取消商品房預售制度保護購房者合法權益

朱征夫

全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫認爲，我國商品房建設已經進入了存量時代，商品房預售制度會助長房企高槓杆高風險開發模式。他建議，取消商品房預售制度，保護購房業主合法權益，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

商品房預售制是指已符合預售條件但尚未竣工的商品房，房地產企業與購房者約定，購房者交付預售款項，在預售商品房項目竣工後擁有所購房屋的一種商品房交易制度。朱征夫指出，商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用，但預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。尤其是2021年以來，數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產項目停工的現象，各地政府不得不忙於“保交樓”。

在朱征夫看來，我國商品房建設已經進入了存量時代，商品房預售制度會助長房企高槓杆高風險開發模式。房地產企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨着延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨着自身貸款的違約，給個人生活造成影響。

目前，海南和雄安新區等部分地區正在試點取消商品房預售制度，實行現房銷售。朱征夫認爲，取消預售制度之後，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險，而且由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

同時，預售制度取消迫使小開發商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規範性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業將成爲市場競爭主力。對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，融資槓桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低也有利於降低系統性金融風險的發生。

文/本報記者董鑫