國務院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難羣體安居
（原標題：解讀｜國務院六大政策支持保障性租賃房：讓住房困難羣體安居）
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。同時，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等羣體特別是從事基本公共服務人員等羣體的住房困難問題。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認爲“精準度高、操作性強”是《意見》的突出特點。
趙然指出，此次發佈的《意見》落點精準。在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人羣、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應的要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。在供給側，政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。《意見》提出的“堅持供需匹配”、 “產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房”、“鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房”，都將極大緩解市場供需錯配的矛盾。
小戶型、低租金滿足新市民住房要求
此次《意見》中明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，根據七普數據，2020年我國有3.76億流動人口，由於普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金爲主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室、公租房供給規模更少，導致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源困難，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的羣體。因此，保障性租賃住房以小戶型、低租金爲主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等羣體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，讓新市民、青年人等羣體特別是從事基本公共服務的羣體也在城市中安居樂業。
鼓勵多主體參與供給，快速擴大房源規模
《意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
黃卉指出，新市民、青年人等羣體規模龐大，通過調動社會力量的參與，能夠高效擴大保障性租賃住房的供給。此前以公租房形式解決無房低收入家庭的租房問題，政府財政壓力較大，提供的租賃房源規模有限，藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。
盤活存量，緩解職住不平衡的矛盾
《意見》提及，堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公佈。
58安居客房產研究院分院院長張波認爲，此次《意見》的目標更加明確化。在以往各地不斷推出租賃房源建設目標的基礎上，本次政策要求科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公佈。可以充分有效滿足市場預期，並實現租賃房源更加有序上市。
同時，人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積佔項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
《意見》提出，對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣衆意願的前提下，允許改建爲保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
黃卉表示，按照土地相關政策，建設單位應按規定或合同約定使用土地，在變更土地使用性質時需要重新補繳土地價款，此次政策明確在符合條件的情況下，企事業單位閒置用地建設保障性租賃住房，閒置和低效利用的非居住存量房屋改建租賃住房，均不用補繳土地價款，將有效激活企事業單位各類閒置土地，盤活閒置非居住房屋投入到保障性租賃住房中。
加強金融支持，提高租賃企業的積極性
《意見》提出，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
同時，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作爲信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
此外，給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，並綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。
張波指出，此次《意見》明確提出對租賃企業給予資金和稅收支持。例如中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，這都將有利於推動多渠道保障、租購併舉的住房制度。
值得關注的是，同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。對此，趙然指出，這可視爲本《意見》的配套政策，將從資金端爲加快發展保障性租賃住房提供援力。
黃卉認爲，《意見》出臺後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等羣體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。今年是租購併舉提出的第七年，隨着金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業經營負擔的減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質化的租賃需求，各類羣體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。