停漲！北上廣深四大樓市齊踩剎車
樓市，始終牽動人心，尤其在一套房動輒數百上千萬的一線城市，房價的每一點波動，背後都牽扯着某個家庭或個體的悲喜人生。
林芳，來自廣州典型的中產家庭，丈夫爲世界500強企業高管，年收入百萬加，但過去一年，她在炒房投資上的收入，把丈夫的一年的收益遠遠甩在身後，因爲她在2019年年底以300多萬買入的天河區一套商品房，一年之後已經接近翻倍，浮盈超300萬。
房價上漲，如硬幣的兩面，有人歡喜，便有人傷感，張磊就是那個自覺踏空樓市的一員。她計劃在2019年置換掉深圳的一套商品房，但賣掉了唯一一套住房之後，就遭遇了深圳房價的連番上漲，房價如同海鮮價，買房計劃只能跟着價格變動不斷調整，直至價格漲到讓她高攀不起……
從2020年中算起的一年時間內，北上廣深四大一線城市的房地產市場，均在不同的時間段裡走出了一波“牛市”。所幸這一上漲週期已在房貸收緊、調控升級的多重措施下走向結束，開啓了一場自我糾偏之路。
截至6月末的數據顯示，深圳、上海、北京、廣州的一二手房成交量都已呈現衝高回落之勢，房價上漲勢頭得到階段性遏制，樓市預期和心態悄然轉向，市場重歸平穩。
深圳：二手跌至冰點市場仍會磨底
7月1日，深圳市住建局公佈，6月全市新房住宅成交2866套，環比增加7%，同比減少14%；深圳二手住宅成交2575套，環比減少15%，同比減少76%。
過去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市場也傾向於將5000套定義爲“深圳樓市枯榮底線”。另據貝殼研究院的統計數據顯示，過去十年，低於3000套以下成交出現次數有12個月，大多是由於春節無法過戶等外部因素所致。
如今，深圳六月二手住宅成交量錄得2575套，可謂降到“冰點”，屬於近年少有局面。
回看上半年深圳二手住宅整體成交表現，3月創下6789套的半年度成交高點之後，便處節節下滑之勢。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，與去年月均萬套的火熱行情相去萬里。
深圳二手住宅價格自2019年6月之後已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，5月是首次出現價格下調。而在今年1月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。
多位房產交易從業人士言及上半年深圳樓市行情，都向第一財經記者表達了類似於“行情低迷”、“市場半休克”等看法。近段時間，房產中介店鋪轉租止損、房產中介熬不住轉行、上半年顆粒無收等事情也變得稀鬆平常了起來。
根據深房中協可查詢的歷史數據顯示，截至4月1日，深圳持牌中介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略測算，即便每套均由不同的房產中介成交，也有2萬名左右持牌中介今年以來還沒開過單。
市場低迷之際，部分二手房價格開始鬆動，業主報價小幅下調現象也開始顯現。
深圳中原研究中心跟蹤的6月二手住宅價格變動數據顯示，從樣本房源的漲跌區間來看，房源漲跌幅房都在10%之內，房源下跌的幅度在10%之內。有48樣本房源價格上漲，52樣本房源價格下跌。
另據深圳中原研究中心監測數據顯示，5月2日至6月19日，二手房週報價跌幅超5%的片區集中於福田、南山、羅湖、龍華、寶安五個區。這些區域均屬於2020年房價漲幅較高的區域。
市場人士更樂意將目前價格鬆動理解爲，前期價格虛高、資產泡沫較多區域在當前市場環境下的理性回調。
“去年樓市行情火熱，報價虛高的房源不少，投機炒作風盛，部分房產的未來價值被過早兌現。政策輪番收緊，這批泡沫大的房源價格會自然向價值軸不斷靠攏，交易量也會有回落。”深圳一家房企人士指出，目前的價格回調也不過是調控政策給市場糾偏的產物，並不足以說明市場進入買方市場。
由於深圳樓市以二手房爲主體，它直接關係着市場的流動性，也間接關聯着新房的購買熱情。上半年深圳打新盤“秒搶”、“日光”等現象漸趨少見，取而代之的是，新盤的開盤日去化不理想的案例逐步增多。同時，深入人心的“打新”盤買到即賺到的理念正在經受市場更理性冷靜的審視。
5月末，4個誠意登記的樓盤最終的客戶入圍比例小於預定的入圍比例，這種趨勢在6月開始更爲常見。以不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科都會四季項目爲例，開盤日線上選房，棄選率約四成。
“打新”熱度下降，一手房成交量出現明顯下降趨勢，1月成交達8356套，4、5、6月直線下行至月成交不到3000套。
過去一年，率先強勁領漲全國的深圳樓市也歷經一波密集的政策調控。從2020年“7·15”房產調控新政，到打新規則改變、嚴查首付來源、經營貸違規入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調控使得深圳新房、二手房成交持續承壓，也給深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。
尤其深圳市住房和建設局今年2月8日在國內率先提出，建立二手房成交價格參考機制，併發布3595個小區參考價格。此舉被視爲從金融端給投資和投機需求強勁的深圳樓市，進行了釜底抽薪式的資金嚴管控。
“現在還難言買方市場到來，起碼得看到成交量築底的明確信號。即使成交量築底，底部徘徊買賣力量博弈預計也會持續一段時間。”接受第一財經採訪的一位房地產從業人士認爲，買賣的博弈並非幾周時間可以完成，很可能是數月甚至更長的時間週期。
上海：積分購房下市場步入平穩期
2020年3月，剛留學回國不久的冉卓在上海成功落戶，從當年7、8月份將買房提上日程至今，已經斷斷續續看了一年二手房。
對於預算約莫400萬元的冉卓來說，距市中心近且能臨近黃浦江的浦東世博板塊是她當時着重考察的區域。“從落戶到重點關注的幾個月裡，世博板塊均價基本保持在5.9萬元，漲幅並不明顯。”這讓冉卓帶着一種較爲平和的心態，在多種因素中綜合衡量。
時間進入2020年11月，二手房市場熱度顯現，單月成交超3萬套。感受到這點的冉卓有些着急，在12月份看中了一套總價380萬元、50多平方米的二手房，想讓父母參謀意見。
不過，市場的火熱已超出冉卓的預期。“週一去看房，再去問能否元旦帶我爸看房時，我得知這套房週二已經簽約了。”2020年12月，上海二手房成交套數約爲3.9萬套，環比增長20.3%，同比增長96.2%，成交量創多年來新高。很快，冉卓明顯感受了“無房可選”，“要麼是房東不賣，要麼就是搶購一空”。
數據顯示，在購房者感受到市場漸火的2021年1月，上海二手住宅市場成交量再創新高，成交套數達到4.46萬套，成交均價約4.36萬元/平方米。此舉也立即引來調控監管措施的加碼。
上海於2021年1月出臺“滬十條”等調控政策；2月，新房搖號積分制通過試點推行；3月，上海以集中批量供應方式一口氣推出33個新盤。
多重壓力下的二手房市場很快迎來降溫。上海鏈家研究院的監控數據顯示，4月份上海市共成交二手房2.4萬套，環比下降39%；成交金額768億元，環比下降40%。“4月份調控政策的影響下，整體基數較低，5月份有些許回升，但並非成交量出現回暖。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示。
四五月份，感覺市場比較穩了，成交雖然下降，價格上漲也不像之前，但其實比較堅挺，”一位關注了較長時間樓市的購房者向第一財經表示，除非是全款或首付比例非常高，或房東急售才能成交，纔有議價空間，整體來看二手房波動的空間不大。
儘管房價在一輪上漲後到達高位，但沒有繼續上漲的事實，至少讓購房者的心態變得相對從容。冉卓表示，市場相對穩定後，目前不會急於“上車”。
上海中原地產提供的數據顯示，進入二季度後，市場情緒有所企穩，成交量穩定在2.5萬套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，達到2.8萬套。
“二手房相對來說算穩定了，6月份的成交量基本上是在比較合理穩定的交易區間了。”上海中原地產分析師盧文曦表示，“一天一個價的情況不再，二季度就穩定下來了，沒有亂開價、跳價的情況了。”
降溫的痕跡在一手市場上也開始逐步顯現。自從上海引入積分制購房新規以來，市場規則已然發生根本性轉變。儘管熱門盤入圍的積分在不斷刷出新高，但低積分入圍盤也在逐漸增多。
以7月中旬將進行年內第三次開盤的金地峰範爲例，5月份開盤時推出326套房源，彼時入圍分數爲51.9分；而最新一次共推出503套房源，入圍分數已降至43.4分。
盧文曦認爲，現在積分不高的購房者會避開熱盤，選擇適合自己的項目，提高搖中的可能性。未來除了十分熱的盤可能積分會達到70多分以上外，大部分入圍積分應該分佈在50-60分，呈正態分佈。
購房理性程度會慢慢提高，市場情緒更加穩定。整體而言，今年上半年上海新房價格亦同比有所降低。上海鏈家研究院數據顯示，2021年上半年，上海累計成交金額3100億，成交套數49726套，套均總價623萬元/套，同比下降10%，成交均價55430元/平，同比下降3%。
“上半年通過調節供應結構，增加外環外的供應量，使得全市整體成交價格維持在低位，成交均價同比下降3%，考慮到去年下半年成交結構同樣出現外移，成交均價會下降，同比降幅可能會出現收窄。”楊雨蕾提出，從供應價格來看，只要是一年內加推的項目基本都沒有漲價，而且從第一批土地集中供應的房地聯動價來看，未來新房的價格也被鎖定。
廣州：限價下的脆弱平衡
2020年末，接過深圳樓市上漲接力棒的廣州，經歷了過去三年來最波瀾壯闊的一波上漲，局部區域房價直接走出翻倍行情，直到2021年4月，行情在金融收緊、調控加碼之下出現了轉向的端倪。
去年底就開始四處看房的張苑，也跟隨者樓市的波動，經歷了一場從焦慮到平和的轉變。
作爲想要通過買房抵禦通脹的典型投資型客戶，張苑在看房半年後始終沒能成功入市，原因在於她看中的項目因爲遲遲無法獲得預售證。
“3月份就已經將150萬存入開發商指定的銀行賬戶，都快四個月了，一直沒有開盤的消息。”據瞭解，張苑所指的項目位於老黃埔，這個在去年開盤後就備受客戶追捧的項目，短短半年時間，房價從最初的4萬出頭，一路漲到逼近6萬。據透露，張苑希望購買的是第三期產品，據稱開發商想要賣到6萬以上，但因爲這個目標價格太高而遲遲無法通過預售備案。
自從4月以來，關於廣州對一手商品房限價的消息便不脛而走，雖然始終未得到官方確認，但市場上，較高的備案價無法獲批的案例不在少數。尤其在過去一輪房價漲幅較大的天河、黃埔、南沙等區域，不少新盤吹風價很高，但開盤銷售的時間節點卻一推再推。
6月末，萬科、時代等開發商的項目逐步開盤推售，銷售價格卻遠低於早前的吹風價。以時代位於黃埔的一個項目爲例，該盤最初吹風價高達4.2萬以上，但最終卻選擇了以3.77萬/平方米的一口價開售，且不分樓層朝向，全部一口價。
“開發商在跟主管部門博弈，想要獲取更高的備案銷售價格，但總有一些企業先熬不住接受限價。”廣州一家房企銷售口負責人透露，很多樓盤在觀望，將推貨週期延遲到7月之後，主要希望相應的限價政策能在下半年適當鬆動。
值得關注的是，很多樓盤選擇精裝改毛坯，來對衝限價監管。第一財經記者瞭解到，位於海珠區的一個準新盤，原本計劃以8萬的價格對外銷售，但近期拿出毛坯房，以6萬價格對部分客戶銷售。
業內人士預測，廣州極有可能參考杭州、上海等城市，對一手房採取長期限價銷售，以控制房價的無序上漲。據悉，在廣州今年第二批集中供地時，部分地塊將開始約定銷售價格以及銷售對象的細節，新盤將向無房剛需優先傾斜。
新盤限價的預期之下，市場上買賣雙方的心態正發生微妙變化。前文提到的張苑表示，目前不急於入市了，打算到下半年再從容地選擇一下，找個更合適的樓盤和價格才入手，“反正新房不會大漲了，不需要那麼着急進去接盤。”
二手市場上，觀望氛圍更趨濃烈，尤其隨着房貸利率的提升、二手房貸款額度收緊等因素疊加之下，二手房的流通速度已漸趨下降。
數據顯示，6月廣州一手住宅網籤成交8552套，同比減少896套，下降9.48%，與5月相比下降12.75%。其中增城區共成交2772套，是成交量最多的區域；而成交套數最少的則是越秀區只成交了32套。
二手住宅方面，據廣州市房地產中介協會統計的數據顯示，6月廣州二手住宅共網籤7794宗，環比下降更是超過一手住宅，達到25.94%。
6月的廣州樓市，在一定程度上是受到疫情重現所拖累的。如果把時間週期拉長至上半年，一手房成交下滑的趨勢仍然成立。數據顯示，廣州一手住宅成交量在2020年12月創出17243套的歷史新高後逐月走低(剔除含春節假期的2月)，尤其二季度一些新政出臺後，4月成交量退守萬套關口、5月跌破萬套，6月更是跌至8500套左右。
對於廣州樓市的走勢，一位上市房企高管告訴第一財經記者：“因爲限價讓很多開發商選擇觀望，4-6月推貨量不多，一手房成交量下降顯著，但開發商很難一直採取觀望姿態，要麼放棄價格堅守，要麼繼續等待，時間長了，總會做出選擇。”
北京：成交衝高回落再陷膠着
一直以來“不溫不火”的北京樓市，今年上半年走出獨立行情，新房網籤創下8年來的高點，二手房成交同樣高位運行。然而，沒等市場回過神，一系列“利空”消息，直接讓脆弱的市場降了溫。
7月4日下午，北京市西城區小學多校劃片入學意向填報工作結束，德勝、月壇、金融街片區部分家長髮現，原本計劃中的“牛小”落了空，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。
該消息不僅讓家長大跌眼鏡，也對學區房市場情緒產生震動。第一財經記者發現，在西城區熱門學區，已出現多例房源降價現象，一次性降價幅度從30萬到80萬不等，業主的市場信心受到打擊，議價空間還可再談。
7月6日，北京市西城區房管局方面再稱，爲確保西城區教改政策平穩執行，區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，會議直指防範學區房炒作問題。
據悉，會議介紹了西城區教改政策，並再次強調了嚴禁炒作學區房的工作要求，要求各機構加強房源發佈管理，不得以學區房爲賣點發布房源；規範業務承接管理，不接受價格明顯高於市場價格的委託。
超預期的政策實施力度、優質學區突遭“黑天鵝事件”，激起今年北京市場上最大的波瀾。
從實際情況看，一些原本打算置業西城的家長，已選擇留在朝陽或海淀、不再置換；也有家長認爲，西城區畢竟是教育高地，現在多校劃片的政策打亂了原本的購房計劃，但未來大方向還是在此，現在處於觀望狀態。
無論如何，今年來被學區房提振的北京市場，終要因學區房引發一波調整。
業內認爲，如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極優質的頂尖學區，會形成價值下拉，曾經西城的價格窪地則可能會拉昇。不過，當下市場上觀望及博弈情緒濃厚，政策對房價的影響還需後續觀察。
即便沒有這些變量，北京樓市也已在一波上漲後趨於放緩。
中原地產數據顯示，2021年上半年，北京新建住宅網籤成交突破3萬套，達到了30811套，同比上漲79%，這一數據是2014年來的連續8年同期最高點；成交金額達到了2029億元，同比上漲超過100%。
二手房方面，6月份二手房住宅成交18849套，與上月基本持平。整體看，2021年上半年，北京二手房成交住宅套數達到11萬套，這是2016年下半年來的最高點，走出了持續4年的低迷狀態。
值得注意的是，上半年北京樓市沸點在3月份，當月二手房成交超2.2萬套，創下2017年“317”調控升級後新高。然而，二季度一系列房地產調控政策加碼後，市場溫度被抑制，北京樓市逐漸開始衝高回落。
從房價表現也可見一斑。國家統計局數據顯示，北京5月二手房銷售價格環比上漲1.1%，漲幅較4月回落0.1個百分點。分區域看，五環外價格戰依然明顯，不論是新房還是二手房，亦莊、順義、房山等市場尤其艱難。
中原地產認爲，當下新房市場純新樓盤入市節奏放緩，出現供應斷檔，而二手房價上漲後，部分業主惜售情緒加重，買賣雙方處於膠着狀態。因外部環境導致的預期回落，及內部市場出現的供應不暢影響，預計下半年北京樓市整體成交規模較上半年有所回落。
“北京市場屬於全國一二線城市最穩定的樓市，購房槓桿難度最大，這種情況下，市場不太可能出現高溫。”上述機構稱。北京從2020年四季度開啓的這輪樓市上漲，主要是從學區房開始，隨着相關政策落地，北京樓市將逐漸平穩。
（應採訪對象要求，文中人物皆爲化名）