越秀地產廣州兩宗地被收儲收回，超120億！拿地三年沒開發

拿地近三年沒開發，越秀地產在廣州的兩宗地塊分別被收儲、收回，累計金額超120億元的事件，引發業界關注。

“這兩宗地塊一直沒有開發，應該也是越秀地產本身覺得有開發難度的項目”，地產經濟學家鄧浩志認爲，“不過，這也是各方根據市場的變化，對一些存量土地的價值進行了重新評估”。

“此次退地的補償方式爲應付票據而非現金，有利於提振本地的土地出讓的市場熱度，增加房企土地拓展的積極性”，中指研究院華南分院楊永俊指出。

閒置3年，越秀兩宗地塊被收儲/收回

近日，越秀地產發佈公告稱於2024年9月2日，土地開發中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲協議。廣州新秀及廣州城建同意將番禺區暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價爲人民幣50.03億元。補償方式爲廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心按比例分別向廣州新秀及廣州城建提供等值的應付票據。

2021年9月，暨南大學北側地塊二被越秀地產以底價50.05億元競得，摺合樓面地價23000元/㎡。該地塊爲住宅用地兼容商業設施用地，計算容積率建築面積約21.8萬㎡。

越秀地產在公告中指出，暨南大學北側地塊二土地原計劃將用於開發住宅及商業物業、公園綠地、防護綠地以及城市道路用地。截至公告日期，該地塊仍未開發。越秀地產預期會因收儲而錄得除稅前虧損淨額約174.4萬元。

值得關注的是，越秀地產還於8月30日發佈公告稱，白雲區廣龍地塊被廣州市土地開發中心收回，該宗地塊由越秀華城於2021年4月購得，於本公告日期仍未開發。

廣龍地塊包含三幅土地，編號分別爲AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約爲123879㎡，鄰近鍾落潭地鐵站並位於廣州白雲區廣龍路西側及廣從公路北側。截至公告日期，該地塊仍未開發。

根據此次收回土地協議，越秀華城同意以代價人民幣70億元（以最終評審爲準）向廣州市土地開發中心交回廣龍地塊，補償方式爲廣州市土地開發中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應付票據。

早在今年7月份，廣州市規劃和自然資源局發佈了白雲區鍾落潭赤安路（AB0805、AB0810規劃管理單元）控制性詳細規劃徵詢意見公示，透露廣州市土地開發中心擬將上述3宗二類居住用地調整爲公共管理與公共服務設施用地。

對此，越秀地產在公告中也表示，政府出於公共利益收回土地，廣州市土地開發中心已進行規劃調整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更爲公共管理與公共服務設施用地。作爲用途變更的一部分，廣州市土地開發中心擬收回廣龍地塊，通過訂立收回土地協議對越秀華城進行補償。

爲何選擇此時退地？

值得關注的是，此次越秀地產退地的補償方式爲應付票據而非現金。在公告中，越秀地產披露，暨南大學北側地塊二的50.03億元土地收儲完成後，越秀集團擬於日後參與在番禺區的土地受讓，白雲區3宗宅地的70億元應付票據擬將土地收回事項所得款全數用於集團日後收購位於廣州的地塊。

近期，廣州召開了2024年秋季全週期土地服務推介會，圍繞“面向2049”的廣州城市發展戰略，以前沿科技創新展示集“雲山珠水”“山水城田海”景觀於一體的超大城市綠洲發展願景，介紹重點片區、核心板塊、重要節點的城市規劃設計，並推介了24宗地理位置優越、發展潛力巨大的代表性優質地塊，其中部分地塊已確定出讓時間並已完成掛牌。

例如，將在9月24日出讓的琶洲南區3塊住宅用地均是較受歡迎的小而美地塊，起拍單價在4.25萬元/平方米至4.3萬/平方米，體量都不大，起拍總價分別爲28.7億元、15.6億元、14.7億元。

“這次收儲或者收回的地塊，一直沒有開發，應該也是越秀地產覺得存在一定開發難度的項目。爲什麼存在難度呢？可能是市場表現不理想，或者周邊價格下調比較多”，鄧浩志認爲。

在他看來，這也是根據市場的變化，對於一些早期高價拍賣的存量土地，按照當前市場進行重新評估的過程。“補償等值的應付票據，不會給當年的土地財政收入帶來真正的收益，本質上變成了土地置換，也算是對下半年土地市場的支持吧”。

對於該事件，中指研究院華南分院楊永俊也表示，“越秀地產選擇此時退地，有利於其籌集資金競拍整體素質更優異的地塊，減輕拓展新地塊帶來的現金流壓力，並通過置換的方式優化其土地儲備資源，有助於減緩其經營壓力”。

採寫：南都·灣財社記者 王豔玲