“三道紅線”壓頂：拿地旺季不再 房企投拓阻力陡增
（原標題：“三道紅線”壓頂：拿地旺季不再 房企投拓阻力陡增）
雖然傳統投拓旺季已經到來，但某京系房企投資部負責人王海傑（化名）明顯感覺拿地工作的難度增大很多。
每落一筆，都要做選擇。買還是不買？這是一個問題。
“我們現在是走在鋼絲上，每走一步都小心翼翼。資金壓力增大，拿地資金審批難度加大，但不買地的話明年開不了工，只能綜合平衡。”11月1日，王海傑不禁感慨道，拿地這道必答題越來越難解了。
“利潤率低於12%的項目難以通過獲批。”王海傑發現，進入第四季度後，公司對於項目的利潤標準提高。
事實上，這種要求的提高反向對投拓人員提出更高的要求，不僅需要有強大的資源整合能力，還需要在項目初篩的時候便能進行精準判斷，及時淘汰不合格項目。
工作壓力的加大，讓不少投拓人員開始考慮職業未來，王海傑表示，年尾臨近，不少同行已經開始爲明年的職業發展謀劃，但由於土地投資工作極爲專業，技能適用範圍小，普遍都面臨職業轉型的問題。
“三道紅線”壓頂、針對房地產行業的資金政策收緊，房企投拓口手上可調用的資金越來越少。多地頻出政策，“金九銀十”衝刺進入尾聲，房企打響現金流保衛戰，對買地的重視程度明顯減弱。
多方壓力下，房企投資邏輯和篩選標準都在進行調整，進一步加劇土地市場分化。
抗風險能力強、購房需求大的一二線城市出現搶地潮，熔斷、刷新紀錄、高溢價等現象不時發生；供應量大、去化難的三四線城市土拍遇冷，頻現流拍。
10月25日，克而瑞研究中心研報認爲，多數房企對追高拿地的熱情不高，在地塊的選擇上會更加重視投資“高價值”地塊，聚焦市場前景明朗的城市，以便提前鎖定業績、降低風險。 由於四季度是傳統拿地高峰期，房企爲完成年度拿地指標將會提高拿地力度，但今年在宏觀環境影響下，部分房企已經表示下半年將持續謹慎拿地。
土地市場冰與火
10月27日，佛山、長沙、東莞等重點城市在同一天上演土拍盛宴。
當天，南海大道宅地出讓，吸引了10餘家房企前來搶地。經過1個多小時、77輪激烈競價，深圳泰豐拿地。
同日，長沙082號商住用地因達到土地最高限價44515萬元而遭熔斷；中海以封頂價18.2億元奪下東莞松山湖商住地，溢價率高達48.03%。
一二線城市土拍中房企頻頻舉牌的場景，與三四線城市的遇冷形成鮮明對比。
進入10月，中小城市的流拍現象仍在持續。10月16日，河南省新鄉有3宗地塊集中出讓，總面積達228畝，但均以流拍收場。10月21日，四川宜賓推出4宗土地，最終有3宗宣告流拍。
分化，成爲“金九銀十”的最大看點。城市之間冷熱不均，三四線城市推地無人問津，一二線城市土拍熱火朝天。
事實上，在“三道紅線”的威懾下，土地市場一夜入冬。
近日，來自克而瑞研究中心的數據顯示，200家房企參拍重點地塊的次數顯著降低，53%的企業未參加重點地塊的出讓，32%的房企參拍次數在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%。
克而瑞研究中心數據顯示，TOP50房企前三季度拿地金額呈現“抑―揚―抑”的走勢，二季度補貨高峰後，隨着金融監管力度的持續收緊，三季度企業投資金額顯著下滑。尤其是9月，銷售TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。
9月，克而瑞研究中心重點監測的城市土地流拍率升至9.3%，無人競拍或未達底價而流拍的地塊佔到五成。分能級來看，前三季度遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，雲浮、韶關、嘉善和泉州等城市流拍率位於前十。
土地市場溫度漸低，位於“三道紅線”表格中綠檔、黃檔等相對安全區域的企業加倉拿地。以萬科、中海爲例，萬科第三季度拿地金額達到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達到一季度的2倍左右。9月單月，萬科拿地金額202億元，爲年內次高峰；中海拿地金額233億元，也接近年內單月最高水平。
10月28日，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對時代週報記者表示，隨着融資環境變化，房企應結合自身指標進行戰略調整，綠色檔企業可按照當前的策略繼續經營。其他檔房企應適當考慮降負債，如放緩拿地步伐，加速去化。
王小嬙建議，房企拿地的佈局可優先一二線城市，此類需求更爲旺盛，抗風險能力較強，去化壓力小。
保現金流下的投拓窘境
一個現實的問題擺在所有投拓人眼前：保現金還是保投資？投入與支出，如何平衡？
王海傑表示，保證現金流和防範風險成爲頭等要事，近期他所在的房企在評估項目時發生了顯著的變化。
首先，是對項目的選擇上，現在投資部提高了標準，很多項目卡在投資部沒有上報。投資部會正常做定量評估，項目背調、預計投入資金、利潤率等都會正常測算，但篩選標準會更加嚴格。至於審批流程，王海傑表示審批流程沒有變化，但是會卡得更嚴，被駁回的次數也增加了。
從過往經驗看，第四季度往往是拿地高峰期，成交量價等都在這一階段達到年內頂端。但近期針對房地產行業的金融政策進一步加強，企業拿地的彈藥明顯受限。
受調控收緊影響，房企投資力度有所減弱。
中國指數研究院數據顯示，10月房企拿地節奏再放緩，規模下滑明顯。50家代表房企中，39家10月拿地金額較前9月均值出現下滑，50家代表房企中僅有10家企業10月拿地金額較前9月均值呈上升趨勢。
當拿地旺季遇到資金收緊，土地市場會有什麼表現？
10月28日，億翰智庫研究總監彭建對時代週報記者表示，受“三道紅線”影響，四季度的投資熱度會明顯降低，主要表現在土地溢價率上，總體上看，企業將堅持量入爲出的原則，保持收縮的態勢。
“從投資標準上看，企業將會極大調整投資標準，降低市場預期的假設，導致部分處於判斷搖擺的項目難以通過投資決策。但是對於保量保現金流的項目，企業有可能會降低利潤的要求。”彭建表示。
彭建認爲，四季度企業的投資標準和投資方式都將產生變化。從投資方式上看，招拍掛將成爲企業較爲謹慎的拿地方式，主要在市場成熟度較高的區域和城市採用。企業將主動拓寬其他拿地渠道以控制土地成本，合作拿地將是最爲主要的一種投資方式，兼顧併購和城市更新等方式。
進入第四季度，能用較少的資金撬動土儲、拿地風險共擔的合作拿地模式受到房企青睞，“拼單”熱度有所上升。
僅在三天內，房企聯合體的身影便出現在招拍掛、城市更新和收併購市場。
10月27日，融創、華髮、雲安三家公司聯合成立的昆明華創雲房地產開發有限公司，以53.12億元底價拿下草海北岸317畝土地。10月28日，富力&合景泰富聯合體成爲廣州市天河區吉山村舊改項目的合作企業，將合作操盤天河區重點城中村舊改項目。10月29日，招商深圳與中國五礦成立合營公司，以收購項目地塊股權以及共同開發項目地塊。
此外，華潤&寧波軌交、金地&保利、建發&德盛、北科建聯合體等組合均以聯合體的方式亮相，開疆拓土。
融資環境日漸收緊，資金監管趨嚴，房企投拓思維和方式都將進行調整。無論是招拍掛市場還是城市更新戰場，房企投資邏輯都在發生微妙的變化。
10月28日，合一城市更新集團董事總經理羅宇對時代週報記者表示，城市更新適合股不適合債，至少不適合高息短債，“三道紅線”將迫使城市更新項目更多轉向股權融資。
羅宇認爲，未來房企投資將兩級分化，資金充裕且熟化能力強的房企將更多佈局中早期、特別是早期城市更新項目，通過長時間熟化收穫項目成熟溢價以及期間城市發展土地升值紅利。
“更多房企受限於槓桿空間、資金量以及熟化能力等因素，將更偏向於中後期較成熟項目，可以快開發項目，但此類項目需求大、供應少且高價微利，在收併購市場也經常是拼到刺刀見紅。”他表示。