這裡是下個珠江新城 房價10年漲10倍等於6個琶洲

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從農田菜地的小漁村逆襲成廣州核心CBD,珠江新城見證了廣州夢的蛻變。而在過去10年,這裡房價直線攀升漲破10萬,也成爲樓市爭相效仿的經典樣本。

近年,關於“廣州第二CBD”的爭論屢見不鮮。琶洲、廣鋼甚至是南沙,幾乎任何與政策紅利沾邊的區域,都在積極爭奪這個頭銜,試圖複製珠江新城的傳奇。而今年10月份,官方終於爲這場“混戰”蓋棺定論,東部成爲最大的贏家!

廣州市國土資源和規劃委員會發布的項目招標中,官方首次確定了東部沿江發展帶爲廣州第二CBD,包括黃埔臨港經濟區、國際金融城、琶洲地區、國際創新城、廣州經濟技術開發區西區、長洲島重點發展功能區,將接棒珠江新城,成爲廣州下一個CBD。

整個廣州第二CBD規劃面積達59平方公里,相當於6個琶洲島,而其中,作爲第二中央商務區核心區的廣州國際金融城和黃埔臨港經濟區,規模就達到18.1平方米公里,是珠江新城的3倍!

廣州第二CBD範圍確定

值此2017《財富》全球論壇在廣州隆重召開之際,本站房產選擇廣州第二CBD爲案例,爲買家深度解讀,下個10年,廣州樓市的發展應該看哪裡?

作爲第二CBD的兩個主力區域,天河和黃埔並非白手起家。早在這一波利好加身之前,天河打造國際金融城、黃埔主推臨港經濟區,已經爲樓市發酵準備好了充分的條件。

國際金融城房價上7萬 專家:遠遠沒到天花板

根據規劃,廣州國際金融城北起中山大道、黃埔大道,南臨珠江,東至天河區界,西至華南快速幹線,總用地面積約8平方公里。以金融辦公爲核心功能,複合發展商業服務、文化娛樂、特色居住及相關配套服務功能,形成金融辦公區總部辦公區、綜合商業區、中央休閒區和特色生活區五大功能區。未來規劃居住人口1.3萬人,規劃就業人口17.8萬人。

天河國際金融城

雖然起點高,但自2013年啓動建設以來,國際金融城可以說命運多舛,甚至被指責“既不國際,也不算城”。在規劃錯亂、土地出讓條件苛刻、拍賣遭遇瓶頸、地下空間設計尚未啓動等因素的影響下,業界對金融城發展並不看好。

國際金融城規劃效果圖

但這一切在今年迎來轉機。國際金融城被“廣州第二CBD”加持後,身價成功擠進廣州第一階梯,建設進度也進入快車道,其中最讓市場增強信心的就是車陂村改造正式啓動拆遷。

據悉,爲支持第二CBD東區建設,政府收徵了車陂街轄內黃埔大道以南、車陂路以東、珠江以北、新涌口東路以西的集體用地約18.4萬平方米。

繼今年10月,廣州第二中央商務區天河片區(東區)車陂村集體物業房屋正式開拆後,11月10日,車陂村民房屋也啓動拆除工作啓動,目前簽約率房屋移交率均已超過8成。

車陂村拆遷現場

破舊迎新,12月4日,國際金融城也迎來新地塊出讓。位於起步區的AT090961地塊,被保利以底價13.46億元,摺合樓面價16200元/平拿下。這是自2015年11月30日兩宗地塊出讓之後,廣州金融城闊別兩年的又一宗成功出讓的土地。而這塊地,未來將建成南方財經全媒體集團的企業總部。

據悉,國際金融城可供出讓的商業地塊共28宗,目前已成功出讓17宗,由新華人壽、萬聯證券、南粵銀行、平安不動產、省鐵路建設投資集團等企業競得,各項目建設有序推進,均已建設到25層以上,其中廣州平安金融大廈主塔已封頂。

目前金融城地下交通共有5個地鐵站和地上3條快速路,分別是華南快速、環城高速和科韻路,科韻路直接連接南沙港快速。未來還將新增3條APM線(花城大道線、臨江大道線、科韻路線共5個站點)、兩條城市軌道(4號線、5號線),此外,通過城際軌道(廣佛環線城際),未來金融城將實現10分鐘到達廣州南站,1小時內到達珠三角各主要城市。

定位商務功能的金融城,目前唯一在售的住宅樓盤是佳兆業壹號。該盤目前在售80平、92平、97平復式兩房,即將推出160平復式四房,住宅總價最低630萬/平起步,折算單價6.1-6.2萬/平,而高價的望江單位要去到7字頭

佳兆業壹號

這個價位,去年還能買珠江新城,但如今對比珠江新城10萬+的房價,金融城只能算小巫見大巫。有專家認爲,金融城還處於“成長期”,目前住宅就算7字頭,也遠遠不到天花板。

由於金融城的商辦項目主打寫字樓,因此即使今年廣州頒佈了“330新政”,對成交的影響仍然不大。以合景悅峰爲例,目前在售90-110平寫字樓,帶裝修售價4-4.5萬/平。項目另有商鋪出售,一層商鋪售價約16萬/平,二三層商鋪售價約5-7萬/平。而3年前,金融城首個項目面市,當時的價位僅爲3字頭,漲幅在50%左右。

黃埔GDP僅次於天河?房價10年內暴漲10倍!

黃埔的發展始於廣州城市發展東進策略,而2015年並區,新黃埔更是成爲廣州各區當紅新貴。縱觀今年前三季度,黃埔區GDP總量達2434.37億元,成功反超越秀的2399.83億元,如無意外,今年黃埔仍然是全市GDP第2的區域,僅次於“老大哥”天河。

廣州2017年前三季度各區相關數據

產業的崛起,最關鍵是帶來了人口。歷史數據顯示,近10年,廣州常住人口增加近350萬人,其中,“搶人大戰”中黃埔表現最爲搶眼。在廣州各區中常住人口增長數字最高,10年間增長了75萬。

有人的地方就會有商機。自住需求的激增,讓樓市首先嚐到甜頭。2004年黃埔區府板塊的新房售價只要3300-4000元/平,來到2017年,十多年過去,板塊已有多個樓盤漲到3萬+,最高的甚至直逼4萬大關。

而隨着各大社區在近年陸續交樓,黃埔的居住配套也迅速得到改善,其中最關鍵的就是交通。去年12月,6號線2期作爲首條駛入蘿崗的地鐵率先通車,如今接近1年過去,沿線的樓盤1年間最高漲幅高達8千/平。

以保利羅蘭國際爲例,項目去年年底主推77-172平二至四房,帶裝修均價爲2.6-3.2萬/平。隨着地鐵6號線二期的開通,加上整體樓市大環境的普漲,該盤目前在售在售79-172平二至四房,整體帶裝修均價爲3.4萬/平,將近1年的時間,項目前後價差接近2千-8千/平。

保利羅蘭國際沙盤

按照規劃,未來黃埔將有8條地鐵線路。除了6號線2期外,地鐵13號線、21號線、知識城線均處於建設階段;而7號線二期、5號線東延段、6號線三期、19號線這四條地鐵線路,也已被納入廣州市新一輪(2015-2020年)地鐵規劃。其中13號線首期和知識城支線,都將於12月28日通車,沿線房價還有多大空間?值得期待。

具體到劃入“廣州第二CBD”的黃埔臨港經濟區,其劃定範圍主要包括廣園東路、黃埔東路以南的黃埔港、長洲島、南海神廟及其周邊地區,擁有21.2公里的江岸資源、34.5公里的島嶼岸線,未來將重點發展總部經濟、港航服務、產業金融、高端商貿、電子商務、文化旅遊等特色產業,和國際金融城既有連接又形成互補。

臨港經濟區規劃圖

臨港經濟區效果圖

“舊改”同樣是臨港經濟區建設的重點。資料顯示,廣州第二中央商務區黃埔片區轄內舊廠舊村、舊城規模大,納入標圖建庫項目105宗,正在推進“三舊”改造項目13宗,總用地規模達到183.19公頃,板塊規劃的進度,很大程度取決於“舊改”是否順利。

茅崗村拆遷現場

其中,位於黃埔臨港經濟區和廣州國際金融城交匯重要節點的茅崗村,正因爲“第二CBD”的定錘而備受關注。據悉,茅崗村是廣州目前最大的“三舊”項目,體量是琶洲的兩倍,楊箕的三倍。目前,該項目安置房已破土動工。首期約7萬平方米、近600套安置房預計2019年交樓。將有80平方米至180平方米6種戶型,可供選擇。

目前,位於黃埔臨港經濟區的住宅項目保利學府裡已經售罄,而該盤此前最高的網籤均價,去到4.8萬/平,而11月的網籤甚至曾經漲破5萬。不過,板塊內目前一手住宅相對稀缺,多個公寓項目受到新政影響,今年均不同程度推遲了面市節奏。近期萬科城市之光開盤,推出28平LOFT單位,層高5米,均價約24000元/平,總價約63萬起,門檻極低。

保利學府裡房價曾漲破5萬

通過梳理可以發現,黃埔的發展走的是典型的產城融合模式,產業帶來人口,人口促進經濟。在這種背景下,展望黃埔的未來,吸納人才的政策顯得尤爲重要。

今年年初,黃埔就出臺了四個“黃金10條”。針對先進製造業、現代服務業、總部經濟和高新技術產業的發展,推出4個產業發展鼓勵培育政策,每條政策有包含10條內容,預計新增財政預算22億元,將近2000家企業可享受此次政策紅利。年中,黃埔對外發布人才與知識產權兩個“美玉10條”政策,對傑出人才提供最高20萬的津貼!

總的來說,無論是國際金融城還是臨港經濟區,目前最重要的工作仍然是“舊改”,在此基礎上,如何吸納產業和名企進駐,將成爲關鍵。而“坐3望4”的房價,在大量剛需人口的支撐下,未來或許還將給廣州帶來更多驚喜。

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