香港寫字樓陷寒冬:中環甲級寫字樓租金平均跌21.3%
香港甲級寫字樓曾是深受投資者青睞的標的，核心商業區中環、金鐘的甲級寫字樓亦是“香餑餑”，長期空置率低企。
作爲全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環租金一度 “貴”絕全球。然而，自2018年起，香港甲級寫字樓市場持續受壓，租金已連續七個季度下跌。受疫情衝擊，香港甲級寫字樓整體平均租金由年初至今的11個月累跌18.7%，已經重返2015年第二季的價格水平。
香港中環過去數年蟬聯全球最貴CBD，因此很多企業爲了考慮節省成本遷出中環，把總部搬至銅鑼灣、港島東甚至九龍區，近年來“去中環化”趨勢日益明顯。
美聯工商鋪營運總監兼商業部董事翁鴻祥向21世紀經濟報道記者指出，11月香港甲級寫字樓空置率繼續上升，中區(包括上環、中環及金鐘)的甲級寫字樓空置率達到8.1%，再創2008年金融危機後的新高。
據21世紀經濟報道記者瞭解，由於需求仍然疲弱，今年迄今，中環甲級寫字樓的租金平均跌幅達到21.3%，目前每平方英尺的單位租金已跌至102港元，市場普遍預計明年租金仍然受壓。
戴德樑行的統計數據顯示，香港甲級寫字樓錄得負吸納量（即騰空面積大於新租賃面積），由年初至今累達-200萬平方英尺，表現爲有記錄以來最差，令整體甲級寫字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來的最高水平。其中，中環區的吸納量年初至今達到-43萬平方英尺。
戴德樑行香港董事總經理蕭亮輝向21世紀經濟報道記者表示：“受疫情打擊，明年香港甲級寫字樓租金有可能進一步下調達16%，而寫字樓待租率則將攀升至約14%。由於明年寫字樓需求依然疲弱，淨吸納量預計將達到負65萬至負70萬平方英尺之間。”
同時，他指出，2022年將有9個新寫字樓項目落成，共提供約420萬平方英尺的新供應，或會令寫字樓租金進一步受壓。
戴德樑行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰則坦言：“由於需求疲弱，待租率持續攀升，寫字樓租金將繼續下行趨勢。部分在2022年及2023年租約期滿的大租戶，留意到即將新增420萬平方英尺甲級寫字樓供應，將尋求更大的議價空間。爲了降低成本，預期更多企業將計劃遷離核心區。核心區寫字樓業主因而面臨更加激烈的競爭。”
此一時彼一時，香港甲級寫字樓曾是深受投資者青睞的標的，核心商業區中環、金鐘的甲級寫字樓亦是“香餑餑”，長期空置率低企。
據21世紀經濟報道記者瞭解，香港甲級辦公樓市場的空置率曾在過去20年持續下跌，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當時，香港四大主要商業區寫字樓的空置率均低於2%，其中中環辦公樓空置率則跌至1.5%，這使得香港連續數年成爲全球商廈最貴的城市。
然而，隨着香港寫字樓市場逐漸失去光環，資本亦已悄然離場。戴德樑行的統計數據顯示，大宗交易方面，今年1月至今，商用物業全年僅有60宗1億港元以上的大額交易，遠低於2019年的89宗，相比2018年的高位則暴跌逾80%。
“目前基金買家大部分已經離場，主要都是香港本土的房地產基金，他們對本地市場的瞭解更深，還有一些內地機構投資自用的寫字樓。”戴德樑行香港資本市場部執行董事高偉雄向21世紀經濟報道記者表示。
這亦讓人回想起“超人”李嘉誠早在2017年高位套現中環地標商廈之一的中環中心，當時市場一片譁然。李嘉誠旗下的長實於2017年11月出售中環中心75%業權，當時售價約402億港元，一度創下香港有史以來最大金額的物業成交紀錄。
據瞭解，中環中心一箇中低層辦公室，日前以月租7.9萬港元租出，每平方英尺租金僅爲40港元，創下近10年以來的新低。同時，有業主將持有中環中心的共3層的辦公樓在市場上出售，目前叫價7.2億港元，每平方英尺價格僅爲2.9萬港元，較當年買入的平均每平方英尺價約3.3萬港元虧損達12%。
商鋪市場或觸底
疫情“封關”之下，遊客人數斷崖式下跌。香港旅發局最新公佈的數據顯示，11月訪港旅客5962人次，同比下挫99.8%，其中內地旅客3555人次，同比大跌99.8%；非內地旅客2407人次，同比減少99.7%。
今年前11個月，訪港旅客356.4萬人次，按年下挫93.2%，其中內地旅客270.4萬人次，同比銳減93.5%；非內地旅客86萬人次，同比下跌92.4%。
香港的零售銷售已連跌21個月，但10月的跌幅有所收窄。香港特區政府公佈的10月份零售數據顯示，零售業總銷貨價值的臨時估計爲274億港元，同比下跌8.8%，跌幅小於市場預期。今年前10個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計同比下跌27.0%。
仲量聯行香港商鋪部主管唐偉樂表示，目前香港臨街地鋪的租金已重返2003年第四季的水平，商鋪空置率上升對核心區街鋪及優質購物中心的租金構成下調壓力。核心區街鋪租金年初迄今已下跌36.8%，優質購物中心租金則回落31.6%。
他坦言：“我們預期在本地需求趨於穩定的情況下，商鋪租賃市場將於2021年見底，最壞的情況將會過去。零售業銷售額已有見底跡象，預計在經濟輕微復甦及推出部分旅遊氣泡的帶動下，街鋪及商場租金有望在明年反彈5%。”
（作者：朱麗娜 編輯：和佳）