住房租賃市場政策支持務求精準

中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作爲2021年要抓好的重點任務之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜。降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行爲，對租金水平進行合理調控。

住房租賃市場發展存在較大短板，根本原因是我國住房體系長期偏向於“重購輕租”。1998年深化住房制度改革以來，我國房地產市場以買賣爲主，住房租賃市場處在自發性發展狀態，租賃立法滯後，金融、土地、稅收等政策體系不健全，大中城市有效供應不足、市場秩序混亂、租賃品質不高、租購不同權等問題突出，租賃市場在解決城鎮居民特別是新市民住房問題上的作用沒有充分發揮。

黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，各地方、各部門加大培育和發展住房租賃市場的政策支持力度，社會資本也積極投入到租賃領域，以長租公寓爲代表的規模化、機構化租賃企業發展速度很快。

從趨勢看，“十四五”期間仍是我國城鎮化較快推進的階段，農業轉移人口、新就業大學生等新市民向城市羣和中心城市流動的態勢沒有變化。這些城市往往房價高，新市民羣體短期內主要通過租賃市場來解決階段性的住房需求問題，租賃需求會保持旺盛態勢。

爲推動住房租賃市場健康發展，切實讓新市民感受到通過租房也可以在城市過上有尊嚴的生活。下一階段的住房租賃市場，要堅持以市場化爲主的方向，針對新市民羣體中的中低收入羣體，加大保障性租賃住房供應，政府要承擔起基本保障責任；對新市民中的中高收入羣體，則要以市場化租賃爲主，維持租客合法權益。

爲此，土地、金融、財稅、監管、立法等制度政策體系，要多措並舉，增強政策支持的精準性。一方面要有利於增加有效供應、淨化市場秩序、維護市場主體合法權益，另一方面要有利於防範金融風險，統籌發展與安全的關係。

首先，以盤活存量房源爲主增加大中城市租賃住房有效供應。人口流入多、租賃需求旺盛的大中城市，要“有地出地、有錢出錢、有房出房”，形成多主體租賃住房供應格局，切實增加租賃住房供應。當前我國大中城市工業、商業辦公用房閒置率較高，要以工改租、商改租爲突破口，改建、擴建爲租賃住房。儘快制定改擴建非住宅用於租賃的規劃調整、建設標準、消防認定等辦法，優化容積率、車位配比、商業配套等規定。改造後的租賃住房用水、用電、用氣價格按照民用標準執行。加大住房持有環節稅收調節力度，鼓勵多套房家庭將多餘住房用於市場租賃。

其次，切實加強規範住房租賃市場秩序。加快推動出臺《住房租賃條例》，明確規定租賃主體的權利義務，規範市場行爲，保護各方權益，推動形成長期穩定的租賃關係。住房租賃交易登記備案是維護租賃雙方合法權益、平等享受公共服務待遇的重要制度性安排，全國範圍內要加快租賃住房登記備案工作，通過租賃平臺加強管理服務，政府加快搭建住房租賃服務平臺，減少供求雙方信息不對稱。另外，還要加強住房租賃企業誠信體系建設，完善行業守信聯合激勵和失信聯合懲戒合作備忘錄，對嚴重失信個人、企業及其法定代表人和相關責任人依法納入“黑名單”管理。

最後，要持續提升租賃住房居住品質。結合城鎮老舊小區和城中村改造，完善市政配套和小區公共設施，爲新市民羣體提供成本低、安全性高的租賃住房。新建租賃住房，要選擇在交通便利、鄰近就業單位的產業園區，集中建設一批租賃住房，促進職住平衡。