商辦需求創新低，空置率創新高，廣州房價卻漲了10%
1月6日，第一太平戴維斯在廣州柏悅酒店舉行媒體發佈會，剖析總結了2020年廣州樓市各細化市場的數據，並對2021年發展趨勢展開預判。
值得注意的是，由於部分板塊供應激增，疊加淨吸納量創近十年新低的影響，截至年末，廣州寫字樓空置率達到8.7%的歷史高點，明年可能突破12%；而受疫情衝擊，零售商業的空置率也升至近5年新高；相比之下，廣州住宅市場則逆勢補漲，截至去年12月25日，一手房成交均價環比上升9.5%。
截至第三季度，廣州市地區生產總值實現由負轉正，同比增長1.0%至人民幣17,475.86億元。其中，第三季度單季同比增幅達7.9%，較第二季度提高7.0個百分點，全市經濟加速恢復。前十月，互聯網、軟件和信息技術服務業實現自4月以來連續七個月雙位數高速增長，同比增幅達14.0%。
全年，廣州甲級寫字樓物業市場共迎來五個新增供應入市。其中，第四季度全市僅一個項目交付，爲市場帶來8.5萬平方米寫字樓面積。截至年末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量上升至550.7萬平方米。
自下半年以來，寫字樓租賃市場活躍度持續提高，租賃問詢及看樓量顯著增加。但鑑於部分企業仍對辦公成本支出相對謹慎，其租賃決策期仍有延長。值得一提的是，在本地經濟加速復甦、互聯網及信息技術產業蓬勃發展的支持下，源自TMT行業租戶租賃需求保持活躍，併成爲本年需求增長的重要支撐。全年，金融行業租賃需求韌性較高，每季度皆錄得大面積租賃成交。
全年，全市空置率持續呈上升趨勢。截至年末，廣州寫字樓市場空置率環比上升1.1個百分點、同比上升3.8個百分點，至8.7%。整體而言，全市租賃需求受疫情衝擊顯著，全市淨吸納量僅錄得47,434平方米，爲過去十年年均水平的13.2%。第四季度全市淨吸納量爲16,499平方米，爲過去五年季度平均水平的16.1%。
受此影響，業主對其資產租金收益預期顯著下調，除適當降租外，其亦願提供更多軟性服務（如提供更長免租期等）挽留或吸引租戶，全市租金水平因此持續下跌。截至第四季度末，全市租金指數環比下跌0.9%、同比下跌4.6%，平均租金錄得人民幣每平方米每月166.4元。
廣州寫字樓投資市場活躍度於下半年顯著回升，海內外機構投資者投資問詢量持續回升。第四季度，市場錄得一宗整售交易。位於珠江新城的花城御景花園項目以總價人民幣29.8億元成交。
展望：琶洲、金融城去化承壓，全市租金水平持續下行
全市預計於2021年迎來供應高峰，兩年年均供應總量將逾百萬平方米，市場將步入供過於求階段。2021年第一季度，全市預計迎來27.9萬平方米新增供應，新項目分別位於珠江新城、天河北及琶洲。
未來，隨着琶洲、國際金融城等區域大量新增供應的相繼入市，項目去化壓力逐步增加，全市空置率料將繼續呈上升趨勢。同時，由於項目間競爭的顯著加劇，疊加市場即將迎來的供過於求狀況，全市租金水平預計持續下跌。
在大灣區發展整體高速發展支持下，廣州寫字樓投資市場有望持續吸引具有資本戰略運作及市場佈局需求的海內外投資者，其市場問詢、項目考察及交易活動將於2021年得以延續。
零售：空置率升至近五年新高，餐飲回暖租金表現堅挺
2020年1-11月，廣州市社會消費品零售總額累計達人民幣8,382.33億元，同比下降4.2%，降幅較前十月進一步收窄1.3個百分點。
本年，全市共迎來四個購物中心開業入市。其中位於增城的廣州增城合生匯 、位於番禺萬博的 番禺天河城及位於白雲的嘉禾金鉑天地均於第四季度入市，全市零售物業市場總存量也因此上升至662.9萬平方米。
儘管自下半年以來，市場中有項目相繼開業，但部分項目開業率及入駐率仍欠理想。其中部分項目租戶裝修進度因疫情停工顯著延遲，進而導致直至開業時仍有諸多店鋪處圍蔽裝修狀態。此外，部分項目位處相對偏遠區域其商業氛圍尚待培育，疊加疫情衝擊零售商擴張情緒，項目開業入駐率因此降低。儘管既有項目入駐率已開始企穩，但受新項目影響，全市空置率仍呈上升趨勢。截至年末，全市空置率環比上升0.9個百分點，同比上升5.0個百分點，至13.5%。
全年，護膚、彩妝業態成爲市場租賃需求的重要支撐之一。此外，隨着消費者外出就餐及娛樂活動的恢復，大型連鎖餐飲租賃需求於下半年開始復甦。
儘管核心商圈各項目租金表現維持穩定，但鑑於次核心商圈於陸續迎來新增供應入市，全市租金水平因此呈結構性下降趨勢。截至年末，全市租金指數同比下降1.2%，首層平均租金爲人民幣每平方米每月712.9元。
儘管投資者情緒顯著回升，但鑑於投資者對購物中心投資標的區位及土地使用年限等客觀條件要求較高，而當前可出售項目較難滿足相應條件，因此市場全年無購物中心整售交易公佈。
預計2021年第一季度全市將迎來17.9萬平方米新增供應入市，且新項目皆位於次核心商圈。
後疫情時期，本地高端消費市場迸發出的強大潛力有望進一步吸引高端及奢侈品品牌進駐或擴張。同時，隨着消費者在外就餐迴歸常態，餐飲品牌租賃需求有望繼續回暖。
隨着市場逐步回暖，全市空置率有望實現小幅下調。但受次核心商圈新增供應影響，預計全市平均租金結構性下調。
住宅：市場延續供需兩旺，年底房價環比漲幅達9.5%
截至12月25日，廣州一手住宅市場供應量同比增長46.0%，至870.3萬平方米；截至12月15日，全市成交量累計達 674.8 萬平方米，但受一季度市場短暫停滯影響，成交量仍同比下降 10.8% 。
截至12月25日，廣州一手住宅成交均價環比上升9.5%，至人民幣每平方米34,683元。
展望：明年開發商加速推盤，廣州房價仍將溫和上升
中央連續三年強調堅持“房住不炒”，宏觀政策環境仍將以穩爲先。同時，“三道紅線”當前，房企融資將迎更嚴格監管。
在本地人口紅利支撐及更趨嚴格的房企融資制度監管下，預計開發商將加速推盤節奏，市場有望迎更多新增供應。
在宏觀維穩政策調控下，全市一手住宅價格水平預計溫和上升。
發佈會上，第一太平戴維斯也宣佈與位於珠海橫琴的中冶逸璟公館項目展開合作。據瞭解，該項目爲中冶置業華南公司佈局橫琴住宅市場的豪宅型產品，約8分鐘車程直達橫琴口岸，規劃爲23萬平方米的大型社區，獨創了琴澳6米躍墅產品，容積率低至1.35，單套的總價700萬起。