十年中新廣州知識城，爲何被大灣區規劃“欽點”？
2019樓市最大彩蛋，非粵港澳大灣區莫屬，那麼，誰是砸中彩蛋的幸運兒？
在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，提及廣州41次，深圳39次……在更細緻的區域中，“前海”、“南沙”爭相受捧，然而，廣州另一個被單獨提名的重點區域，便是中新廣州知識城！
在《綱要》原文這樣寫道：“支持港深創新及科技園、中新廣州知識城、南沙慶盛科技創新產業基地、橫琴粵澳合作中醫藥科技產業園等重大創新載體建設。”
可以看到，中新知識城與南沙慶盛並列，均被定義爲大灣區“重大創新載體”，這也是《綱要》中，廣州僅有的兩個被單獨提名區域，意義不言而喻。
那麼，中新知識城，究竟是怎樣一個特殊存在，能得到灣區規劃的“欽點”呢？
從無到有詮釋一個特殊的存在
從空中俯瞰，在廣州東連片綠色山體中，一個裸露的褐色區域格外顯眼，這裡便隱藏了中新知識城造城的奧秘——在原始綠色山水中，一個新城依靠人力從無到有，並踏上另類崛起之路。
2010年6月，中新廣州知識城奠基；2018年11月，知識城上升爲國家級雙邊合作項目，國家合作背書，則賦予知識城高規格、高起點先天優勢，新加坡先進的綠色城市理念，自然成爲知識城的最好借鑑。
一條融合了綠色可持續發展的創新城市，成爲中新知識城的最大標籤。
在《廣州市城市總體規劃（2017－2035年）》草案中，規劃同樣將中新廣州知識城構建成爲“國際科技創新樞紐”。
2019年黃埔區提出打造大灣區“四區四中心”，首要強調的同樣是建設知識城大灣區知識創造示範區，打造具有全球影響力的國家知識中心。
如今的中新知識城，一個以創新經濟爲核心的區域特徵顯露鋒芒。
目前知識城擁有8大支柱產業集羣、數10所國際頂尖科研機構和1400餘家企業，累計註冊資本約1294億元，預計到2020年將突破2000家。
阿里雲互聯網總部、GE生物科技園、西門子、寶潔、中國移動華南研發基地等多家“世界500強”落址於此，此外，中興、滴滴、京東、奧飛動漫等知名企業也競相進駐。
除了企業，廣州今年將積極爭取香港大學、香港理工大學、澳門大學在黃埔區、廣州開發區設立分校或研究院等研發平臺，業內推測，土地儲備最豐富的知識城顯然最符合這些高校的落戶需求。
此外，國內首座以虛擬IDM爲營運策略的12英寸芯片廠，帶來千億級半導體產業集羣、寶能新能源汽車產業園、氫能源創新中心等，也將助推知識城新能源、新材料產業集羣形成。
未來，知識城將成爲一座容納60多萬人的新型國際化城市家園。
“從0到1”，一個新城要以最快速度融入灣區，密集的快速交通路網，纔是質變基礎。
中新知識城位於大灣區東側，廣深科技走廊北端，離廣州中心城區35公里，迫切需要解決市內通勤與城際連通的問題。
但與廣州亞運城等過往郊區造城不同，知識城從交通規劃之初，就擁有多條線路首尾相連，密集的路網，也避免了單線出行的困局。
2018年底，廣州地鐵14號線、21號線通車，知識城地鐵支線也正式“脫單”，同時在鎮龍交通樞紐，同樣能便捷換乘21號線與施工中的新白廣城際鐵路，一舉解決通勤與城際出行需求。
此外，施工中的花莞高速有望明年通車，屆時知識城去白雲機場僅需15分鐘。
近期利好逐步兌現，遠期規劃同樣也有驚喜。
今年廣州“兩會”工作報告在內，政府多次提及遠期規劃從中新知識城至白雲機場、廣州東站、南沙等地高速地鐵；同時也爭取廣河高鐵、廣中珠澳高鐵、廣深第二高鐵在知識城設站。
綜上，無論從創新型產業佈局，還是密集的交通網規劃，中新知識城都構成了廣深科技走廊北端的完美終點。
怎麼選？知識城樓價躥升比肩南沙
面對如此宏偉的藍圖，中新知識城樓市現狀如何？
實際上，知識城、南沙這一東、一南“雙子星”，稱爲廣州規劃起點最高、砸錢最兇的區域並不爲過，從樓市發展歷史曲線看，兩者也是一時瑜亮，擁有相似之處。
與偏遠窪地的傳統印象不同，如今的知識城，地鐵通車，各類企業進駐、配套已初具規模，加上綠色宜居屬性，目前區域內洋房最高售價已破4萬/㎡。
而在2016年，知識城樓價還基本停留在8000-12000元/㎡，僅僅2年多時間，板塊最低已要20000元/㎡起，最高破40000/㎡，可見，如今知識城無論從中低端到高端產品，樓價躥升速度已超過南沙。
然而，相比南沙樓市“百盤爭豔”，一二手選擇衆多，知識城樓市從規劃之初，就走上一條“小而精”的線路，具有顯著的獨特性。
從數據中看到，南沙當前一手房庫存高達128.21萬㎡，高居全市第三位。
從供求情況來看，從2014年起，南沙區一手住宅連續5年供應量突破1萬套，其中2014、2015、2018年南沙區一手住宅都呈現出供過於求的狀況。
相比之下，如今的中新知識城，在售樓盤僅有時代天韻、招商雍景灣、龍湖雙瓏原著、萬科幸福譽、康大龍祥匯，數量屈指可數，且基本集中於南起步區內。
顯然，無論是一手、二手，片區內的選擇與供應量並不多，這也造就了知識城樓盤物依稀爲貴的一大特徵。
這一切都要歸功於知識城嚴格的“規劃先行”思路，從土地規劃入手，嚴控制土地用途與住宅供應，確保每一塊土地都有合理的用途，如此的前瞻性，避免了淪爲單純房地產開發的附庸。
在佔地178平方公里的知識城區域內，就有一半區域被保留作爲森林，僅有60平方公里作爲可開發用地。
其中，目前集中開發的6.27平方公里南起步區，住宅更是極爲稀缺，僅有該區域六分之一面積爲住宅用地，二分之一用作科技產業園區，餘下三分之一作爲政府機構、配套設施及綠化用地。
可以說，參照新加坡先進城市管理經驗，中新知識城樓市也從一開始就註定走上與衆不同的道路。
最好的樣本中新知識城向高端邁進
作爲中國、新加坡合作開發項目，中新知識城自然擁有最好的參照樣本——蘇州工業園。
從1994年國務院正式批准設立，25年時間，蘇州工業園從無到有，如今已躋身世界一流高科技園區行列，被譽爲“中國改革開放的重要窗口”和“國際合作的成功範例”。
2018年，蘇州工業園區也實現地區生產總值2570億元，城鎮居民人均可支配收入超過7.1萬元。
除了經濟上的巨大成功，蘇州工業園也走出一條獨特的“產城融合、以人爲本”之路，“先規劃、後建設”，“先地下、後地上”，這裡以綠爲脈、以水爲魂，環境優美，綠化覆蓋率高達45%以上，保持城市規劃建設的高水平和高標準。
曾如草泥爛地般的金雞湖，已華麗轉身爲5A級旅遊風景區，臨湖而建的中央商務區，與“東方之門”地標，更重新定義了蘇州城市天際線。
“蘇州房價看園區，園區就看玲瓏灣和雙湖板塊。”——這樣一句話，也讓外界能最直觀的體會到蘇州工業園的格局。
如今的工業園，無論地價、樓價都稱得上稱霸蘇州，30000-50000元/㎡主流房價區間，也遙遙領先於蘇州其他片區，其中臨湖片區，更是成爲真正高端住宅區的代名詞，二手房破6萬/㎡也成爲常態。
擁有如此優質對標樣本，大灣區“灣頂”明珠的中新知識城，前景無疑頗具畫面感與吸引力。
如今，中新知識城最高房價已破4萬/㎡，也成爲片區藍圖落地，邁向成熟的標誌性事件，進一步證明購買力從早期投資型，逐步邁向高端自住型。
正如玲瓏灣之於蘇州工業園，每一個片區，總會有一個頂級代表作。
在中新知識城內，約30萬方鳳凰湖公園，便是最頂級不可複製資源。
如今，南起步區的鳳凰湖波光粼粼，早已成爲區域名片。
按今年南起步區最新規劃調整，鳳凰湖旁3個地塊集體變更爲公園綠地，優化景觀，保證鳳凰湖整體性；同時，南起步區將配建7所中小學，資源配套進一步加強。
此外，南起步區鳳凰湖畔，有望迎來250米高的超甲級寫字樓，這將成爲知識城內“第一高”地標。
可見，目前知識城南起步區內，臨鳳凰湖片區薈萃了公園景觀、教育醫療、交通商業等衆多頂級資源。
作爲南起步區僅有的南向一線望鳳凰湖項目，時代天韻也以創紀錄的景觀、產品、價格、設計，成爲片區當前唯一的頂級住宅。
這個中新知識城最早開售的跨國項目，沿襲了新加坡獨特的城市設計基因，出門即地鐵，一牆之隔，便是脫胎於新加坡城市生活的18000㎡鄰里中心，便捷體驗一站式生活配套服務。
獨特的千米風雨連廊，則將社區-鄰里中心-地鐵口無縫相連，體驗歸家出行的以人爲本。
南向望湖還不足形容震撼，全新138㎡單位，與湖面直線距離僅30米，做到毫無遮擋一線看湖，開啓30萬㎡湖山美景的環幕體驗！
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