香港傳真｜租與買的樓市邏輯

觀點網 香港報道 最近兩年，香港樓市出現一個較罕見的現象——租金持續上升而樓價反覆下跌。

根據香港差估署，7月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，已連續5個月上升，首7個月累計上升4.4%，除了由於高息環境令不少買家轉買爲租外，亦因透過不同人才計劃新來港的專才帶動需求。

香港差估署公佈的數字顯示，7月份私人住宅售價指數報296.8點，按月下跌約1.9%，創下自2016年9月以來的近八年新低。今年截至7月，樓價累計下跌約4.7%。

樓市除了撤辣外，缺乏其他利好消息，加上高息環境和新貨尾量高企，令樓價持續整固。短期內，新盤市場上有不少一手供應，約有1.45萬個已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅單位，累積貨尾達2.2萬個單位，共計約3.7萬個單位。發展商可能會以折讓二手價推售，搶佔購買力。

但反觀住宅租賃市場，7月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，連升5個月，首7個月升4.4%。A、B及C類單位於2024年7月同比上升6.9%，達到自2019年以來的最高水平，目前私人住宅租金指數距離2019年曆史高位僅差3.0%。

A及B類(面積431至752平方呎)的單位租金升幅最爲顯著，租金指數分別錄得6.9%及7.3%的同比增幅，令市場出現租金持續上升而樓價反覆下跌的現象。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，面積較細的單位租金升幅較顯著，主要是受選擇鄰近商業區居住的非本地學生及專業人士所推動。

與此同時，C類(面積介乎753至1075平方呎)單位錄得6.3%按年增幅，這類物業需求增加主要來自於轉買爲租的趨勢。

隨着樓價預期進一步下跌，及高按揭供款造成的財務負擔，使租樓成爲更吸引的選擇，尤其是對於希望提升居住環境水平的本地家庭而言。

在租金上升和樓價下跌的情況下，A類單位的平均租金回報率在六月已攀升至3.4%，較過去十年的平均水平高出70個基點，並創下自2012年以來的新高。

從數據上看，近期推動租賃市場增長的主要因素似乎是新家庭形成數量增加以及租戶對自住業主的比例上升。2023年6月至2024年6月期間，家庭住戶平均人數由2.7人減少至2.6人，且家庭住戶數目同比增加1.5%即增加了39800戶，達到276萬戶。

加上透過不同人才計劃新來港的專才推動了租賃市場的暢旺，最近一項有關“攜子女來港生活的人才計劃家庭的具體情況”調查顯示，86%非本地人才受訪者正在租住單位，顯著高於整體人口的比例。

截至3月底，香港已有約11萬人才經各項人才計劃來港，其中高端人才通行證計劃共收到77000宗申請，約62000宗已獲批。

大量專才來港增加了住屋需求，有分析認爲，一般估計初來乍到不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，纔會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段：以租樓解決住屋需要。因此，首先受帶動的是租金。

如果相當一部份專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租爲買，此方面的動力可望在未來一兩年開始陸續出現。

至於是否推得起樓價，要看決定長期留港發展的專才有多少。

而未來租金走勢，仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，此趨勢顯示對住宅租賃物業的持續需求將推動租金增長，料中小型住宅單位的租金和回報率短期內持續上升。

李遠峰亦指，未來影響住宅租金的因素包括人口輕微下降、收入增長停滯及就業市場轉弱。2023年中至2024年中，香港總人口輕微縮減4300人，這一減少是由1.81萬人的自然人口負增長及3.02萬人的其他人口淨流出所致。

另一方面，期內錄得4.4萬名單程證持有人的人口流入；此外，家庭住戶每月入息中位數的按年升幅由2024年1月的3.4%放緩至2024年6月的1%。

由於收入增長無法追上租金上升的速度，住戶需將收入中更大的一部分用於支付租金。加上就業市場顯示壓力跡象，特別是在金融、保險、地產及商業服務行業。

該行業於2024年第一季度的就業人數按年減少了1.5萬人，此收縮可能對外籍僱員及高收入人士的住屋需求產生更廣泛的影響。

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