央行貨幣政策執行報告談金融支持住房租賃業：租金是影響住房價值的核心變量

每經記者：張壽林 每經編輯：馬子卿

8月9日，中國人民銀行（以下簡稱央行）發佈《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）。

《報告》指出，穩健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。合理把握信貸與債券兩個最大融資市場的關係，引導信貸合理增長、均衡投放，保持流動性合理充裕，保持社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。

《報告》指出，央行更加註重引導信貸結構調整優化，先後設立5000億元科技創新和技術改造再貸款、3000億元保障性住房再貸款；推出房地產支持政策組合，擴大碳減排支持工具支持對象範圍，落實好存續的各類結構性貨幣政策工具。

總體看，重點領域貸款保持較快增長。6月末普惠小微貸款和製造業中長期貸款同比分別增長16.9%和18.1%，綠色貸款同比增長28.5%，均超過全部貸款增速。

一位業內專家指出，央行抓住了住房租賃產業這一關鍵點。《報告》通過專欄闡釋了金融支持住房租賃產業的必要性和可行性，有利於兼顧當前與長遠。

從短期看，當前房地產市場也處在調整的特殊時期，很多新房賣不出去、二手房產空置，加大對住房租賃產業的支持，有助於盤活存量去庫存，平衡房地產市場供求，穩定預期。

從長遠看，總量上我國已“不缺房”，但結構上還有調整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅持租售並舉，支持越來越多的住房租賃優質企業進入市場，發展住房租賃產業，這些都是未來房地產新模式的重要方向。

《報告》強調，租金是影響住房價值的核心變量。住房的價值主要來源於未來房租折現，其決定了房產的底價和基礎。市場經常提到的“租售比”指標，近年來總體回升，未來租金增長的影響也會逐步顯現。

有市場人士分析指出，對於給定的購房成本，租售比與未來租金增長率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區都達到了3%以上，高於多數資產回報率。從國際比較看，剔除房產稅後的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國也在3.5%左右。隨着國內住房市場深度發展及居住觀念更爲多元化，租房的選擇也會增多，我國租房收益率還有提高空間。

《報告》認爲，目前我國住房租賃業務仍處於起步階段，市場發展模式還在探索階段。央行及時推出保障性住房再貸款新工具，支持企業批量收購存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規模效應，同時多地也在財稅、土地、配套設施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業成本、增強產業商業可持續性的作用。

有了這些金融和地方財政政策的支持，未來隨着住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產業發展模式有序轉型。

此外，《報告》還提出，把維護價格穩定、推動價格溫和回升作爲把握貨幣政策的重要考量，加強政策協調配合，保持物價在合理水平。