上海豪宅熱銷背後的市場底層邏輯
濱江凱旋門外景 吳若凡/攝影
吳若凡 中房報記者 樊永鋒 上海報道
豪宅市場的強勁行情正成爲上海樓市的焦點，吸引着無數投資者的目光。
2024年3月28日，位於上海市中心原盧灣區的中海·順昌玖裡盛大開盤，單日銷售金額高達196.5億元，這一數字不僅刷新了中國歷史紀錄，更給全國正在築底的房地產市場帶來了積極的信號。
4月9日，上海陸家嘴板塊濱江凱旋門項目觸發積分搖號，均價17.28萬元/平方米，套均總價超4000萬元，212套房源，1060組認購，認購率達到504%。
豪宅市場的繁榮似乎給市場的回穩向好，注入了強大的動力。
中房報記者注意到，豪宅市場的喧囂背後，新房市場面臨着嚴峻的分化，內環高端住宅的集中供應吸引了大量購房者；與市區豪宅形成鮮明對比的便是，中各板塊一落千丈，去年底以來，上海陸續推出多項刺激措施，但成交量尚未明顯改善，市場信心恢復需要時間。仍有大量剛性需求購房者在等待更爲優惠的政策出臺。
不可複製的地段，稀缺資源的產品依然受到購房者的青睞。
建設中的順昌玖裡 吳若凡/攝影
豪宅市場走出獨立行情
如今的上海樓市，豪宅成市場角逐的主戰場。
3月28日，位於黃浦區新天地的豪宅項目中海·順昌玖裡攬金196.53億元，刷新中國單盤銷售金額紀錄，項目推盤吸引了736組家庭前來認購，開盤當天僅剩幾套尾房。
將此與2023年的房企全國銷售排行榜進行對比，可以發現中海·順昌玖裡單日的銷售額相當於排名70強房企的全年銷量額。
4月9日，位於浦東陸家嘴板塊的濱江凱旋門項目積分入圍線出爐，113.04分創下上海積分制搖號以來的第3高。
作爲今年第3批次新房在認購率最高的項目，濱江凱旋門的212套房源吸引了1000組家庭前來認購，認購率超50%。同時，買家除了需保證上海名下無房產外，還需要提供253個月的社保繳費證明以及過去五年中未購得過住房的記錄。
4月14日，據公開消息，上海徐匯濱江的“置地·啓元”項目啓動認購，建築面積約258-548平方米的房源，均價約17.8萬元/平方米。
此次，置地·啓元的認購金設定爲555萬元，而凍資要求提供首套1100萬元、二套2200萬元、全款客戶4945萬元的存款證明。據已發佈的認購信息來看，對認購者的資金審覈極爲苛刻，甚至需要進行“資金穿透”，給投資投機者設置了重重障礙。
當繁華落幕，我們不難發現，豪宅熱銷的內在驅動力在於投資者對資產保值的需求，。
易居中國首席執行官兼執行董事丁祖昱表示，相對於普通住宅，豪宅項目具有種供需關係的不平衡的特點，使得豪宅項目在市場上具有較高的稀缺性，從而保持了較高的售價和穩定的投資回報。
此外，高端住宅有賴於周圍二手房價格的支撐。
以中海·順昌玖裡爲例，周邊二手房如翠湖天地5期最新成交均價爲25萬元/平方米，中海·建國裡成交單價19萬元/平方米。由於17.2萬元/平方米的開盤均價與周邊二手房普遍存在4萬-5萬元/平方米價格差，在“買到即賺到”的心理下，重現“搶房現象”。
安居客房產研究院院長張波告訴中房報記者，高淨值投資者對於新房品質和地段要求極高，旨在尋求一二線城市的核心資產。
在豪宅市場的推動下，今年第一季度上海新房成交均價攀升至每平方米7.7萬元，而去年同期僅爲每平方米6.67萬元。
分析人士表示，去年5月的“雲錦東方”事件引發上海對豪宅項目上市的短暫限制。自今年第二季度起，豪宅將扎堆入市。
一季度剛過，就已經推出4批次新房，前三批次目前已經供應了900餘套3000萬以上的新房，而4月的第4批新房，共計推出近800套3000萬元以上的新房。
此前，位於虹口區的風貌別墅項目弘安裡，總價6000萬元起步，目前還有部分房源在售；位於楊浦濱江板塊的翠湖濱江項目，總價3000萬元起步。
4月10日，位於上海黃浦區董家渡板塊的融創·外灘壹號院項目開啓認籌，均價都是16.8萬元/平方米，最小戶型218平方米。今年下半年，黃浦區中心位置的翠湖天地6期也將入市。
豪宅產品扎堆入市，市場需求的增長速度或無法跟上供應的節奏。
一方面，隨着高淨值人羣數量的增加，豪宅項目的供應量也在不斷增加，無形之間加劇了項目間的競爭，豪宅市場面臨供過於求的風險。另一方面，隨着政策調控的加強和市場環境的變化，投資者的投資熱情可能會受到影響，從而影響豪宅市場的表現。
目前，上海的高價新盤限價機制正在逐步打開，張波表示，接下來，讓新房迴歸市場邏輯是趨勢。
前述分析人士預測，接下來4批次推出的豪宅項目不太可能出現“開盤即售罄”的情況。多名上海豪宅中介人員向記者表示，目前即將入市4批次豪宅項目，部分已經出現蓄客不足，甚至啓動分銷的情況。
數據顯示，上海能承受3000萬~5000萬元以上豪宅的購房人羣每年保持在1000組左右，截止到4批次新房，市面上已經推出了近2000套3000萬元以上的豪宅項目。
有業內人士給出了不同的看法，未來豪宅購買潛力不足的擔憂其實並不存在，單一項目或將獨樹一幟，優良地段與優質產品是保證項目持續性的關鍵。
張波表示，豪宅市場的可持續性主要取決於板塊和價格因素。如果順昌玖裡、濱江凱旋門這類優質樓盤可以源源不斷地供應到市場，市場形勢就有望保持良好勢頭。
二手房小區 吳若凡/攝影
新房市場呈現兩極分化
與豪宅市場的火熱相比，新房市場面臨着去化壓力。一方面，核心地段的優質新盤備受追捧，房價不斷上漲；另一方面，偏遠地區的新盤則面臨銷售困境。
從開盤認購情況來看，依舊是冷熱不均，上海遠郊區域尤其是五大新城的新房項目，銷售情況並不明朗，以外環外爲例，絕大多數樓盤銷售遭遇困境，僅在3月就有7個樓盤因認購人數少而取消搖號。
某品牌房企位於上海一郊區項目的營銷負責人向記者表示，他們的項目區位一般，加上目標客羣的購買力較弱，一週去化僅有3~4套。
之所以出現這樣的分化情況，前述業內人士表示，去年底開始上海接連出臺多項刺激性政策，從成交量來看，暫時還沒有發揮效果，市場信心恢復尚需時日。
前述營銷負責人向記者表示，早期出臺的刺激政策僅維持1周左右熱度，僅短暫釋放市場積壓的部分需求。
記者在走訪中瞭解到的情況也印證了他的說法，位於青浦遠郊的某新盤，3月30日開盤當日推出160套房源，在渠道和優惠的加持下，僅收到約20組意向認購，認購率爲13%。
自去年4季度開始，上海市場步入分化期，部分總價在500萬~600萬元之間的郊區項目陷入了集體“尷尬期”。
同策諮詢研究總監宋紅衛告訴記者，從目前的成交規模來看，購房者的預期的沒有明顯改善。這一價位段的房源針對“首改”人羣，但在經濟下行、收入預期不明朗等因素的影響，這部分人羣依舊處在觀望期。
此外，新房供應量激增也是樓市低迷的一大原因，7批次新盤的密集供應，讓原本的供求平衡被打破，也使購房者有了挑選的空間，一些弱勢新盤在業績壓力之下，選擇分銷加快回款，馬太效應初顯。
宋紅衛表示，郊區樓市如今處於築底階段，後續是否反彈，還是持續築底，一方面取決於後續政策走向，更重要的是大環境是否有變化。
不過，仍有少數外環外板塊內樓盤還保持着熱度，如浦東唐鎮的安高申宸院，451套1098組認籌，該盤入市3次均出現千人搖號。嘉定新城的理想之地熱度也較高，3月28日開盤認籌率達到325%。
根據上海鏈家提供的數據顯示，2024年1~3月上海新房成交10503套，同比減少54%，成交金額993億，同比減少40%。其中，3月成交5370套，雖然環比大增299%，但同比仍然減少41%。
前述營銷負責人直言，在此背景下，除了給予購房人在延長首付賬期外，便是在項目產品上做加法。
實際上，市場上各類項目均傾向於專注於產品質量提升，比如最近銷售情況不錯的寶山南大華潤項目及金茂府等項目便是如此。
相比之下，擁有區位優勢、價格優勢的產品依然受到購房者的青睞。
張波表示，內環內高端住宅的集中供應吸引了大量購房者，各項目的認購和去化情況良好，接下來，優質的板塊持續受到關注，同樣的價格之下，購房者會選擇確定性更強的板塊。
宋紅衛告訴記者，目前，新房供應量新高碰上二手房市場萎靡導致上海樓市整體仍然均處於低位運行。
二手房小區 吳若凡/攝影
一二手房倒掛逐漸縮小 入市需謹慎
另一方面，新房的密集供應，也對二手房價格體系造成了衝擊。高端住宅的二手成交比例在縮減，客羣被“豪宅打新”明顯分流了，一些曾經備受追捧的“倒掛盤”，如今面臨着一二手價差逐步縮小，甚至出現“正掛”的局面。
前述營銷負責人向記者表示，原先人們熱衷於“打新”，主要原因在於一二手房之間的“倒掛差”。2020年之後，二手房經歷了一波大幅上漲，加上“積分搖號”制度，市場上“打新” 氛圍濃郁，帶動了購房者的情緒。
如今，二手房成交量下跌帶動價格波動，上海房地產市場的“倒掛”格局正在發生悄然的變化。
“倒掛消失”首先來自上海的外圍板塊。
以青浦區大虹橋區域的徐涇板塊爲例，2022年“倒掛”紅盤蟠龍天地，新房開盤價格每平方米6.87萬元，當時周邊二手成交均價達到9萬元/平方米，倒掛率約31%。
最近，蟠龍天地的一套98平米的三房，成交均價已達到約7.3萬元/平方米，這個價格已接近當初購買時的成本。
萬科·天空之城，2022年萬科·天空之城五期的開盤均價爲5.86萬元/平方米，當時萬科·天空之城一期、二期的二手房成交價曾一度達到9萬元/平方米。今年，萬科·天空之城的二手房均價約爲7萬元/平方米，倒掛率下滑至19%。
目前，上海郊區的“倒掛”幾近消失。宋紅衛表示，原先的“高倒掛”板塊之前的房價被提前透支，在經歷了一波調整之後，將逐漸回調，直至房價回到合理區間。
上海中原地產公佈的成交數據顯示，今年3月，上海二手住宅累計成交18491套。但多名中介門店經理向記者表示，之所以有如此的成交量，完全是降價的效果，即“以價換量”。
去年10月份至今年3月的二手掛牌和成交數據中，超4成的房東掛牌，價格還維持在2019年到2020年之間。
但到了成交階段，超4成的房源價格已經回到了2018年1月的水平。大約20%的房源價格，是以2020年1月前後的水平成交。
“以價換量”已經成爲了當下樓市的主流。
一名大虹橋區域的中介經理向記者表示，“當更多的人發現6萬元/平方米左右就能搖到新房，誰還願意去接盤高價二手房？”
曾有購房者因熱衷於大虹橋的"倒掛差"，紛紛搶購新盤，期望以6萬元的單價購入，9萬元的單價售出，瞬間實現50%的利潤。如今，供求關係的轉變使得大虹橋的新房和二手房價格遭受了打擊，昔日的神話已然破滅。
這是一個擊鼓傳花的過程，新房市場是否具有持續性，取決於周邊二手房“倒掛”的多少。
目前，大虹橋區域內的二手房單價已普遍跌至7萬元以下，與新盤的“倒掛”僅剩數千元。
當新房銷售單價上來後，二手房價格卻一直在下降，這樣倒掛空間就壓縮了，甚至變成了“正掛”。
目前，上海部分內環區域，如普陀和楊浦等地，一二手房價格“倒掛差”也開始逐步消失，部分板塊仍存在一二手房價格倒掛現象，儘管在購買時新房價格稍低於周圍二手房，但待項目竣工交付後，這種差異將逐漸消失。
除了稅費等因素，學區資源調整也是導致目前二手房“倒掛”消失的另一個重要因素。
在經歷了中考改革、多學區劃片等政策調整，上海的“學區房”早已褪去了身上的光環，此前，浦東的梅園地區憑藉“福外+建西”雙學區，一直是浦東學區房焦點。當時房東頻繁跳價、買家加價搶房，但時過境遷，此前梅園片區的房源，最高單價曾一度超過20萬元/平方米，如今的梅園板塊，房價已經回到了6年前的水平。
一位不願具名中介門店經理向記者表示，現在學區房已徹底陷入買賣“低谷期”，純粹想投資的話，不建議入手了。
宋紅衛告訴記者，當學區資源這種資源屬性消失之後，房子只剩下了本身的居住和地段屬性，溢價自然下滑。
前述分析人士表示，“倒掛”現象本身並不合理，新產品應該比舊產品價格更貴纔是常態，這其中可能包括供需失衡以及政策限制等因素所致。
隨着新房市場的供應增加和二手房市場的逐步成熟，房價更或將加合理，購房者有了更多的選擇空間，能夠以更加合理的價格購買到心儀的房產。