買預售屋必看「建商話術」 無息優惠付款必借?小心交屋就要脫手

首購族買房都會被建商話術吸引,千萬要三思再下手以免之後爲房貸所苦。(示意圖/pixabay)

記者蘇晟彥綜合報導

近期雖然面臨政府開始計劃打房,包含囤房稅、房屋稅等等要進行全面改革,但房市仍然火熱,尤其各大重劃建案接待中心幾乎天天爆滿,只因爲不少人都期待擁有一個屬於自己的家、脫離無殼蝸牛生活。近期越來越多建商開始販賣預售物件主打「XX萬即可購屋」,讓不少人認爲可以有較小的負擔就能輕鬆成家,但預售屋跟成屋實際有什麼差別?有哪些需要繳交的款項是特別要注意的?就讓《ETtoday房產雲》一次報給你知。

訂金、簽約金

在看完確認要買房前,如果想要保留房型不被其他住戶選手,通常建商會要求當天繳交「訂金」,依照房價不等大約會落在5到10萬左右,這個步驟僅能確認「建商替你保留」,但在指定日期前必須將簽約金金額補齊才能確定買下這間房,這個金額就會是建商常說的「XX萬」成家金額。

工程款

繳交完簽約金後,就進入到工程款的部分。所謂工程款就是在等待預售屋蓋好的工期,依照建商指定方式繳交,分爲工程進度繳款、月繳款及一次性繳納三種選項,通常約爲總價的10~15%左右,加上籤約金會約爲總價20%金額。

一般目前預售屋大多都是用「月繳款」的方式吸引消費者,主打購物後一個月繳交2-3萬元左右相近於房貸的金額,等到工程款結束交屋後,直接進入房貸,等於讓住戶可以利用類似分期的方式在低頭期款的情況下先購屋。

▼許多人爲了打造夢想家居,會向銀行借款裝潢,但小心若使用優惠付款可能被銀行認爲「沒有還款能力」。(資料照/記者謝婷婷攝)

優惠付款

在預購屋盛行的情況下,許多大型建設公司會推出「優惠付款」專案來提升買氣,通常在交屋前會繳交20%的金額,以1,000萬的房子爲例,就需要準備200萬的金額,但這個金額對於許多家庭來說還是一個大數字,所以建設公司就會提供10%「無息」貸款讓你在交屋後分成5-10年繳納即可,這樣就會變成頭期50萬、工程款50萬,再加上建商借你的100萬「無息優惠付款」,讓你在低自備的情況下購屋。

但其實優惠付款是在購買預售屋時最容易陷入的陷阱,優惠付款開始繳費的時間都會接近交屋前後,許多人認爲要自備5%,再慢慢繳工程款5%,剩下的10%就等交屋後再煩惱即可,但等於交屋後必須一面付銀行貸款(800萬),再加上優惠付款的金額,這個金額會幾乎等同於房貸2倍,如果沒有事先準備好資金、存好錢,就很容易遇到週轉不靈,或是被房貸拖垮生活的情況發生。此外,如果使用優惠付款的話,有些銀行也會判定「缺乏還款能力」,如果屆時想要多0.5成裝潢等等,可能會發生無法通過的狀況

以總價一千萬的房子爲例:

無使用優惠付款:自備款 150萬、工程款 50萬、房貸800萬,交屋後房貸一個月約需要繳26,886(30年;1.31%)使用優惠付款:自備款 50萬、工程款 50萬 、優惠付款 100萬、房貸850萬,交屋後房貸一個月26,886+優惠付款18,000(須繳五年左右)=45,000/月

從上述就可以看出,雖然承接優惠付款在前面只要低自備的情況下,就可以輕鬆購屋,但在交屋後前面五年必須承擔一個月約45,000左右的房貸,是否能承擔這個金額必須在購屋前三思再三思,以免購屋新家不久就必須脫手以求自保

暫收款

除了以上屬於「房子」本身的款項以外,建商會額外收一筆「暫收款」,用來繳交之後需要處理的代書費契稅等各種費用,等到交屋後以多退少補的方式補款,這筆費用如下圖所示,大致上會落在10-18萬左右(以一千萬的房子爲例),在購屋前千萬也要將這筆錢準備好,畢竟10多萬也不是一筆小金額。

▼建商會清楚列出暫收款名目,以多退少補原則進行。(圖/記者蘇晟彥攝)

所以,首購族在購屋前務必先衡量自身經濟狀況,再加上裝潢、傢俱的費用,還是準備25-30%的自備款以備不時之須,至於建商所提供的優惠付款是否需要借貸,也可以依照自身條件(若自備款準備充足也可以借出來投資,畢竟沒有利息十分誘人)使用,在購屋前一定要將所有必須繳納、建商的話術搞清楚,以免被房貸拖款反而讓成家的美夢成爲惡夢