客退場，首購、換屋自住等剛性需求成市場交易主力，中低總價市場需求較旺；打房讓房價鬆動，議價空間就出現，也是有自住需求的首購族可進場的好時機。

住商不動產總經理‧陳錫琮 ※2014下半年房市預測：量穩價修 原因： 1．政策性打房越發明確。 2．實質所得並未提升，自用客戶買氣支撐有限。 3．銀行貸款限縮。 ※房地產最重要的是資金動能，臺灣現有的資金動能預估？臺灣2013年儲蓄率達29.12％，「超額儲蓄率」爲10.40％，存款餘額高達26.5兆元，近10年來市場流入資金激增10兆元，從數據上看來，社會資金動能上仍十分充沛。雖然美國在2015年將回收QE，但歐洲與日本將發行QE，對於位於亞洲的臺灣而言，資金部分仍有可觀之處。 ※選舉雖會干擾房市，但有購屋意願者要如何進場？

除了沿着習慣的生活圈購屋之外，在區域選擇上建議「去蛋白、挑蛋黃」，或是挑選蛋白區中的蛋黃區，換言之，生活機能和周邊利多與否會是重要關鍵。另外，下半年銀行放款會漸趨保守，建議購屋人買屋時可先詢問銀行貸款狀況以及參考實價登錄資料出價，就能買到合理的價格。

※兩大增値潛力區推薦及原因1．桃園機場捷運線周邊：除了機場捷運通車帶動的效應，年底桃園升格也有助於拉擡行情，加上低基期優勢仍受資金喜愛，因此仍能吸引投資、自用客戶的目光。2．高雄亞洲新灣區：位於高雄多功能經貿園區內，是高雄經貿園區的核心區，資金來自中央與地方，是高雄捷運後最大的建設，而該區也是目前高雄話題所在，購屋人可以擇優進場。

永慶房產集團房產事業羣總經理‧葉凌棋 ※2014下半年房市預測：價平盤高檔整理、量衰退10％原因： 1．下半年仍維持低利率環境，房價修正幅度有限。 2．下半年受到選舉影響，民衆轉爲觀望，成交量預估會較去年同期衰退約10％左右。 ※房地產最重要的是資金動能，臺灣現有的資金動能預估？美國收QE，只是減少購債規模，實際上還是在印鈔，只是印少一點而已，歐洲負利率實施後，如經濟仍無起色，也要開始QE。日本則是每年固定印鈔60~70兆日圓。因此，全球貨幣寬鬆趨勢仍未改變。根據央行統計，M1B與M2缺口仍大，市場上貨幣供給量仍持續上揚。截至今年四月，國人全體銀行存款高達35.9兆，創下歷年新高，且金額持續攀升中，帶動股市上攻力道，顯示市場資金仍相當充沛。

※選舉雖會干擾房市，但有購屋意願者要如何進場？ 上半年市場獲利了結潮興起，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機會軟化，選前是好的進場時機，換屋、置產客可趁機進場。消費者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際，價格彈性擴大，看屋選擇性多，認真進場議價。

※兩大增値潛力區推薦及原因1．新北中和捷運沿線：中和生活機能強，又有新莊─中和捷運線貫穿整區，未來又有環狀捷運線交會，房價又沒有旁邊永和、新店那麼高。特別是南勢角末端站，相較於頂溪、永安市場、景安站等，房價相對偏低，未來捷運環狀線通車後，仍有補漲空間。2．高雄鳳山：縣市合併後，高雄議會遷到鳳山區，有助區域平衡。爲高雄與屏東往來必經之地，加上捷運開通，衛武營藝術特區加持，具便捷的交通以及公共建設挹注。近年赤山與文山、華鳳等重劃區興起，吸引許多首購及換屋族進駐。

全國不動產總經理‧石吉平 ※2014下半年房市預測：價溫漲；量微縮10~15％原因： 1．選舉即將開戰，各部會打房頻頻出招。 2．民衆看跌房價，造成近期房市觀望氣氛濃厚。 3．遊資充沛、低利率支撐。 ※房地產最重要的是資金動能，臺灣現有的資金動能預估？ 美國QE緩慢退場，預計將在明年啓動升息腳步，然而，一旦升息，海外資金將回流至美國，不過，不直接衝擊國內資金動能，因爲臺灣資金除既有內資外，其餘大多來自於臺商迴流及2009年遺贈稅率調降至10％後的資金迴流，故沒有資金外流問題！臺灣資金動能強勁，也可從儲蓄率窺知一二，像是2013年儲蓄率達29.12％，「超額儲蓄率」更達10.40％，顯示我國資金相當穩定，金融市場也很成熟。

※選舉雖會干擾房市，但有購屋意願者要如何進場？

房地產依然是民衆保值置產的首選產品，建議下半年買房不應只看短期增值獲利，要思考房地產易漲抗跌的長期價值，加上這一波投資客開始做獲利了結的動作，建議有購屋需求的民衆可以趁機進場，大膽議價，掌握下一個財富重新分配的轉捩點！

※兩大增値潛力區推薦及原因 1．安坑地區：與新店市區僅一橋之隔，且已有完整成熟的商圈，近年交通改善，不僅可藉由北二高安坑交流道聯外，也可經由祥和路、安一路，連接上新北環河快速道路直通三重，且房價相對親民，加上未來政府於此區規劃輕軌，一旦動工，房價勢必回不去了。2．臺中太平區新光段：因鄰近太平舊市區的樹德商圈和樹孝商圈，重劃后街廓完整新穎，臺74線快速道路在今年年初全線通車，打通太平區交通任督二脈，到七期僅20分鐘車程，許多建商看好此區潛力，預計將成爲下一塊大臺中金磚區。(文未完)

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