年報觀察｜市場寒冬裡 ESR與資本的博弈

觀點網 3月25日，ESR發佈2024年度業績公告：期內錄得淨虧損7.623億美元，而去年同期錄得淨利潤2.681億美元。

公告中表示，由於ESR 繼續在波動及不明朗的環境下經營，以實現其策略性業務重點，其不動產權益已受到過去數年累積的持續不利因素所帶來的負面影響。

此外，開發項目動工率及核心交易活動不溫不火、資金退出延遲及基金獎勵費下跌、資產公允價值負向變動（包括非核心資產及近期資產出售產生的非現金虧損）以及資本循環速度低於歷史平均水平，均對ESR集團於2024財政年度的盈利能力造成影響。

宏觀經濟下行、市場表現疲軟，ESR通過資本循環維持流動性，依託新經濟資產穩住運營基本盤，同時以私有化爲契機重構戰略彈性。

財務困境

2024年，ESR錄得淨虧損7.623億美元，而去年同期錄得淨利潤2.681億美元。據披露，利潤減少主要由於資產公允價值負向變動（包括產生自非核心及近期資產出售的非現金重估）；以及由於ESR持續在波動及不確定的環境下經營，2024財政年度的獎勵費及以交易費下降。

收益方面，ESR由2023財政年度的8.713億美元大幅減少至2024財政年度的6.39億美元，降幅爲26.7%。據瞭解，主要由於管理費較低所致，該科目由2023財政年度的7.367億美元減少32.4%至2024財政年度的4.978億美元。

管理費減少主要由於獎勵費減少所致，而2023財政年度錄得獎勵費1.823億美元。據ESR年報披露，獎勵費是ESR所管理基金撥充資本或變現後按基金的過往表現確認，獎勵費收入隨着所管理基金的生命週期及房地產的發展階段而有所改變。而ESR交易活動的步伐於2024財政年度顯着放慢，因此交易費同比減少。

此外，租金方面同樣承壓。主要由於出售資產導致租金收入減少，租金收入由2023財政年度的7，200萬美元減少7.1%至2024財政年度的6，690萬美元。

出租率方面，與去年同期相比亦有下降，2023年新經濟資產的物業組合出租率維持在91%以上（98%，不包括中國內地），而2024年新經濟資產的物業組合出租率僅維持於87%（95%，不包括中國內地），加權平均租約到期日按收入及面積計分別約爲4.4年及3.8年。

ESR對此也表示，中國內地租約續期及替換勢頭持續，而由於在持續疲弱租賃環境下保持出租率爲優先考量，故續租租金繼續下調。

積極自救

2024年ESR持續出售非核心資產、優化核心資產，並聚焦新經濟地產業務，推動資本循環流動。據其年報披露，自2024年1月至今完成約11億美元的資本循環後，27億美元的資產負債表資產及非核心資產出售被指定於其後出售。

非核心資產剝離方面，ESR分階段完成了對ARA私募基金業務、酒店信託的出售及歐洲基金管理平臺的處置。

2024年10月1日，美國ARA私募基金業務（包括出售美國目標公司）完成出售；2024年12月20日，韓國、澳大利亞、新加坡等地的ARA私募基金權益完成出售，進一步精簡非核心業務。

2024年7月9日完成出售ARA US Hospitality Trust（亞騰美國酒店信託），而對於Cromwell Property Group持有的權益，ESR已將其確認爲非核心投資，並將該項投資已重新分類爲持作出售資產，其在Cromwell Property Group的投資賬面價值已按截至2024年12月31日止的市價進行重估。

核心資產優化方面，ESR向中航易商倉儲REIT投入三項資產作爲初始底層資產，這也通過公募REITs上市的方式將表內資產轉移至管理基金，不僅可優化資本結構，還能擴大管理費收入來源。

ESR表示，於2024財政年度錄得基金管理分部收益（管理費收入）4.98億美元。儘管估值面臨下調壓力，來自資產管理、投資管理及物業管理的經常性核心資產管理費收入同比增長約6.6%。

與此同時，ESR減持國內物流資產。2023年11月以20.38億元向泰康保險轉讓6處物流園 “打響第一槍”，2024年8月30日，ESR所管理的一個發展基金出售總值超過58億元的中國物流資產組合，出售的組合包括九項物流資產，分別位於中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。

2024年報中，ESR也表示，中國內地尚未穩定的物業按市值計值錄得跌幅，與中國內地若干新竣工物業相關的公允價值負向變動共計約3.224億美元，監於實現該等資產的出租率及租金水平穩定需時較長，其公允價值於2024年從上一年度的估值水平向下調整。

公允價值的調整直接反映了市場供需變化、租金收益預期、資產流動性等。產城園區評論認爲，這裡的公允價值負向變動則可能是因市場需求疲軟導致租金收入預期下調、資產流動性折價擴大，從而在財務報表中需計提減值損失。

放眼未來，ESR仍將專注於物流、數據中心及基礎設施等新經濟資產。

2024年，ESR的管理費收入相關資產管理規模達714億美元，爲配合數碼化及去碳化的有利結構性趨勢，集團持續努力精簡業務，進一步將新經濟管理費收入相關資產管理規模的比例增加至佔本集團管理費收入相關資產管理規模約60%。

融資方面，ESR於2024年下半年的集資額達31億美元，2024財政年度總集資額達54億美元。其中新經濟集資表現強勁，達42億美元，同比上升53%。

私有化進行時

3月7日，ESR披露了有關通過協議安排方式將公司私有化及建議撤銷公司上市地位的最新進展。

公告指出，私有化方案已獲英國及新加坡監管批准，股東支持率達57.01%，SK及MY.Alpha等機構表態支持，但目前包括取得紐西蘭海外投資辨公室、澳大利亞聯邦財政部長、證監會及上海市地方金融監督管理局的批准、同意及/或不反對（如適用）等先決條件尚未達成，要約人及公司將繼續與政府部門聯繫，在可行情況下儘快尋求達成有關未達成的先決條件。

該公告也表示，私有化進程終於邁入實質性階段。私有化後，ESR也將脫離公開市場的短期業績考覈與股價波動干擾，能夠更專注於長期戰略調整。

根據此前披露的私有化公告可知，私有化的主要目的是爲了更好地實現ESR平臺的長期價值。ESR需要成功轉型爲輕資產平臺，重新聚焦於新經濟領域，簡化投資組合並分拆非核心資產以優化資產負債表。

這也意味着，ESR需要逐步減少對重資產投資的依賴，轉而通過基金管理、公募REITs發行或擴募等模式獲取穩定收益。因爲，在私有環境下，ESR可更靈活地處置低效資產，不會因爲短期盈利波動而引發二級市場的負面反應。

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