認命的廣州剛需 便宜6千/平的雙證房敢買嗎?
本站房產訊 因爲10年前的“90/70”政策，廣州部分二手樓盤“1套房有兩個房產證”，這意味着，買1套這樣的房，需要2個購房名額。但在番禺南浦，這樣的房子單價比市場價便宜6千/平。調控以來，等不到廣州房價下跌的剛需買家，如果有名額，願意接盤嗎？
廣州樓市的上半年，在沸沸揚揚的調控風波中收官。剛需客的持續觀望，沒有等來房價下跌，卻屢屢被告知，早前的房價窪地已經被填平。其中，最讓買家感到心寒的或許就是番禺。
根據傳統劃分，番禺主要由5個板塊構成，分別是洛溪南浦板塊，華南板塊、市橋板塊、大學城板塊和亞運板塊。
其中最火的是華南板塊和市橋板塊，近年來房價漲勢迅猛，早在去年已經有多個新盤漲破4萬，而萬博附近的二手，今年同樣出現4字頭，對剛需已經非常不友好了。
而在5個板塊中，大家說起房價窪地，公認就是洛溪南浦板塊。可能因爲近來鮮有新盤面市，南浦洛溪板塊漸漸淡出市場的視野，此前房價一直漲不起來。但面對從去年開始的樓市瘋狂，如今，該板塊的窪地也不復存在。
從地理位置上，南浦島緊臨海珠，與荔灣隔江相望，多年前就已經開通了地鐵2號線，加上江景資源的加持，本身的居住條件不錯。中介認爲，板塊現在只是補漲，即使新政出臺，也不可能跌。
南浦現在有多貴？近日，本站房產前往南浦島踩盤發現，板塊內樓齡近20年的樓梯樓單價逼急3萬/平，而電梯樓小戶型已經去到3.2萬/平以上，200萬以下的預算，在南浦只能看樓梯樓了。（圖爲錦繡半島小區商業街）
首先，本站房產來到位於洛浦街南浦環島西路的錦繡半島。項目首期佔地面積超過40萬平方米，建築面積達100多萬平方米，分爲西、東、南區三部分，全部爲由18－25、26層的高層洋房。
這裡需要補充一個背景知識，在2006年的時候，國家執行過1個調控政策，要求樓盤建築面積90平以下的戶型佔比不能低於70%，也稱爲90/70政策，當時爲了應對這個政策，很多開發商都對房子的產權進行了分割，導致市內部分樓盤的大戶型其實都是兩個房產證。
這在當時那個不限購的年代，並沒有什麼問題，但之後，政府開始限購，這類兩個房產證的單位，變得極難脫手，必須有兩個購房名額才能買，而且二套首付比例高。
有的人會問，那不能按兩套去分別賣給兩個人嗎？答案是不行。因爲當時並沒有考慮到這個問題，所以戶型通常不能分割，也就是說，沒辦法更改格局，不能開兩個門做成兩套房子。
錦繡半島的二手房如今就面臨這個尷尬的問題。而雙證的房子，明顯比單證的便宜。最早開發的是東區，單證的房源，均價在3到3.2萬/平之間，雙證的房源，均價在這個基礎上低4千/平左右，約2.6-2.8萬/平。
小區的1-4棟和7到10棟，主要是兩房和小三房，樓王是13-15棟，均爲127平以上的戶型，其中13棟的140平和168平大戶型都是雙證，16-18棟以小三房爲主，放盤價在3.2萬/平以上，但最終基本可以3萬/平左右成交。
而在西區，基本上100平以上的三房都是雙證，最小的是87平小三房。雙證均價2.4-2.6萬/平，單證3萬/平左右。
南區是整個小區最新的組團——敏捷金月灣，12棟爲雙證，其餘都是單證，最小的單位是93平的三房，均價在3.2萬/平以上。
根據中介透露，6月份錦繡半島成交了1套1樓兩房單位，證未過兩年，均價只要2.4萬/平，小編現場看到1套163平的四房，均價大概也在這個水平，但算下來總價已經去到393萬。
對於考慮雙證房源的買家，小編這裡也幫大家算筆賬。以100平的單位爲例，假設雙證是兩套各50平，如果用一個人的名額買（前提是你還不是單身，否則限購1套），那麼第1套首付3成，第二套首付7成，就算按最低均價2.4萬/平算，首付也要去到120萬，相當於5成。
如果是120萬的首付的預算去買單證房源，可以買到總價400萬的房子，即使單價要去到3-3.2萬/平之間，但算下來買到的面積還是更大。
除非是找多一個親戚出名額，以兩個首套的資格買下來。這樣的話，還是剛剛那套100平的房源，總價240萬首付只要72萬。但現在政策緊張，能湊夠兩個名額不容易，就算湊夠了，未必捨得這麼用。不過有傳言稱，這類有兩個房產證的房子，也有兩個學位，有弊也有利。
隨後，本站房產又來到板塊另一個標杆樓盤——廣州碧桂園。該盤建於1999年，整個小區超過5000戶，比起錦繡半島，廣州碧桂園的優勢是離地鐵近，從大門步行到2號線南浦站大概只需要5分鐘。
整個廣州碧桂園均爲樓梯樓，其中一期的戶型包括68平兩房、102平三房和140平三房，底層複式均價高達4萬/平，送超大花園和門口露天車位；低層單位均價在2.8萬/平左右，往上的樓層2.7萬/平；最便宜的是頂層複式的大戶型，160平，均價在2.1-2.2萬/平左右。
二期均價在2.8-2.9萬/平左右，靠路邊的2.5-2.7萬/平，主要戶型是81平兩房和106平三房，是一期的升級產品。
目前放盤以一期房源爲主，新政前兩房的總價在170-175萬左右，新政後大概漲了10萬，總價180-185萬。而目前放盤的1套68平底層複式帶花園，總價去到285萬。
南浦島之所以先天條件不錯，但之前樓市一直不溫不火，最大的原因就是配套不給力。不過廣州碧桂園有個優勢，就是業主子女可以到華南碧桂園的幼兒園和小學入讀，在小區內有接送的直達校車。
作爲剛需買家，你會選擇錦繡半島單價低的雙證房，還是廣州碧桂園的樓梯樓？擺在剛需面前的選擇已經不多了。
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